나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경129549 [1] 서울특별시 금천구 독산동 993-27 제이에스빌 제5층 제503호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경129549 [1] 서울특별시 금천구 독산동 993-27 제이에스빌 제5층 제503호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2024타경129549 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로88길 27, 제5층 제503호 (독산동, 제이에스빌) | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 112,640,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경129549 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경129549 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 993-27 제이에스빌 제5층 제503호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대주택)

감정가: 275,000,000원

토지면적: 22.53㎡ (약 6.81평)

건물면적: 27.98㎡ (약 8.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 사OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 최고의 입지

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, '문성중학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동의 주거 밀집 지역에 속해 있으며, 주변으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. '문성중학교'와 가까운 거리에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 지역적으로는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

1.4. 교통상황

차량 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.5. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕으로 이루어진 지상 5층 건물 내 제5층 제503호입니다. 외벽은 치장 석재 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

1.6. 토지 이용 현황

본건 토지는 2필지로 구성된 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다. 남측과 동측으로 외곽 공도와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 법적 제한사항이 적용됩니다.

1.8. 권리분석

본 경매 물건의 가장 큰 특징은 선순위 임차권이 존재한다는 점입니다. 매각 조건에 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 문구가 명시되어 있어, 인수되는 권리 관계나 명도 과정에서 주택도시보증공사와의 협의가 필수적일 것으로 보입니다. 소유자 겸 채무자는 사OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.9. 상권분석

물건지 주변은 다세대주택과 일부 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 특정 대형 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달했을 것으로 예상됩니다. 문성중학교 인근이라는 점은 학생 및 교직원 관련 편의시설의 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

1.10. 생활정보

단지형 다세대주택으로, 주변에 문성중학교가 있어 교육 환경이 좋은 편입니다. 주거 편의시설 및 교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.11. 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지(서울특별시 금천구 독산동 993-27) 인근에서 현저한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.12. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 임차권의 존재와 매각 조건에 따른 명도 문제입니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 충족되지 않을 경우, 명도에 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획 상의 각종 제한사항(군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등)이 향후 재건축이나 증축 등에 영향을 미칠 수 있습니다. 임대 관계 미상으로 인해 현재 공실 여부 및 임대료 수준을 파악하는 데 추가적인 확인이 필요합니다.

1.13. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택으로, 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 선순위 임차권 및 대항력 포기 조건부 매각이라는 특수한 권리관계로 인해 명도 과정에서 주의가 필요하며, 관련 기관(주택도시보증공사)과의 긴밀한 소통이 중요합니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.14. 투자 포인트

- 문성중학교 인근으로 교육 환경을 중시하는 실수요자에게 어필 가능합니다.

- 다세대주택으로, 소액 투자로 접근 가능한 물건입니다.

- 향후 지역 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승 요인을 고려해 볼 수 있습니다.

- 권리관계 명확화 및 명도 성공 시, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

- 다만, 명도 과정의 난이도와 비용 발생 가능성을 충분히 고려하여 투자 여부를 결정해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계