나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경89593 [1] 경기도 의정부시 의정부동 7-33 이안팰리스 5층 503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영 · 평가일 2024.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙초등학교" 동측 근거리에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택, 업무시설 및 중소규모의 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 중 5층 503호로서,
외벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(세부 이용상황은 후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 부정형 토지로서 업무시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경89593 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 7-33 이안팰리스 5층 503호

용도: 오피스텔

감정가: 264,000,000원

토지면적: 31.11㎡ (약 9.41평)

토지지분: 31.11㎡ (약 9.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.93㎡ (약 20.85평)

건물지분: 68.93㎡ (약 20.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

주의사항: 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨

특수물건정보: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙초등학교" 동측 근거리에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택, 업무시설 및 중소규모의 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 동측 및 남측으로 소로와 각각 접해 있습니다.

* 주변 시설: 의정부중앙초등학교를 비롯하여 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가, 은행, 병원, 관공서, 재래시장, 근린공원 등이 인접해 있어 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 혐오시설: 본건 인근 반경 1km 이내에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 동고양세무서장의 압류 (2022-06-03, 갑4)

* 등기부 현황 요약

* 소유권 보존 및 이전 등기, 공유자 지분 이전 등기 (갑1, 갑2, 갑3): 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 주택임차권 (김태환, 250,000,000원, 2023-05-04, 을5): 말소기준권리보다 늦게 등기되어 말소 대상이나, '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 존재합니다.

* 압류 (동고양세무서장, 2022-06-03, 갑4): 말소기준권리입니다.

* 압류 (의정부시, 2024-07-11, 갑5): 말소될 예정입니다.

* 압류 (남동세무서장, 2024-01-18, 갑6): 말소될 예정입니다.

* 강제경매 (주택도시보증공사, 259,367,749원, 2024-11-04, 갑7): 경매 신청 채권자이며 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-22

* 확정일자: 2021-02-19

* 배당신고일자: 2023-05-04

* 비고: 제공된 정보 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으나, 물건의 특이사항 및 주의사항에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사가 해당 대항력을 포기한다는 확약서를 제출한 점은 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 '인수 보증금 합계'는 공식적인 권리 분석에 따른 것으로, 임차인의 대항력 유무에 따라 실제 인수 금액이 달라질 수 있습니다. '대항력있는임차인' 표기가 존재하는 바, 낙찰자는 해당 임차인의 보증금 250,000,000원을 인수해야 할 위험성을 내포하고 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 의정부동 일대는 의정부중앙초등학교를 중심으로 형성된 지역으로, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설, 업무시설이 혼재되어 있습니다.

* 주변 상가 구성: 소규모 상점, 식당, 카페, 은행, 병원 등 생활 밀착형 업종이 주를 이루고 있으며, 지역 주민들의 소비 활동이 활발한 편입니다.

* 오피스텔 임대 수요: 직장인 및 1인 가구를 중심으로 오피스텔 수요가 꾸준히 존재하며, 특히 초등학교 인근 지역은 주거 환경이 양호하여 임대 선호도가 높을 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 의정부시 전반의 도시 재생 및 개발 계획에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 의정부중앙초등학교, 의정부여중, 의정부고등학교 등 다수의 교육기관이 근거리에 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 단지 인근 버스정류장을 통해 시내외 주요 지역으로 이동이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 각종 금융기관, 병원, 마트, 재래시장, 공원 등이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 문화/여가: 의정부예술의전당, 시립도서관 등 문화 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력 문제: 명확하게 '대항력 있음'으로 표기되었음에도 불구하고, 임차인 현황 표에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부 상 임차권이 말소 예정인 점이 복합적으로 존재합니다. 또한, 주택도시보증공사가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출한 상황은 법리적으로 복잡한 쟁점이 될 수 있습니다. 낙찰자가 임차인의 보증금 250,000,000원을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 예상 입찰가 산정에 있어 가장 중요한 고려사항입니다.

* HUG 인수조건 변경: 구체적인 변경 내용은 명시되지 않았으나, 인수 조건 변경은 매각 과정에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

* 명도 저항 가능성: 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 저항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동의 역세권 인근에 위치한 오피스텔로, 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 및 투자 가치가 잠재되어 있습니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 임차인 관련 권리 분석의 복잡성입니다. '대항력있는임차인'이라는 명시적 표기와 '대항력 없음'이라는 상반된 정보, 그리고 HUG의 확약서 제출 상황은 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성을 높입니다. 법원 자료와 현장 조사를 통해 임차인의 정확한 법적 지위를 명확히 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 의정부중앙초등학교 인근으로 주거 환경이 쾌적하고, 교통 및 생활 인프라가 풍부합니다.

* 잠재적 시세 차익: 향후 의정부시의 도시 개발 및 부동산 시장 회복 시 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 인수 리스크 해소 시: 임차인 관련 리스크가 명확히 해소되어 보증금을 인수하지 않게 될 경우, 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원으로 되어 있습니다. 그러나 '대항력있는임차인' 관련 특이사항으로 인해 임차인의 보증금 250,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시 이 점을 최우선으로 고려해야 합니다.

* 시세 분석:

* 본건과 유사한 크기의 오피스텔 매물이 의정부동 일대에서 약 2억 3천만원에서 2억 6천만원 사이에 거래되는 것으로 파악됩니다.

* 감정가 264,000,000원은 현재 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 만약 임차인의 보증금 250,000,000원을 인수해야 한다면, 실질적인 취득 가격은 '입찰가 + 250,000,000원'이 됩니다. 이 경우, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 임차인 인수 리스크를 고려하여, 현재 시세를 반영하고 감정가 대비 할인율을 적용할 때, 약 2억 2천만원에서 2억 4천만원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 주의: 상기 입찰가는 시세 및 잠재적 리스크를 반영한 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 임차인 관련 법률적 검토 없이는 높은 위험 부담이 따릅니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.