나이스옥션 법원경매 인천 2024타경563748 [1] 인천광역시 서구 검암동 624-5 월드솔파크 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경563748 [1] 인천광역시 서구 검암동 624-5 월드솔파크 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매13계 2024타경563748 | 소재지: 인천광역시 서구 승학로472번길 10, 4층401호 (검암동,월드솔파크) | 감정가: 233,000,000원 | 최저가: 79,919,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 사건 기본 정보

본 보고서 물건은 인천지방법원 2024타경563748 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 서구 검암동 624-5 월드솔파크 4층 401호이며, 용도는 다세대주택입니다. 최초 감정가는 233,000,000원으로 평가되었습니다.

1.2. 물건 상세 내역

본 물건은 토지(54.96㎡, 약 16.62평)와 건물(63.99㎡, 약 19.36평) 모두 '지분매각'으로 진행되는 것이 가장 큰 특징이며, 응찰 전 권리관계 및 출구전략을 면밀히 검토해야 합니다.

건물은 철근콘크리트(철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 401호로, 외벽은 석재 마감, 창호는 샤시창호로 되어 있습니다. 내부 이용 상태는 다세대주택으로 이용 중이며 위생 및 난방 설비가 갖춰져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 간재울중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역인 검바위역이 소재하여 대중교통 이용에 무리가 없는 양호한 입지입니다. 토지는 세장형의 다세대주택 건부지이며, 북측 및 남측으로 소로의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 생활정보

주변에 간재울중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 주택과 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리)에 해당하여 주거지역으로서의 가치를 유지하고 있습니다.

2.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하여 대규모 상권보다는 주택단지 수요를 바탕으로 한 근린생활시설 및 편의시설 위주의 지역 상권을 형성하고 있습니다. 생활 밀착형 소비 시설 이용이 편리하며, 검바위역 역세권의 배후 주거지로서의 역할도 수행하고 있습니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본 경매는 채권자 서OOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 및 채무자가 하OO으로 동일합니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 본 물건이 '토지/건물 지분매각'이라는 점입니다. 이는 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 매각하는 것이므로, 낙찰 후 다른 공유자들과의 관계 정립(공유물 분할 협의 또는 소송)이 필수적으로 요구됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '지분매각'입니다. 지분 낙찰자는 다른 공유자에게 지분 매입을 요구하거나 공유물 분할 소송을 제기해야 하는 추가적인 시간과 비용의 부담이 발생합니다. 이는 명도 절차와는 별개로 진행되는 고난이도 권리 처리 과정이 될 수 있습니다.

또한, 임대관계가 '미상'이므로, 정확한 현장 조사를 통해 실제 거주자(소유자 또는 임차인)를 확인하고, 임차인이 있을 경우 대항력 여부를 판단해야 합니다.

3.3. 혐오시설 분석

자료 및 현황 분석 결과, 본 물건의 주위 환경은 학교 및 주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 일반 주택지대로서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 인천 서구 지역은 일부 산업 시설이 인접 지역에 분포할 수 있으므로, 정확한 경계를 확인하여 주거 쾌적성 침해 여부를 사전에 파악할 필요가 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 물건은 검바위역을 이용할 수 있는 역세권 인근의 다세대주택으로, 주거 입지 자체는 양호합니다. 그러나 '지분매각'이라는 치명적인 권리상의 하자를 안고 있어 일반적인 경매 투자 접근 방식과는 다르게 접근해야 합니다. 감정가가 아닌 지분 가치와 공유자 관련 비용을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 검바위역 인근의 양호한 대중교통 이용 가능성 및 간재울중학교 인근의 안정적인 주거 환경은 실수요층에게 매력적입니다.

저렴한 입찰가 예상: 지분 매각의 특성상 유찰이 거듭될 가능성이 높고, 감정가 대비 매우 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있어, 지분 처리에 대한 명확한 전략이 있다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

환금성: 주거용 다세대주택은 아파트보다는 환금성이 낮으나, 역세권 인근의 소형 주택은 수요가 꾸준히 존재하므로, 지분 정리 후에는 매매 또는 임대로의 전환이 용이할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매13계