나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77534 [1] 경기도 수원시 권선구 서둔동 452 1층104호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77534 [1] 경기도 수원시 권선구 서둔동 452 1층104호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매5계 2024타경77534 | 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선로357번길 78, 1층104호 | 감정가: 1,153,000,000원 | 최저가: 193,785,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

수원지방법원 2024타경77534 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

채무자 및 소유자는 장OO이며, 채권자는 안OOOOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 물건 현황

본 물건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 452 소재의 근린생활시설(상가) 1층 104호입니다.

건물 사용승인일은 2022년 8월 11일로, 비교적 신축 건물에 해당하며, 총 7층 중 1층에 위치합니다.

조사일 현재 공실 상태로 확인되었으며, 내부조사는 거주인 부재 및 폐문으로 인해 외부 관찰과 공부상의 도면으로 진행된 점을 참고해야 합니다.

구조는 철근콘크리트구조이며, 승강기, 급배수 설비, 위생 설비, 소화전, 화재탐지 설비, 지하주차장 등 기본적인 설비가 양호하게 갖추어져 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적 분석

감정가: 1,153,000,000원

토지면적(대지권): $21.60\text{m}^2$ (약 6.53평)

건물면적(전용면적): $62.80\text{m}^2$ (약 19.00평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 수원 지역의 핵심 상권인 수원역 남서측 근거리에 위치하며, 일반상업지역에 속하여 용도 활용도가 매우 높은 입지입니다.

주변은 상업용 건물, 오피스텔, 백화점(AK플라자, 롯데백화점, 롯데몰), 수원역 등이 혼재된 수원 최고의 중심 상권 지대입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(역세권1지구) 등 핵심 개발 구역에 포함되어 있어 향후 개발 가치 역시 높습니다.

2.2. 상권 분석

수원역 상권은 1호선과 분당선(수인분당선)의 더블 역세권으로 하루 유동인구가 대규모에 달하는 수도권 남부의 핵심 상권입니다.

AK플라자, 롯데몰, 롯데백화점, 롯데시네마, CGV 등 대형 복합 쇼핑몰과 문화시설이 집결되어 있어 광범위한 소비 계층(10대부터 40대까지)을 흡수하고 있습니다.

인근 대학들의 통학버스 정류장이 밀집해 있어 20대 유동인구가 풍부하며, 역전시장, 매산로 판매상권 등이 건재하여 전통적인 상업 기능을 유지하면서도 현대적인 쇼핑 중심지의 역할을 동시에 수행하고 있습니다.

본건은 수원역 상권 중에서도 대로변에 인접한 상급지에 속하며, 접근성이 우수하여 상가로서의 가치가 높습니다.

2.3. 교통 및 접근성

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 다수 위치하고 근거리에 수원역이 있어 대중교통 이용 편의성이 최상급입니다.

수원역은 KTX 정차역이자 수도권 전철의 중심 결절점으로, 광역 교통망 이용에 매우 유리합니다.

토지이용계획상 대로1류(폭 35m~40m) 및 소로1류(폭 10m~12m)와 각각 접합하고 있어 도로 접근성 및 가시성이 우수합니다.

2.4. 생활 정보 및 주변 시설

주변에는 AK플라자, 롯데백화점 등 대형 쇼핑몰 외에도 서호공원, 서호꽃뫼공원, 관악산야외식물원 등 풍부한 녹지 인프라도 갖추고 있어 상업시설 이용객뿐만 아니라 지역 주민들에게도 쾌적한 환경을 제공합니다.

다만, 수원역 주변 상권 특성상 숙박업소나 유흥시설 등이 혼재되어 있으며, 본건이 위치한 서둔동 452번지 일대는 군용비행장 소음대책구역 제1종 및 제2종 구역에 해당하므로, 소음으로 인한 잠재적 불편이 있을 수 있습니다.

3. 권리 및 특수 분석

3.1. 권리 분석

본 물건은 토지/건물 일괄매각 건이며, 등기부상 채권자 안OOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매입니다.

제시된 정보만으로는 상세한 등기부 권리 분석(말소기준권리, 임차인 현황 등)이 불가하므로, 입찰 전 반드시 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 권리 관계, 특히 임차인 유무 및 대항력 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

현재 공실 상태인 점은 명도(인도) 리스크를 줄일 수 있는 장점이 있으나, 조사 당시 폐문으로 내부 조사가 진행되지 않아 예상치 못한 유치권, 법정지상권, 또는 숨겨진 임차인 등이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

현재 공실 상태로 임대차 관계가 미상인 점은 낙찰자가 신규 임차인을 구할 때까지 시간과 비용이 발생할 수 있는 리스크입니다.

용도지역이 일반상업지역으로 고도제한이 없으나, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 등에 포함되어 있어 건축 행위 및 일상 생활에 일부 제한이나 소음 문제가 있을 수 있습니다. 이는 매매 및 임대차 시 감가 요인이 될 수 있습니다.

내부 조사가 미진한 점을 고려하여, 내부 시설물 상태 및 원상복구 여부를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

수원역 상권이 활성화되어 있지만, 경쟁 상가 및 주변 대형 복합 쇼핑몰과의 경쟁 우위를 확보할 수 있는 업종 선정이 필수적입니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 투자 포인트

최고의 입지: 수원역 더블 역세권의 핵심 상업 지역(일반상업지역) 1층 상가로, 최상의 가시성과 유동인구를 확보하고 있습니다.

신축 건물: 2022년 사용승인된 신축 건물로, 건물 상태가 양호하며 감가상각 부담이 적습니다.

높은 잠재력: 주변 대규모 아파트 단지의 배후 수요와 KTX, GTX-C(예정) 등 광역 교통 개발 호재를 바탕으로 상권의 추가적인 확장이 기대됩니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 수원 지역 내 최상급의 상업 입지에 위치한 1층 근린생활시설로, 안정적인 임대 수익과 향후 시세 차익을 모두 기대할 수 있는 우량 투자 물건입니다.

다만, 입찰 전 군사 시설 보호법 및 소음 구역 지정에 따른 제약 사항과 함께 공실 상태에 대한 명확한 권리 분석(특히 미상인 임대차 관계)이 선행되어야 합니다.

수원역 상권의 높은 유동인구 특성을 활용할 수 있는 프랜차이즈, 전문 서비스업, 고가 의류/잡화 등의 업종을 선점할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

감정가 11억 5,300만 원은 입지적 가치를 반영한 것으로 판단되며, 경쟁 입찰이 예상되므로 철저한 수익률 분석을 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매5계