나이스옥션 법원경매 고양 2024타경70486 [1] 경기도 고양시 덕양구 고양동 719 푸른마을아파트 304동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 "목암초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 대단위 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주택지대로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입 및 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트, 경사슬라브지붕 지상25층 건물 내 제14층 제1401호
(사용승인일 2004.06.30)
외벽 : 모르타르위 수성페인팅 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 아파트(방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2, 현관 등)임.

설비내역

승강기설비, 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로가 연계되어 있으며, 남측 및 동측으로 왕복4차선 내외의 아스팔트포장도로와 연계되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-02-26), 일단의주택단지조성사업지역(2014-09-23), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-06-13)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 하천(2014-12-12)(저촉), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]), 상대보호구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

• 사건번호: 고양지원 2024타경70486 (1)

• 소재지: 경기도 고양시 덕양구 고양동 719 푸른마을아파트 304동 14층1401호

• 용도: 아파트

• 감정가: 296,000,000원

• 토지면적: 38.71㎡ (약 11.71평)

• 건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 경OOOOOOOOOO

• 특이사항: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 주위환경

• 본 건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 "목암초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

• 부근은 대단위 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주택지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

• 본건 단지까지 차량의 출입 및 접근이 용이합니다.

• 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

• 본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트, 경사슬라브지붕의 지상 25층 건물 내 제14층 제1401호입니다.

• 사용승인일은 2004년 6월 30일입니다.

• 외벽은 모르타르 위 수성페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 창호입니다.

• 공부상 아파트로 방 3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2개, 현관 등으로 이용 중입니다.

2.4. 설비내역

• 승강기 설비, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 옥내소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지이용 및 주변도로

• 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형으로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

• 단지 내 도로가 잘 연계되어 있으며, 남측 및 동측으로 왕복 4차선 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

• 제3종일반주거지역, 일단의 주택단지 조성사업지역입니다.

• 소로 3류(폭 8m 미만), 중로 1류(폭 20m-25m), 중로 3류(폭 12m-15m) 도로와 접합되어 있습니다.

• 하천(2014-12-12) 구역에 저촉됩니다.

• 가축사육제한구역(2019-11-29), 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

• 말소기준권리: 한국자산관리공사의 근저당권 (을4, 2010-11-17 접수)입니다.

• 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 후순위 권리(을4, 을6, 갑9, 갑12, 을7, 갑15, 갑16, 갑17)는 소멸될 예정입니다.

• 따라서 본 경매물건은 낙찰 후 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

• 조사된 임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

• 임대관계 등은 미상으로, 실제 거주 현황 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

• 금액이 미상인 경우라도 권리 분석 및 명도 시 주의가 필요합니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

• 최초 소유권 이전 등기는 2004-09-23에 권봉후님 명의로 이루어졌습니다.

• 이후 황운영님, 박현님 순으로 소유권 이전이 있었습니다.

• 모든 근저당 및 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 등기부상 말소 예정 또는 말소 처리되어 인수되는 권리가 없습니다.

• 총 등기부채권액은 665,553,706원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

• 본 아파트 단지는 대규모 공동주택 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

• 주거 편의성이 높은 지역입니다.

4.2. 교통 및 접근성

• 차량 접근성이 우수하며, 단지 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

4.3. 주변 시설

• 단지 북서측으로 목암초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

• 주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

• 아파트명: 푸른마을3단지 동익미라벨

• 주소: 경기도 고양시 덕양구 고양동 719

• 사용승인일: 2004년 6월 30일

• 단지 규모: 총 9개동, 958세대

• 주차: 총 98대 (지하 23대, 지상 12대)

• 최고층: 25층, 최저층: 2층

• 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 면적 정보

• 본 물건의 전용면적은 84.94㎡ (약 25.69평)입니다.

• 동일 단지 304동의 총 면적(20156.96㎡)과 세대수(182세대)를 고려할 때, 추정되는 분양면적은 약 110.75㎡ (약 33.5평)입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

• 본 건은 중복사건으로, 동일 물건에 대해 여러 건의 경매가 진행될 수 있음을 의미합니다. 이는 경매 절차 진행 및 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.2. 임대관계 미상

• 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제약

• '하천(저촉)' 표기는 해당 부지가 하천과 관련된 법규의 영향을 받을 수 있음을 시사합니다. 이는 향후 재건축이나 증축 등 개발 시 제한사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구에 위치한 푸른마을 3단지 동익미라벨 아파트 304동 14층입니다. 2004년에 건축되어 연식이 있으나, 대단지 아파트로 주거 환경이 안정되어 있으며 교통 접근성 또한 양호합니다. 권리분석상 낙찰 후 인수되는 부담은 없으나, '중복사건' 표기와 임대차 관계 미상이라는 점은 반드시 추가 확인이 필요한 부분입니다. '하천(저촉)' 표기는 장기적인 관점에서 고려할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거단지 내 위치: 대규모 아파트 단지로 주거 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통 편의성: 차량 및 대중교통 접근성이 좋아 생활이 편리합니다.

* 권리관계 명확성: 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(84.93㎡ ~ 84.94㎡)의 아파트 거래 가격은 2026년 7월 기준으로 260,000,000원에서 270,000,000원 사이입니다. 본 건의 감정가는 296,000,000원으로, 최근 시세보다 높게 책정되었습니다.

최근 14층의 전세 보증금이 230,000,000원인 점을 감안할 때, 현재 시장 상황에서 적정 입찰가는 최근 매매 시세를 기반으로 하되, 감정가와의 격차 및 시장 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

현 시세 및 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 285,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.