나이스옥션 법원경매 고양 2024타경69714 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 770-16 1동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2024.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 바이오메디캠퍼스" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설이 주로 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 지상 4층 내 1층 101호로서,

외벽: 돌붙임 및 드라이비트 마감 등,

창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 본건 동측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 국토이용용도지역기타(성장관리지역(복합zone)) 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동국대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

본건은 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

(빈 줄 2줄)

사건번호: 고양지원 2024타경69714 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 770-16 1동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 206,000,000원

토지면적: 55.12㎡ (약 16.67평)

건물면적: 41.39㎡ (약 12.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 흐*

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

(빈 줄 2줄)

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 바이오메디캠퍼스" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설이 주로 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 단지 내/주변 도로: 단지 내 도로를 통해 본건 동측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 국토이용용도지역 기타(성장관리지역(복합zone))에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동국대학교), 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역 등의 도시계획 및 군사시설보호법, 수도권정비계획법에 따른 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

(빈 줄 2줄)

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (등기접수일자 2021-09-02, 갑6)

* 주요 권리내역:

* 소유권이전 (2018-03-12, 갑4; 2021-07-15, 갑5)

* 압류 (국민건강보험공단, 서울특별시성북구, 성북구 등)

* 가압류 (주식회사해창에스에프, 2023-06-02)

* 강제경매 (채권자: 흐*, 2024-05-09, 2024타경69714)

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤*

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-28

* 확정일자: 2021-06-07

* 배당신고일자: 2024-07-29

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리:

* 본 건은 대항력 있는 임차인 윤* 씨가 존재합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 원칙적으로 매수인이 인수하나, 해당 물건의 권리분석 요약에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 명확한 권리관계 확인이 필요함을 시사합니다. 만약 보증금 220,000,000원을 인수해야 한다면, 이는 감정가액을 초과하는 금액이므로 주의가 필요합니다. 본 보고서의 예상 입찰가 산정 시에는 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 하였습니다.

1.3. 상권분석

(빈 줄 2줄)

* 주변 이용상태: 본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 주거용으로 이용 중입니다.

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 5월 기준)에 따르면, 식사동 일대의 다세대/연립주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 헤리티지9동 (2021년식, 69.11㎡): 269,900,000원 (약 3.9백만원/㎡)

* 디펠리스2단지1동2동 (2017년식, 67.98㎡): 220,000,000원 (약 3.2백만원/㎡)

* GL타운 (2018년식, 72.5518㎡): 300,000,000원 (약 4.1백만원/㎡)

* 본 건은 건물 면적 41.39㎡(약 12.5평)으로, 제공된 비교 사례(약 70㎡, 21평)보다 면적이 작습니다.

* 비교 사례들의 단위 면적당 가격은 약 3.2백만원 ~ 4.1백만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본 건의 감정가는 206,000,000원으로, 이는 단위 면적당 약 4.98백만원/㎡ 수준으로, 비교 사례 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

(빈 줄 2줄)

* 주변 편의시설: 인근에 근린생활시설이 위치하며, 동국대학교 바이오메디캠퍼스가 인접해 있어 관련 시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 동국대학교 바이오메디캠퍼스 외에, 동국대학교 관련 '상대보호구역'으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

(빈 줄 2줄)

* 대항력 있는 임차인: 임차인 윤* 씨는 대항력이 있으며 보증금 220,000,000원을 가지고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기록과 상충되므로, 보증금 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 보증금을 인수해야 할 경우, 실질적인 매수 부담이 커집니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가가 주변 시세의 단위 면적당 가격보다 높게 책정된 가능성이 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보에 신중해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 다양한 용도 지역 지정 및 제한 사항(성장관리구역, 가축사육제한구역, 보호구역 등)으로 인해 향후 토지 이용 및 재건축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않으나, 현장 답사를 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

(빈 줄 2줄)

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 동국대학교 바이오메디캠퍼스 인근에 자리 잡고 있습니다. 건물은 2017-2018년경 준공된 철근콘크리트 구조입니다.

이 물건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인' 윤* 씨의 존재입니다. 보증금 220,000,000원에 대항력이 있는 임차인이 있음에도 불구하고, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시가 있어 법원 기록 확인이 매우 중요합니다. 만약 이 보증금을 매수인이 인수해야 한다면, 이는 감정가액(206,000,000원)보다 높은 금액으로, 투자로서 매우 불리할 수 있습니다.

주변 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가는 단위 면적당 가격이 다소 높게 책정된 경향을 보입니다. 따라서 낙찰가율 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

(빈 줄 2줄)

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 명확히 해결된다면 (예: 보증금 미인수 확인), 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 인근 대학 및 상업시설 종사자들을 대상으로 하는 임대 수요가 기대됩니다.

* 건축 연식이 2017-2018년으로 비교적 최신에 속해, 즉각적인 수리 부담이 적을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

(빈 줄 2줄)

* 감정가: 206,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 비교 사례(약 70㎡)의 단가(3.2~4.1백만원/㎡)를 본건 면적(41.39㎡)에 적용 시, 약 132,000,000원 ~ 170,000,000원의 시세가 추정됩니다.

* 본 건의 감정가는 단위 면적당 가격이 시세보다 높게 책정되었습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* '인수 보증금 합계: 0원'을 전제로, 보증금을 제외하고 산정합니다.

* 따라서, 본 건의 시장 가치와 감정가를 고려하여, 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권고합니다.

* 중요 주의사항 : 만약 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황이라면, 위 예상 입찰가는 무의미하며, 낙찰 후 추가적인 큰 비용이 발생하게 됩니다. 이러한 경우에는 매우 낮은 입찰가(예: 경매 진행 비용 수준) 또는 입찰 포기를 심도 있게 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.