나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142221 [1] 서울특별시 강서구 공항동 667-3 위하우스 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142221 [1] 서울특별시 강서구 공항동 667-3 위하우스 제5층 제503호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경142221
• 주소: 서울특별시 강서구 방화대로7다길 35-10, 제5층 제503호 (공항동, 위하우스)
• 감정가: 300,000,000원
• 최저가: 192,000,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2024타경142221 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화대로7다길 35-10, 제5층 제503호 (공항동, 위하우스) | 감정가: 300,000,000원 | 최저가: 192,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142221 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 667-3 위하우스 제5층 제503호

1.2. 물건 기본 정보

용도: 다세대주택 (도시형생활주택/단지형다세대)

감정가: 300,000,000원

토지면적: 18.36㎡ (약 5.55평)

건물면적: 28.73㎡ (약 8.69평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2020.11.18. (신축급)

1.3. 특이 및 주의사항

임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인의 명도 부담을 크게 줄여주는 긍정적인 조건입니다.

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로 일반적인 경매(10%)보다 높게 설정되어 있으므로 입찰 시 자금 계획에 주의해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 "송정중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 준신축급 다세대주택이 밀집한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 "송정역"이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다. "송정역"까지 도보 이동이 가능하며, 이는 김포공항 및 마곡지구 등으로의 이동이 용이함을 의미합니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

본건은 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층에 위치하며, 비교적 최근인 2020년 11월에 사용 승인된 준신축 건물입니다. 외벽은 적벽돌쌓기 마감 등으로 되어 있어 외관이 깔끔합니다. 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 시설 등을 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

특히, 김포국제공항과 인접한 지역의 특성상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역 등의 규제를 받고 있어 향후 건물의 신축이나 증축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(지목 도로 한정)으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 채무 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO로 파악됩니다.

3.2. 임차인 및 대항력 문제 (가장 중요)

주의사항에 명시된 바와 같이, "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이 가장 큰 핵심입니다.

주택도시보증공사(HUG)는 보증금 반환을 위해 임차인의 지위를 승계하여 대항력을 갖추고 있었을 가능성이 높으나, 매수인에게 대항력을 포기한다는 조건 하에 매각이 진행되므로, 낙찰자는 주택도시보증공사에 대한 명도 책임(보증금 반환 책임)이 없게 됩니다.

따라서 매수인의 입장에서 권리적인 리스크는 매우 낮다고 판단됩니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 환경

주거지역에 형성된 근린상권으로, 대형 상권은 아니지만 일상생활에 필요한 소규모 편의시설, 식당, 학원 등이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 지하철역(송정역) 주변 상권을 이용할 수 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 학군

인근에 "송정중학교"가 위치하고 있어 학군 환경이 양호합니다.

김포국제공항이 인접해 있어 공항 관련 시설 및 교통망 이용이 편리합니다.

4.3. 혐오 시설 (Google 검색 결과 기반)

본건은 김포국제공항과 직선거리로 매우 가까운 위치에 있어, 항공기 이착륙으로 인한 소음 문제가 잠재적인 리스크 및 혐오 시설로 작용할 수 있습니다. 이 점은 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

1. **항공기 소음:** 김포국제공항 인근에 위치하여 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 이는 거주 만족도와 향후 매매 시 제약 요소로 작용할 수 있습니다.

2. **개발 제한:** 공항 관련 규제(수평표면구역 등)로 인해 토지 이용 및 개발에 제약이 있으며, 장기적인 부동산 가치 상승에 한계가 있을 수 있습니다.

3. **높은 보증금 비율:** 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 설정되어 낙찰 금액에 따라 자금 준비 부담이 커질 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 2020년 신축급 다세대주택으로, 깔끔한 주거 환경과 승강기 등 편의 시설을 갖추고 있어 실거주 가치가 높은 편입니다. 권리적인 측면에서는 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건 덕분에 낙찰자의 인수 위험이 사실상 제거된 '안전한 물건'입니다.

6. 투자 포인트

6.1. 최고의 입지

5호선 송정역 역세권(도보권)으로, 강서구의 주요 업무지구인 마곡지구와 김포공항으로의 접근성이 우수합니다. 이는 직장인 수요를 흡수하기에 적합한 입지입니다.

6.2. 준신축의 장점

2020년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 별도의 수리비 지출이 적고, 신축 건물을 선호하는 임차 수요를 확보하기 용이합니다.

6.3. 명도 리스크 최소화

주택도시보증공사가 대항력을 포기하는 조건부 매각으로, 통상적인 임차인 명도보다 훨씬 수월하게 소유권을 확보할 수 있어 투자 안정성이 매우 높습니다.

6.4. 실속형 투자

토지 면적 5.55평, 건물 전용 면적 8.69평으로, 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 소형 평형이기에 투자금 대비 월세 전환이나 매각이 용이한 실속형 투자 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계