나이스옥션 법원경매 안산 2024타경69773 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 853-6 2층 204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이의규 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본오중학교" 남측 인근에 소재하며 주위는
다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는등, 제반 교통
여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 5층건 중 2층 204호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 및 드라이비트 마감
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감
창호 : 샷시창호 마감등임.

이용상태

도시형생활주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 자루형 유사의 토지로서 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(본오중학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장
관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물 외벽에 '한솔빌리지' 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동 853-6, 2층 204호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 안산지원 2024타경69773 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 1억 2,300만원입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 2013년 9월 6일에 사용승인되었습니다.

본건의 전용면적은 35.55㎡ (약 10.76평)이며, 토지 지분은 22.76㎡ (약 6.89평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

건물 외벽에는 '한솔빌리지'로 표시되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본오중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지대입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 인접 필지와 등고평탄한 자루형 유사 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

본건의 남동측으로는 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(본오중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 물건으로 채권자는 최OO입니다.

등기부등본 요약 시, 말소기준권리는 2024년 11월 5일 접수된 최애진의 강제경매 (갑4, 129,676,435원)입니다.

등기부상 을구 1번으로 2024년 5월 29일 접수된 최애진의 주택임차권 (126,000,000원)이 존재하며, 이 권리는 말소되지 않고 인수됩니다.

임차인 최애진은 2022년 5월 9일 전입신고, 2022년 4월 12일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있는 것으로 판단됩니다.

1.2. 1. 임차인 현황

임차인: 최애진

보증금: 126,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 9일

확정일자: 2022년 4월 12일

배당신고일자: 2024년 5월 29일

대항력: 있음

1.2. 2. 등기부 요약

- 갑3: 2014-04-30, 소유권이전2번신탁등기말소 (권영찬)

- 을1: 2024-05-29, 주택임차권 (최애진, 126,000,000원), 말소: 인수

- 갑4: 2024-11-05, 강제경매 (최애진, 129,676,435원), 말소: 말소 (말소기준권리)

1.2. 3. 인수 권리 분석

본건의 경우, 을구 1번의 주택임차권 (최애진, 126,000,000원)이 말소기준권리보다 선순위에 있으며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

이는 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 함을 의미합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기가 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에서 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권등기가 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음'이라고 명시되어 있어, 실제 보증금 인수 여부 및 금액은 배당 결과와 면밀한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 본오동 일대는 다세대, 다가구 주택 및 근린생활시설이 밀집된 지역입니다.

인근 부동산 실거래 자료에 따르면, 최근(2026년 3월) 인근 유사 건물의 매매가는 면적 및 건축연도에 따라 상이한 시세를 보이고 있습니다.

신축급 다세대 주택(2025년 건축, 약 14.9평)이 3억 7,300만원, 다른 신축급 다세대(2025년 건축, 약 21.5평)가 3억 8,500만원에 거래되었습니다.

반면, 비교적 연식이 있는 다세대 주택(2009년 건축, 약 25.6평)은 2억 3,000만원에 거래되었습니다.

본건(2013년 건축, 약 10.76평)의 경우, 연식과 면적을 고려할 때, 신축급 매물보다는 낮은 단가로 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교통 및 편의시설

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 교통 환경은 갖추고 있습니다.

"본오중학교" 남측 인근에 위치하여 교육 시설에 대한 접근성은 양호합니다.

주변에 다세대, 다가구 주택이 밀집되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

지도상으로 해당 건물 및 주변 지역을 확인할 때, 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았으며, 주거 및 교육 환경에 적합한 지역으로 판단됩니다.

1.4. 2. 건물 개요

건물명: (표시된 명칭 '한솔빌리지')

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 5층

본건 위치: 2층 204호

전용면적: 35.55㎡ (약 10.76평)

총 건축면적: 609.52㎡ (약 184.46평)

건축년도: 2013년

주요 용도: 도시형생활주택

기본 설비: 위생, 급배수, 난방 설비 등

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(최애진, 보증금 1억 2,600만원)의 존재입니다.

경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가하게 됩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '말소: 인수'라는 등기부 정보가 상충하므로, 이 부분에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

건물 외벽에 '한솔빌리지'라는 명칭이 표시되어 있으나, 이는 실제 건물명이나 관리 단체명과 다를 수 있으며, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동에 위치한 2013년식 도시형생활주택으로, 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 가능성이 본건의 가장 큰 변수입니다.

등기부상 '인수'로 명시되어 있고, 보증금액이 상당하므로, 배당표를 통한 보증금 우선변제 여부를 반드시 확인해야 합니다.

보증금 인수 부담이 없다면 감정가 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있으나, 보증금 인수 시에는 총 투자 비용이 증가하므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안산시 상록구 본오동의 안정적인 주거지 내 위치.

2013년 준공으로 비교적 연식이 짧아 건물 노후도가 심하지 않아 추가적인 큰 수리 비용 발생 가능성이 낮음.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부를 명확히 파악하고, 인수 조건 하에 시장가 대비 저렴하게 취득 시 시세차익 기대 가능.

도시형생활주택으로서 1인 가구 및 소형 가구의 꾸준한 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 선순위 대항력 있는 임차인(최애진, 보증금 1억 2,600만원)의 보증금 인수 여부입니다.

제공된 정보에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있어 상반된 해석이 가능합니다.

따라서, 본인의 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 실제 시세보다 낮아야 한다는 점을 감안해야 합니다.

본건의 시장 가치를 대략 1억 8,000만원으로 가정하고, 선순위 임차인의 보증금 1억 2,600만원을 매수인이 인수해야 한다고 가정할 경우, 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

입찰가 = 시장 가치 - 인수 보증금

입찰가 = 1억 8,000만원 - 1억 2,600만원 = 5,400만원

이는 감정가 1억 2,300만원보다 현저히 낮은 금액입니다.

만약 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되어 매수인이 인수하지 않아도 되는 경우라면, 입찰가는 감정가 수준 이상으로 상향 조정될 수 있습니다.

하지만, '인수' 표기를 감안할 때, 보증금 인수 가능성을 최악의 시나리오로 보고 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 54,000,000원

상기 입찰가는 선순위 임차인의 보증금 126,000,000원을 매수인이 인수한다는 전제 하에, 물건의 시장 가치를 보수적으로 산정한 후 이를 제외하고 계산한 금액입니다. 임차 보증금의 실제 인수 여부 및 배당 결과에 따라 입찰가는 크게 달라져야 하며, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.