나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경126922 [1] 서울특별시 강서구 방화동 319-3 제이투리더스 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경126922 [1] 서울특별시 강서구 방화동 319-3 제이투리더스 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2024타경126922 | 소재지: 서울특별시 강서구 금낭화로24나길 15-7, 제2층 제203호 (방화동, 제이투리더스) | 감정가: 318,000,000원 | 최저가: 130,253,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울특별시 남부지방법원 2024타경126922 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경126922 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 319-3 제이투리더스 제2층 제203호

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

감정가: 318,000,000원

토지면적: 19.27㎡ (약 5.83평)

건물면적: 26.03㎡ (약 7.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2022년 01월 14일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며, 지하철 5호선 "방화역" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 아파트 단지와 다세대 주택 등 공동주택이 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설과 학교가 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 차량 통행이 용이하고 지하철역 및 버스 정류장이 인접해 있어 교통 여건 또한 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 특이사항으로 선순위 임차권이 존재하며, 이는 매각 결정에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 임차인 및 주택임차권 승계인과 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건부 매각이라는 점은 반드시 확인해야 할 주의사항입니다.

1.4. 상권분석

방화역 인근 지역은 주거 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 발달해 있습니다. 지하철 5호선 방화역을 중심으로 형성된 상권은 아파트 단지와 다세대 주택 등의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권을 유지하고 있습니다. 1층에는 커피숍, 음식점, 반찬가게 등 생활 편의 업종이, 2층 이상에는 학원, 병원, 미용실 등 다양한 서비스 업종이 입점하여 있어 주민들의 생활 편의를 높이고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건이 소재한 방화동은 지하철 5호선 방화역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 주거 밀집 지역으로 학교, 공원, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 김포공항과 인접해 있어 일부 지역에서는 항공기 소음의 영향을 받을 수 있으나, 본건 소재지 주변은 소음 영향이 비교적 적은 것으로 파악됩니다.

1.6. 건축물 현황

본 건물은 2022년 1월 14일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 6층 건물입니다. 본 물건은 해당 건물의 제2층 제203호이며, 전용면적 26.03㎡(약 7.87평) 규모로 방 2개, 거실, 주방, 발코니 등으로 구성된 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방, 주차장 시설이 완비되어 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 서울특별시 강서구 방화동 소재로, 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다. 본건은 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

첫째, 선순위 임차권이 존재하며, 임차인의 대항력 유무와 명도 과정에서의 법적 이슈 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 둘째, 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건부 매각 사항은 낙찰 후 권리 승계 및 명도 절차에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 해당 조건의 충족 여부를 반드시 확인해야 합니다. 셋째, 김포공항 인근 지역 특성상 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 항공 관련 구역으로 지정되어 있어 항공기 소음, 건축 제한 등 잠재적인 영향이 있을 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 역세권 입지와 편리한 주거 환경을 갖추고 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 선순위 임차권 및 대항력 포기 조건부 매각이라는 중대한 권리상의 특이사항이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다. 또한, 공항 관련 지역 제한사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

신축급 역세권 소형 주택으로서 젊은 층이나 1인 가구 실수요자 및 투자자에게 매력적일 수 있습니다. 지역 개발 잠재력과 편리한 교통망을 고려할 때 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 투자의 성공 여부는 권리 분석과 명도 리스크를 얼마나 효과적으로 관리하느냐에 달려 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계