나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경124110 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-312 더클래식102동 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경124110 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-312 더클래식102동 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2023타경124110
• 주소: 서울특별시 강서구 까치산로4길 101-9, 제3층 제302호 (화곡동, 더클래식102동)
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매13계 2023타경124110 | 소재지: 서울특별시 강서구 까치산로4길 101-9, 제3층 제302호 (화곡동, 더클래식102동) | 감정가: 226,000,000원 | 최저가: 92,570,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2023타경124110 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경124110 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-312 더클래식102동 제3층 제302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 - 단지형 다세대)

감정가: 226,000,000원

토지면적: 19.27㎡ (약 5.83평)

건물면적: 29.38㎡ (약 8.89평) - 전용면적 기준 (분양면적 별도 표기 없음)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울화일초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택 및 다가구주택 등이 밀집한 주거 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장과 지하철 5호선 "화곡역", "까치산역"을 이용할 수 있어 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 최OO 소유자의 부동산 강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기사항전부증명서상 을구에 임차보증금 212,100,000원의 선순위 임차권이 등기되어 있습니다. 본 건은 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사(HUG)에 대한 매수인에 대한 대항력 포기 조건을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG가 보증 채권을 회수하기 위해 임차인의 대항력을 포기시키는 조건으로 경매를 진행하는 것으로, 낙찰자가 임차인의 보증금 인수 부담을 덜 수 있으나, 법원의 확정 여부 및 정확한 조건 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

화곡동 일대는 지하철 5호선 화곡역과 까치산역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 과거부터 주택가 밀집 지역으로 두터운 배후수요를 자랑합니다. 강서구청 및 다양한 관공서, 학교 등이 인접하여 복합적인 상권의 성격을 띱니다. 지역 내에는 재래시장 및 생활밀착형 업종이 발달해 있으며, 먹자골목과 대로변 상권이 혼합되어 있습니다. 특히 까치산역 주변은 2호선과의 더블 역세권으로서 유동인구가 많고, 지역 주민을 대상으로 한 업종들이 안정적으로 운영되는 특징을 보입니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에 서울화일초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 지하철 5호선 이용으로 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선도 갖추고 있습니다. 주택가 밀집 지역으로 기본적인 편의시설은 갖추고 있으나, 대규모 쇼핑 시설 등은 인근 지역 이용이 필요할 수 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지), 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호) 등이 지정되어 있습니다. 특히 공항 관련 구역 지정은 건물 신축이나 증축, 이용에 일부 제한을 줄 수 있으므로 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 212,100,000원의 선순위 임차권 존재와 이에 따른 명도 문제입니다. 비록 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되지만, 법원의 최종 결정 여부 및 임차인과의 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 또한, 공항 관련 법규(수평표면구역, 중요시설물보호지구 등)로 인한 건축 제한이나 이용 상의 제약 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 현장 조사 시 내부 확인이 곤란하여, 실제 건물 상태, 마감재, 설비 등의 하자 여부는 반드시 재확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 지하철 5호선 역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하고 있습니다. 2018년에 사용승인된 도시형생활주택으로 비교적 신축에 속하여 즉시 임대 수익 창출 또는 실거주가 가능합니다. 경매 물건으로서 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. 화곡동 일대는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

1.9. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 본 물건은 지하철 5호선 역을 이용할 수 있는 역세권의 도시형생활주택(다세대)입니다. 서울화일초등학교와 인접하며, 2018년식 신축급 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 212,100,000원의 선순위 임차권이 존재하며, 임차인의 대항력 포기 조건이 매각 조건으로 붙어 있어 명도 절차에 대한 철저한 확인과 대비가 필요합니다. 또한, 공항 관련 지역 규제로 인한 잠재적 제약 가능성도 고려해야 합니다. 내부 상태는 현장 확인을 통해 최종 판단해야 합니다.

1.10. 혐오시설 여부 확인

제공된 정보와 자체 검색 결과에 따르면, 해당 주소지(서울특별시 강서구 화곡동 102-312) 주변에 명확하게 드러나는 혐오시설(예: 대규모 유흥업소 밀집 지역, 쓰레기 소각장, 화장터 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 화곡동 지역은 오래된 빌라 및 다세대주택 밀집 지역으로, 지역 환경에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다. 또한, 김포공항 인근 지역으로 항공기 소음 등이 생활에 영향을 미칠 수 있습니다.1. 서울남부지방법원 2023타경124110 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경124110 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-312 더클래식102동 제3층 제302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 - 단지형 다세대)

감정가: 226,000,000원

토지면적: 19.27㎡ (약 5.83평)

건물면적: 29.38㎡ (약 8.89평) - 전용면적 기준 (분양면적 별도 표기 없음)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울화일초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택 및 다가구주택 등이 밀집한 주거 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장과 지하철 5호선 "화곡역", "까치산역"을 이용할 수 있어 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 최OO 소유자의 부동산 강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기사항전부증명서상 을구에 임차보증금 212,100,000원의 선순위 임차권이 등기되어 있습니다. 본 건은 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사(HUG)에 대한 매수인에 대한 대항력 포기 조건을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG가 보증 채권을 회수하기 위해 임차인의 대항력을 포기시키는 조건으로 경매를 진행하는 것으로, 낙찰자가 임차인의 보증금 인수 부담을 덜 수 있으나, 법원의 최종 결정 여부 및 정확한 조건 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

화곡동 일대는 지하철 5호선 화곡역과 까치산역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 과거부터 주택가 밀집 지역으로 두터운 배후수요를 자랑합니다. 강서구청 및 다양한 관공서, 학교 등이 인접하여 복합적인 상권의 성격을 띱니다. 지역 내에는 재래시장 및 생활밀착형 업종이 발달해 있으며, 먹자골목과 대로변 상권이 혼합되어 있습니다. 특히 까치산역 주변은 2호선과의 더블 역세권으로서 유동인구가 많고, 지역 주민을 대상으로 한 업종들이 안정적으로 운영되는 특징을 보입니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에 서울화일초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 지하철 5호선 이용으로 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선도 갖추고 있습니다. 주택가 밀집 지역으로 기본적인 편의시설은 갖추고 있으나, 대규모 쇼핑 시설 등은 인근 지역 이용이 필요할 수 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지), 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호) 등이 지정되어 있습니다. 특히 공항 관련 구역 지정은 건물 신축이나 증축, 이용에 일부 제한을 줄 수 있으므로 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 212,100,000원의 선순위 임차권 존재와 이에 따른 명도 문제입니다. 비록 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되지만, 법원의 최종 결정 여부 및 임차인과의 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 또한, 공항 관련 법규(수평표면구역, 중요시설물보호지구 등)로 인한 건축 제한이나 이용 상의 제약 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 현장 조사 시 내부 확인이 곤란하여, 실제 건물 상태, 마감재, 설비 등의 하자 여부는 반드시 재확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 지하철 5호선 역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하고 있습니다. 2018년에 사용승인된 도시형생활주택으로 비교적 신축에 속하여 즉시 임대 수익 창출 또는 실거주가 가능합니다. 경매 물건으로서 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. 화곡동 일대는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

1.9. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 본 물건은 지하철 5호선 역을 이용할 수 있는 역세권의 도시형생활주택(다세대)입니다. 서울화일초등학교와 인접하며, 2018년식 신축급 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 212,100,000원의 선순위 임차권이 존재하며, 임차인의 대항력 포기 조건이 매각 조건으로 붙어 있어 명도 절차에 대한 철저한 확인과 대비가 필요합니다. 또한, 공항 관련 지역 규제로 인한 잠재적 제약 가능성도 고려해야 합니다. 내부 상태는 현장 확인을 통해 최종 판단해야 합니다.

1.10. 혐오시설 여부 확인

제공된 정보와 자체 검색 결과에 따르면, 해당 주소지(서울특별시 강서구 화곡동 102-312) 주변에 명확하게 드러나는 혐오시설(예: 대규모 유흥업소 밀집 지역, 쓰레기 소각장, 화장터 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 화곡동 지역은 오래된 빌라 및 다세대주택 밀집 지역으로, 지역 환경에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다. 또한, 김포공항 인근 지역으로 항공기 소음 등이 생활에 영향을 미칠 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계