나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146599 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 968-17 백문하우스 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146599 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 968-17 백문하우스 제2층 제201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경146599
• 주소: 서울특별시 강서구 까치산로 130, 제2층 제201호 (화곡동, 백문하우스)
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2024타경146599 | 소재지: 서울특별시 강서구 까치산로 130, 제2층 제201호 (화곡동, 백문하우스) | 감정가: 239,000,000원 | 최저가: 152,960,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경146599 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경146599 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 968-17 백문하우스 제2층 제201호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 239,000,000원

토지면적: 16.85㎡ (약 5.10평)

토지 지분: 16.852㎡ (약 5.10평)

건물면적: 28.61㎡ (약 8.65평)

건물 지분: 28.61㎡ (약 8.65평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제201호

사용승인일: 2018년 10월 16일

외벽: 석재붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

토지 형상 및 이용 상태: 정방형 평지로서 공동주택 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 북서측 약 10m 도로에 접함

1.3. 토지이용계획 및 제한 상태

지역/지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망), 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024-09-05 지정, 2024.09.10 - 2029.09.09, 지목 도로 한정)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 임차인 김용남 (임차보증금 250,500,000원, 임대차계약일 2021년 8월 30일) 권리 설정되어 있음.

주의사항: 보증금은 최저매각가격의 20%이며, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됨.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울강서경찰서" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량의 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 사항은 임차인 김용남 씨가 보증금 2억 5천 5백만 원으로 거주 중이라는 점입니다. 그러나 본 매각의 특별 조건으로, 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금 반환 채권을 승계하고, 매수인에 대해 대항력을 포기하는 조건으로 진행됩니다. 이는 통상적으로 임차인의 보증금 인수 부담이 낙찰자에게 발생할 수 있는 경우와 달리, HUG가 해당 채권에 대한 권리를 포기함에 따라 낙찰자는 임차인의 보증금 전액을 인수할 필요가 없게 됩니다. 따라서 입찰자는 HUG의 대항력 포기 조건을 면밀히 확인하고, 보증금 반환 채권의 잔액이 낙찰가에 미치는 영향을 분석해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 준공업지역 및 주거지역이 혼합된 지역으로, 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다. 주변에 다세대주택 및 단독주택이 많아 안정적인 주거 수요가 예상됩니다. 근린생활시설도 소재하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

건물은 2018년에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 2층에 위치한 도시형생활주택입니다. 내부에 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기, 화재탐지 설비, 도시가스 설비 등이 잘 갖추어져 있어 현대적인 생활이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 접근성도 좋은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, 임차인의 존재입니다. 비록 HUG의 대항력 포기 조건이 있지만, 계약서상 임차보증금 2억 5천 5백만 원이라는 금액은 상당한 규모입니다. HUG의 대항력 포기 조건이 최종적으로 어떻게 적용되는지, 혹시 모를 분쟁 가능성은 없는지 철저한 확인이 필요합니다.

둘째, 공항 관련 제한 사항입니다. 본건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 속해 있어 향후 건축 행위나 개발에 있어 제약이 따를 수 있습니다. 특히 군사시설 보호법상 고도 제한이 있을 수 있으니 관련 법규를 정확히 확인해야 합니다.

셋째, 토지거래허가구역 지정입니다. 다만, 지목이 도로인 경우에 한정되므로 본건 토지 이용에는 직접적인 영향이 없을 수 있으나, 관련 내용 확인이 필요합니다.

넷째, 상대보호구역 지정으로 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 준공)이며, 입지 조건 및 교통 편의성이 양호한 다세대주택입니다. 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 나서면서 임차인의 대항력을 포기하는 조건으로 진행되는 경매라는 점입니다. 이로 인해 통상적인 경매에서 발생할 수 있는 임차 보증금 인수 부담이 줄어들 가능성이 높습니다. 그러나 고액의 임차 보증금과 공항 관련 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인도 존재하므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 즉시 거주 또는 임대 용이

- "서울강서경찰서" 인근의 주거지대로서 안정적인 임대 수요 기대

- HUG의 대항력 포기 조건으로 인한 보증금 인수 부담 감소 가능성

- 편리한 교통 접근성 (차량 진출입 용이, 버스정류장 인근)

본 물건은 HUG의 대항력 포기라는 특별한 조건이 적용되는 만큼, 해당 조건에 대한 명확한 이해와 현 시세 파악이 투자의 성패를 가르는 핵심 요소가 될 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계