나이스옥션 법원경매 안산 2024타경66705 [1] 경기도 시흥시 배곧동 223-2 배곧에토스 18층1813호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

오피스텔로 이용중임
임차인 대항력 있을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경66705 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 223-2, 배곧에토스 18층 1813호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 98,000,000원

건물면적 (전용면적): 22.92㎡ (약 6.93평)

토지면적 (대지권): 4.93㎡ (약 1.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신한카드 (신OOOOOOOO)

건물 사용승인일: 2019년 06월 18일

주요 특징: 중복사건, 대항력 있는 임차인 존재 가능성

1.1. 입지조건

해당 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 배곧에토스 오피스텔 내 18층 1813호입니다.

배곧에토스는 2019년에 사용승인을 받은 비교적 신축 오피스텔 건물입니다.

주변 환경은 신축 아파트 단지와 상업 시설이 밀집된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

도로 교통 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

주변에 학교, 공원, 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 우수합니다.

특별한 혐오시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 1월 5일자 시흥시의 압류입니다.

등기부상 소유권 이전, 신탁 말소, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 확인됩니다.

채권자는 신한카드로, 13,283,326원의 채권으로 경매를 신청하였습니다. (2024타경66705)

또 다른 강제경매는 박찬정 명의로 89,973,700원의 채권으로 신청되었습니다. (2025타경52080)

임차인 현황:

* 임차인: 박찬정 (성만 표기: 박 )

* 보증금: 89,250,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 17일

* 확정일자: 2021년 8월 9일

* 배당신고일자: 2024년 12월 16일

* 대항력: 있음

주의사항: 임차인 박찬정 씨는 전입일자 및 확정일자(2021년 8월)가 말소기준권리(2024년 1월)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 통상적으로 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하게 되나, 제공된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어 명확한 확인이 필요합니다. 이는 임차인이 배당을 받았거나, 배당받지 못해도 인수되지 않는 특별한 사정이 있을 수 있기 때문입니다. 그러나 보증금 미상(금액은 명시되었으나 인수 여부가 불확실)으로 간주하고 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 다만, 상기 임차인의 권리 인수는 반드시 검토해야 할 사항입니다.

1.3. 상권분석

배곧동 일대는 시흥시의 주요 신도시 중 하나로, 최근 몇 년간 꾸준한 개발이 이루어진 지역입니다.

해당 오피스텔은 배곧지구 내에서도 중심 상업 지역 또는 주거 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부할 것으로 보입니다.

주변에 대규모 아파트 단지와 상업 시설, 업무 시설 등이 혼재하여 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

최근 오피스텔 매매/임대 정보를 분석한 결과, 비슷한 면적대의 오피스텔이 2026년 4월 9,300만원, 2025년 12월 13,000만원에 거래된 이력이 있습니다.

평균 면적(22.92㎡) 기준 최근 거래가는 9,300만원으로, 감정가(98,000,000원)와 유사한 수준입니다.

더 넓은 면적(30.06㎡)은 13,000만원에 거래되어, 면적에 따른 가격 차이가 존재함을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

해당 물건은 오피스텔로 이용 중이며, 주변에 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

단지 내 또는 인근에 상업 시설, 금융기관, 병원 등이 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 우수하여 시내외 이동이 용이합니다.

교육 시설로는 초, 중, 고등학교 및 대학교(예: 서울대학교 시흥캠퍼스 관련 시설) 등이 인근에 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복 사건: 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 중복으로 진행되고 있어, 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다. (2024타경66705, 2025타경52080)

대항력 있는 임차인: 박찬정 씨의 보증금(89,250,000원)이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다. 이는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반되므로, 법원 또는 관련 기관을 통해 정확한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 보증금을 인수해야 한다면, 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하게 되어 총 투자금액이 크게 증가합니다.

공실 위험: 오피스텔 시장의 공급 물량 증가 또는 지역 경제 상황에 따라 공실 발생 가능성이 있습니다.

명도 관련 협조: 임차인이 거주 중일 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시흥시 배곧동의 배곧에토스 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 신축 건물의 장점을 가지고 있습니다.

감정가는 98,000,000원이며, 최근 거래가와 유사한 수준입니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 임차인의 대항력 유무가 상반되어, 이 부분에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

만약 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 된다면, 매우 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다. 그러나 보증금 인수 시에는 총 투자 비용이 크게 증가하므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

최신 거래 사례(2026년 4월, 22.92㎡, 9,300만원)를 고려할 때, 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 기대할 수 있습니다.

배곧지구의 지속적인 개발과 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

오피스텔은 소액 투자가 가능하며, 관리 및 운영이 비교적 용이한 편입니다.

가장 중요한 투자 포인트는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 이 부분이 명확하게 해결된다면, 시세 대비 저가 매입 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 98,000,000원입니다.

최근 매매 사례(2026년 4월, 22.92㎡)가 9,300만원이었으며, 유사한 수준으로 볼 수 있습니다.

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 89,250,000원 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 임차인의 대항력 유무가 상반되므로, 낙찰자 부담이 없을 경우를 가정하여 보수적으로 산정합니다.

만약 임차인 보증금을 인수하지 않는다고 가정할 경우, 감정가의 80% 수준을 목표 입찰가로 제안합니다.

제안 예상 입찰가: 78,400,000원 (98,000,000원 * 0.8)

주의: 위 예상 입찰가는 임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 전제 하에 산정된 금액입니다. 만약 임차인의 보증금을 인수해야 한다면, 총 투자 비용이 크게 늘어나므로 입찰가를 대폭 낮추거나 투자를 재고해야 합니다. 본 물건은 권리 분석에 대한 최종 확인이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.