나이스옥션 법원경매 수원 2024타경60642 [2] 경기도 화성시 영천동 836-1 더퍼스트타워쓰리 1층102호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경60642 [2] 경기도 화성시 영천동 836-1 더퍼스트타워쓰리 1층102호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매19계 2024타경60642 | 소재지: 경기도 화성시 동탄기흥로 602, 1층102호 (영천동,더퍼스트타워쓰리) | 감정가: 881,000,000원 | 최저가: 148,069,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 수원지방법원 2024타경60642 (2)이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각 건입니다.

소재지는 경기도 화성시 영천동 836-1 더퍼스트타워쓰리 1층 102호입니다.

용도는 근린생활시설이며, 감정가는 881,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 구조

본건의 건물면적(전용면적)은 48.00㎡ (약 14.52평)이며, 17층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕이며, 외벽은 복합판넬 및 일부 화강석으로 마감되었습니다.

현재 이용상태는 근린생활시설(장호덕 손만두 - 인테리어 공사중)으로 확인됩니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 '기흥동탄IC' 남서측 인근에 위치하며, 동탄2지구 준주거지역 및 동탄테크노밸리 내 지원시설 구역에 속합니다.

주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 혼재된 복합 상권으로 잠재력이 우수합니다.

2.2. 교통 여건

광역 교통망이 매우 우수합니다. 경부고속도로 기흥IC 및 용인서울고속도로 진입이 차량으로 단시간 내에 가능하여 광역 이동성이 확보됩니다.

또한, 동탄역(SRT, GTX 예정)까지도 차량으로 약 5분 이내 거리에 위치하고 있어 향후 교통 접근성이 더욱 향상될 전망입니다.

본건은 서측으로 대로3류(폭 25M-30M), 북측 및 동측으로 중로3류(폭 12M-15M)에 접하고 있어 차량 접근성 및 가시성이 최상입니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

본건이 위치한 '더퍼스트타워쓰리'는 동탄테크노밸리 내 지식산업센터의 지원시설(상가)로, 고정적인 업무시설(공장, 사무소, 연구소) 이용객들을 배후 수요로 확보하고 있습니다.

현재 이용상태가 '장호덕 손만두'로 인테리어 공사 중인 점을 볼 때, 요식업 관련 업종에 대한 수요 및 기대가 높음을 시사합니다.

3.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변 5분 이내 거리에 롯데백화점, 롯데아울렛, 이케아, 이마트 등 대형 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

감정평가서 및 주변 검색 결과, 본 건물의 용도 및 위치 특성상 일반적인 주거지 인근의 혐오시설(쓰레기 처리장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획상 '철도보호지구'가 포함되어 있으나, 이는 상업시설 이용에 미치는 영향은 미미한 수준으로 판단됩니다.

4. 권리분석

4.1. 소유 및 채무 관계

소유자는 기OOOOO, 채무자는 기OOOOOOO, 채권자는 안OOOOOOO입니다.

경매구분은 부동산 임의경매로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매로 보입니다.

4.2. 주요 리스크 및 주의사항

가장 큰 특이사항은 **'대지권 미등기'** 입니다.

이는 구분건물(집합건물)의 토지 소유권 또는 대지사용권에 대한 등기가 아직 완료되지 않았음을 의미합니다.

다만, 주의사항에 '분양계약서상 대지지분 내역이 있어 최저매각가격에 대지권 가격을 포함하였다'고 명시되어 있습니다.

이는 감정가에는 토지 가치가 포함되었음을 의미하나, 매각 이후에도 **대지권 취득 여부를 매수자가 별도로 확인하고 후속 조치**해야 하는 리스크가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대지권 미등기 리스크

입찰자는 대지권 미등기에 대한 법적 책임 및 취득 절차를 사전에 명확히 인지하고 입찰해야 합니다.

미등기 사유 확인(시행사/분양자 측의 토지 매입 지연, 채무 문제 등) 및 향후 소유권 이전 가능성에 대한 충분한 검토가 필수적입니다.

만일 대지권 취득이 불가능하거나 오랜 시간이 소요될 경우, 건물의 재산권 행사에 제약(대지권 확보 전까지 토지사용료 발생 가능성)이 따를 수 있습니다.

5.2. 재매각 및 기타 리스크

본건은 '재매각' 물건으로, 이전에 매각이 되었으나 잔금 미납 등의 이유로 다시 경매가 진행되는 경우입니다.

이는 물건 자체의 하자가 아닌, 낙찰자의 단순 미납일 수도 있으나, 대지권 미등기 등의 특수성 때문에 매수인이 잔금 납부를 포기했을 가능성도 배제할 수 없습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건(더퍼스트타워쓰리 1층 근린생활시설)은 동탄테크노밸리라는 우수한 상업 입지, 뛰어난 교통망, 그리고 대형 시설이 인접한 상권을 갖추고 있어 물건 자체의 잠재력은 매우 높습니다.

그러나 '대지권 미등기'라는 중대한 권리상 리스크를 안고 있으며, 이 부분이 재매각의 원인일 가능성을 고려해야 합니다.

**따라서, 입찰 전 반드시 대지권에 대한 심층적인 권리 분석과 미등기 해소 방안에 대한 전문가의 자문을 받아야 합니다.**

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 동탄2신도시 내 지식산업센터 밀집 지역 1층 코너 상가로, 높은 유동인구 및 차량 가시성 확보.

뛰어난 교통망: 기흥/용인서울 고속도로 IC 및 SRT/GTX 동탄역 인접으로 광역 수요 흡수 용이.

배후 수요: 지식산업센터의 고정된 업무시설 종사자 수요와 주변 아파트 단지의 간접 수요를 동시에 확보.

상가 가치: 1층, 전용면적 48.00㎡ (약 14.52평)으로 실용적인 면적이며, 이미 요식업종으로 인테리어 공사 중인 점은 높은 활용도를 시사함.

법원 정보

수원지방법원 경매19계