나이스옥션 법원경매 인천 2024타경571893 [2] 인천광역시 동구 금곡동 54-17 주건축물제1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 동구 금곡동 소재 "인천광역시 동구청"서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호, 제4층 제401호로서,
(사용승인일: 2018.12.21)
외벽 : 석재 붙임 및 치장벽돌 붙임 마감 등
창호 : 하이샷시창호 임.

이용상태

본건 기호(가),(나) 공히 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 대체로 사다리형 토지로서, 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2014-03-10)(소로 3-10 길이 확대)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-11-28)(인천산업정보학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천동명초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경571893 (2)

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 인천광역시 동구 금곡동 54-17 주건축물제1동 4층 401호

용도: 다세대주택

1.3. 면적 정보

토지면적: 29.40㎡ (약 8.89평)

건물면적: 60.61㎡ (약 18.33평)

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 401호로서, 사용승인일은 2018년 12월 21일임.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 152,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

매수 보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 동구청 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 2필지로, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(인천산업정보학교, 인천동명초등학교), 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 엠메이드대부의 가압류 (2023.04.05. 접수, 25,741,755원)임.

이 외 등기된 권리(소유권이전, 신탁등기말소, 가압류, 압류, 근저당, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 인수되는 권리 (대항력 있는 임차인)

진소희 임차인은 2021년 10월 21일 전입하여 대항력이 있음. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의 필요함.

3.3. 기타 권리 분석

변소현 임차인은 2024년 5월 20일 전입하였으나 대항력은 없음. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있음.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 인천 동구 금곡동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 주거 및 상업 활동이 활발한 곳임. 동구청이 인근에 위치하여 행정 편의시설 이용이 용이함.

4.2. 주변 시세 동향

인근의 유사 신축 다세대주택(2018년식 건물)의 경우, 전용면적 약 60㎡ (18평) 기준으로 매매가는 1억 3천만 원에서 1억 7천만 원 수준으로 형성되어 있음.

본건의 감정가는 1억 5천 2백만 원으로, 주변 시세 범위 내에 위치하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호함. 도보 또는 차량으로 이용 가능한 거리에 편의점, 마트, 식당 등 다양한 근린생활시설이 있을 것으로 예상됨.

5.2. 교육 시설

인천동명초등학교, 인천산업정보학교가 소재하는 지역으로, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

진소희 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 인수 여부 및 추후 법적 분쟁 발생 가능성을 신중히 검토해야 함.

6.2. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 입찰 전 해당 물건에 대한 추가적인 현황 조사 및 권리 관계 변동 여부를 확인하는 것이 중요함.

6.3. 내부 확인 불가

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 구조 및 상태 확인이 불가능했음. 이는 실제 물건 상태와 다를 수 있으므로, 입찰 전 현장 재확인이 필수적임.

6.4. 토지 이용 규제

일반상업지역, 방화지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지 이용 규제가 있어 향후 건축 행위 또는 재건축 시 제약이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2018년 사용승인) 건물로, 인천 동구청 인근에 위치하여 입지 조건이 무난하며 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 다세대주택임. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 재매각 물건이라는 점, 내부 확인 불가 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재함. 주변 시세 대비 감정가가 적정 수준으로 판단되나, 임차인 관련 리스크 해소 방안 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

신축 건물로서 노후화에 따른 수리비용 부담이 적음.

인천 동구청 인근 지역으로 지속적인 개발 가능성과 직주근접 이점.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 152,000,000원

주변 유사 물건 시세 (최고가 기준): 약 170,000,000원

인수 보증금: 0원

입찰가 산정 시, 대항력 있는 임차인(진소희)의 존재와 내부 미확인 상태를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음. 보증금 0원의 임차인이 실제 명도 시 금전적 요구를 할 가능성도 배제할 수 없음. 주변 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 재매각)을 종합적으로 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 선에서 입찰가를 검토할 수 있음.

예상 입찰가 범위: 121,600,000원 ~ 136,800,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.