나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경125424 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-41 르네빌 제1층 제101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경125424 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-41 르네빌 제1층 제101호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경125424
• 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로30길 20, 제1층 제101호 (화곡동, 르네빌)
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매13계 2024타경125424 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로30길 20, 제1층 제101호 (화곡동, 르네빌) | 감정가: 256,000,000원 | 최저가: 104,858,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2024타경125424 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경125424 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-41 르네빌 제1층 제101호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 256,000,000원

토지면적: 22.96㎡ (약 6.95 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.70㎡ (약 8.68 평) (전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 배OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 화일초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택 및 상업시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 또한, 까치산역(2, 5호선)이 도보 약 4~7분 거리에 위치하고 있어 더블역세권의 이점을 누릴 수 있는 것으로 파악됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자는 배OO이며, 채무자 역시 배OO입니다. 보고서 상 특이사항으로 '선순위임차권'이 기재되어 있습니다 [Provided Info]. 가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 점입니다 [Provided Info]. 이는 해당 임차인이 매각 조건으로 매수인에게 대항력을 포기해야 함을 의미하며, 관련 보증금 반환채권에 대한 처리가 낙찰자에게 부담으로 작용할 수 있음을 시사합니다. 유사한 물건들이 같은 건물에서 경매로 진행될 때에도 '대항력있는임차인, HUG인수조건변경' 등의 조건이 함께 나오는 사례가 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역과 함께 다양한 근린생활시설이 공존하는 상권입니다. 아파트, 다세대주택이 주를 이루는 가운데, 상업시설도 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 마트, 병원, 카페, 약국 등이 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 생활 편의성이 높은 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본건은 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다 [Provided Info]. 건물 내에는 승강기, 위생 설비, 도시가스에 의한 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다 [Provided Info, 6]. 주변에는 화일초등학교가 위치하며, 명품이앤엠(E&M)학원, 강서이엠학원 등 교육 시설도 지역 내에 자리하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '선순위임차권'과 관련하여, 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각된다는 점입니다 [Provided Info]. 임차인의 보증금 반환 채권 등과 관련하여 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있을 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 또한, 일부 사용자 리뷰에 따르면 건물이 오래되어 방음 및 단열에 다소 아쉬움이 있다는 의견도 있습니다. 주차 공간이 협소하다는 점도 고려해야 할 부분입니다. 현재까지 검색된 정보 상으로는 해당 주소지 인근에 직접적으로 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

서울남부지방법원에서 진행되는 본건은 교통 편리성과 다양한 생활 편의시설 접근성이 우수한 지역에 위치한 도시형생활주택입니다. 특히 까치산역과의 인접성은 큰 장점으로 작용할 수 있습니다. 그러나 '선순위임차권' 및 '대항력 포기 조건 매각'이라는 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 이 부분에 대한 면밀한 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 권리상의 위험 요소를 충분히 인지하고 해결 방안을 마련할 수 있다면, 입지적 장점을 바탕으로 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 우수한 교통 환경 : 까치산역(2, 5호선) 도보 이용 가능, 인근 버스 노선 다수.

- 생활 편의시설 : 마트, 병원, 카페, 약국 등 인접하여 편리한 주거 생활 가능.

- 도시형생활주택 : 1~2인 가구 등 실수요자 및 임대 수익 투자 대상으로서의 잠재력.

- 활발한 주변 지역 개발 : 강서구 화곡동 일대는 지속적인 주거 및 상업 시설 개발이 이루어지는 지역.

- 저평가 가능성 : 권리 관계의 복잡성으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있음.

주의: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가의 도움을 받아 철저한 현장 조사와 권리 분석을 수행하시기 바랍니다. 임차인과의 협의, 대항력 포기 조건의 구체적인 내용 확인 등은 필수적으로 진행되어야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계