나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경6703 [1] 경기도 연천군 미산면 아미리 산5-2 임야 경매
매각기일: 2025-12-24
물건 개요
나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경6703 [1] 경기도 연천군 미산면 아미리 산5-2 임야 경매
- 사건번호: 2024타경6703
- 주소: 경기도 연천군 미산면 아미리 산5-2
- 감정가: 61,297,600원
- 최저가: 10,303,000원
- 유찰 횟수: 5회
- 용도: 임야
의정부지방법원 경매7계 2024타경6703 | 소재지: 경기도 연천군 미산면 아미리 산5-2 | 감정가: 61,297,600원 | 최저가: 10,303,000원 | 용도: 임야
1. 물건 보고서 개요 및 기본 정보
1.1. 사건 및 기본 정보
소재지
경기도 연천군 미산면 아미리 산5-2
사건번호
의정부지방법원 2024타경6703 (1)
용도
임야 (토지일부지분매각)
감정가
61,297,600원
경매구분
부동산강제경매
소유자/채무자
이OO / 이OO
채권자
주OOOOOOOO
특이사항
지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘 소재
1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평수)
토지면적
8,841.00㎡ (약 2,674.52평)
토지 지분율
294670. 53 (전체 면적 중 매각 지분율에 해당)
건물면적
0. 00㎡
제시외면적
0. 00㎡
2. 입지 조건 및 환경 분석
2.1. 위치 및 주변 환경
본건은 경기도 연천군 미산면 아미리 소재 "삼화교" 북서측 인근에 위치합니다.
주위는 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌지역입니다.
본건 토지는 부정형의 급경사 토지로서 현재 임야 상태이며, 일부에는 분묘가 소재하고 있습니다.
2.2. 교통 상황 및 접근성
본건의 인근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 등 일반적인 교통 사정은 불편한 편으로, 입지조건상 높은 점수를 주기 어렵습니다.
지적도상 맹지(지적도상 도로에 접하지 않은 토지)이므로, 인접 토지를 통해 출입하고 있어 장래 토지 이용 및 개발 시 토지 사용 승낙 등에 관한 협의가 필수적입니다.
3. 권리 분석 (지분 매각 특이점)
3.1. 매각 형태 및 유의점
본 건은 '토지일부지분매각'으로, 전체 토지 면적 중 채무자의 지분만 매각하는 강제경매 사건입니다.
가장 큰 특징은 '지분 매각'이라는 점이며, 이는 매수 후 기존 공유자와의 관계 설정(사용, 수익, 분할 등)이 필수적임을 의미합니다.
'공유자 우선매수신고'가 접수될 수 있는 물건으로, 기존 공유자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.
3.2. 임대차 및 제시 목록 외
임대 관계는 미상이나, 임야인 점을 고려할 때 임차인이 존재할 가능성은 낮습니다.
제시 목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.
다만, 토지 지상에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 여부 및 해결 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
4. 토지 이용 계획 및 규제 분석
4.1. 개발 제한 사항
본건 토지는 농림지역, 임업용산지(산지관리법)로 지정되어 있어 개발 행위에 대한 제한이 매우 강한 물건입니다.
가축사육제한구역(전 축종 제한지역, 주거밀집지역 1000m 이내)으로 지정되어 있어 축산 관련 사업은 불가합니다.
군사시설 보호법에 따른 '제한보호구역'이며, 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률에 따른 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있습니다.
이러한 중첩적인 규제는 사실상 토지의 용도 변경 및 대규모 개발을 어렵게 만드는 결정적인 제한 요소입니다.
5. 상권 분석 및 생활 정보
5.1. 상권 및 편의시설 환경
본건은 농경지 및 임야가 혼재하는 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상업 시설이나 대규모 편의 시설과의 접근성이 매우 낮습니다.
주변에 개발 호재나 주요 상권을 기대하기 어려워, 전통적인 '상권 분석'은 큰 의미가 없습니다.
5.2. 주변 혐오시설 검토
원격지 임야의 특성상 인근에 일반적인 주거 지역의 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 토지 자체가 '폐기물매립시설 설치제한지역'에 속하며, 강한 군사 규제 지역에 해당합니다.
이는 향후 정부나 지자체의 특정 용도 계획에 따라 환경적, 군사적 제한이 가중될 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 권리 관계 리스크
지분 매각 특성상 매각 후 공유물 분할 소송 및 기존 공유자와의 이해관계 조율이 필요합니다. 이는 시간 및 비용 측면에서 추가적인 부담을 야기합니다.
공유자 우선매수권 행사 시 매수 기회를 잃을 수 있습니다.
6.2. 이용 및 개발 리스크
지적도상 '맹지'이므로 출입을 위한 인접 토지 소유자와의 협상이 반드시 필요합니다.
부정형의 급경사 임야이며, 분묘가 소재하여 토지 이용에 제약을 받습니다.
농림지역, 임업용산지, 각종 제한구역의 중첩 규제로 인해 개발 행위가 극히 제한적입니다.
7. 종합 의견 및 투자 포인트
7.1. 종합 의견
본건은 경기도 연천군 미산면의 농림지역 내 임야로, 입지적으로 교통이 불편하며 지적도상 맹지입니다.
가장 큰 난이도는 '지분 매각'과 '강력한 중첩 규제'입니다. 규제 상황을 고려할 때 단기 시세차익이나 개발을 통한 수익 창출은 매우 어렵습니다.
토지의 현황, 위치, 규제 등을 종합적으로 볼 때, 실수요 목적보다는 장기적 관점의 투자 또는 지분권 회복이 필요한 기존 공유자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.
7.2. 투자 포인트
강한 규제로 인해 개발보다는 보존 목적의 임야 투자에 관심 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.
감정가 기준 토지 평당 단가는 비교적 저렴한 편이나, 지분 매각의 리스크를 고려하여 최소한의 보수적인 가격으로 입찰하는 것이 안전합니다.
지분 매각 물건에 대한 권리 관계 해결 및 분묘 처리, 맹지 문제 해결 능력 등 전문적인 컨설팅 역량을 보유한 투자자에게 적합한 고위험 투자 물건입니다.
법원 정보
의정부지방법원 경매7계