나이스옥션 법원경매 창원 2024타경104433 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리 924-2 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경104433 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리 924-2 전 경매

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창원지방법원 경매7계 2024타경104433 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리 924-2 | 감정가: 53,409,000원 | 최저가: 13,399,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경104433 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리 924-2

용도: 전 (현황: 과수원 및 일부 묘지)

토지면적: 459.00㎡ (약 138.86평)

감정가: 53,409,000원

매각대상: 토지매각 (제시외 수목 포함 일괄평가)

1.2. 경매 및 채무 관계

경매구분: 부동산강제경매 (재매각 물건)

소유자 및 채무자: 손OO

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권 문제, 재매각

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 토지는 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리 "봉곡마을" 남서측 인근에 위치합니다.

부근은 마을 주변의 농경지대이며, 농경지 및 주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 환경으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 토지는 위치상 대중교통 이용이 용이하지 않으며, 차량 진입이 불가능한 맹지 상태입니다.

북측 인접지를 경유하여 출입이 가능하나, 이는 사적 통행로를 이용하는 상황이므로 주의가 필요합니다.

2.3. 토지 현황 및 제한 상태

형태 및 이용: 완경사지대의 부정형 토지이며, 공부상 '전'이지만 현황은 과수원 및 일부 묘지로 이용 중입니다. (감나무 식재)

법적 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역(400m 제한), 배출시설설치제한지역(폐수)으로 지정되어 개발 행위에 제한이 따릅니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 현황상의 권리

본 건은 토지만을 매각하는 건이며, 건물 면적은 0㎡입니다.

제시외 수목 (감나무 등 약 15주)은 토지와 일괄하여 평가되었습니다.

3.2. 특수 권리 및 유의 사항 (핵심 리스크)

농지취득자격증명(농취증): 본 토지는 '전'이므로 매수인은 농취증을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

분묘기지권: 연고 미상의 분묘 수 기가 소재하며, 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 최저 매각 가격은 분묘 소재로 인해 제한받은 가격임을 고려해야 합니다. 분묘 원상회복 필요 여부는 관할 관청에 사전 확인이 필요합니다.

재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 낙찰자가 보증금을 몰수당하고 포기한 물건입니다. 권리상의 문제나 현황상의 난점 때문에 포기했을 가능성이 높으므로 더욱 면밀한 분석이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본 토지는 마을 주변 농경지대에 위치하므로 상권 분석은 의미가 없습니다.

생활 정보 측면에서는 "봉곡마을"을 기반으로 기본적인 주거 환경을 갖추고 있으나, 차량 진입이 불가능하고 맹지인 관계로 농업용 목적 외의 접근성이 매우 낮습니다.

주변 환경은 농경지대로 쾌적한 편이며, 현재 검색된 정보로는 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 분묘 처리 리스크

분묘기지권이 성립된다면 분묘 소유자에게 지료(토지 사용료)를 청구해야 하며, 성립되지 않는다면 분묘 이장 절차를 밟아야 합니다. 이 과정에서 시간과 추가 비용(소송비용, 이장비 등)이 발생할 수 있습니다.

5.2. 맹지 및 통행권 리스크

지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 개발을 위해서는 북측 인접 토지 소유자에게 주위토지통행권을 확보하거나 토지의 일부를 매입하는 협의가 필수적입니다. 협의 불발 시 '주위토지통행권 확인 소송'을 진행해야 하며, 이 역시 비용과 시간이 소요됩니다.

5.3. 농지법 리스크

농취증 발급 시 분묘 원상회복을 조건으로 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이 경우 분묘를 처리해야만 농취증 발급이 가능해져 최종 소유권 취득이 지연되거나 불가능해질 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 감정가에 비해 토지 면적이 크지 않으나, **농취증 필요, 맹지, 분묘기지권**이라는 세 가지 핵심적인 권리/현황상 리스크를 동시에 안고 있는 고난도 물건입니다. 특히 재매각 물건이라는 점은 이전 낙찰자가 이러한 리스크를 해결하지 못했음을 시사합니다. 따라서, 초보 투자자에게는 적합하지 않으며, 리스크를 명확히 이해하고 분묘 처리 및 맹지 해소를 위한 **추가 자본과 시간 투입이 가능한 전문적인 투자자**에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

저가 매수 가능성: 맹지 및 분묘 등의 리스크로 인해 최저가가 제한받았으며, 유찰이 거듭될 경우 감정가 대비 매우 저렴한 가격에 매수가 가능합니다.

가치 상승 잠재력: 분묘기지권 문제와 맹지 문제를 성공적으로 해결하여 토지 이용에 제약이 없어질 경우, 현 감정가를 상회하는 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

현황 이용: 현황 과수원 용도로는 즉시 이용이 가능합니다. (분묘로 인한 영향은 감수해야 함)

장기적 관점: 생산관리지역으로 장기적 개발 가능성은 있으나, 현재의 맹지 및 분묘 문제를 먼저 해결해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계