나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149437 [1] 서울특별시 양천구 신월동 195-44 위즈파크빌 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149437 [1] 서울특별시 양천구 신월동 195-44 위즈파크빌 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경149437
• 주소: 서울특별시 양천구 남부순환로60길 20-3, 제5층 제504호 (신월동, 위즈파크빌)
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매13계 2024타경149437 | 소재지: 서울특별시 양천구 남부순환로60길 20-3, 제5층 제504호 (신월동, 위즈파크빌) | 감정가: 279,000,000원 | 최저가: 114,278,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2024타경149437 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경149437 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 195-44 위즈파크빌 제5층 제504호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 단지형 다세대)

감정가: 279,000,000원

토지면적: 20.05㎡ (약 6.06평)

토지 지분율: 2005

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.17㎡ (약 7.61평)

건물 지분율: 2517

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 송OO

채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인의 경우, 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됨.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, '서울신원초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거지로서의 여건이 양호합니다. 차량의 접근성이 용이하며, 인근에 일반, 간선, 지선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도 보통 수준입니다. 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형으로, 북측으로는 약 4미터, 남측으로는 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주정차에 무리가 없습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 송OO님입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 물건의 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '주의사항'에 명시된 임차인 관련 조건입니다. 임차인 및 주택임차권 승계인이 매수인에게 대항력을 포기한다는 조건부 매각입니다. 이는 임차인의 법적 권리 행사 범위를 제한하는 조건으로, 계약 이행 및 명도 과정에서 주택도시보증공사의 명확한 확인과 승계인 측의 대항력 포기 절차가 반드시 필요합니다. 이 조건이 제대로 이행되지 않을 경우, 매수인에게 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 사전 확인이 요구됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 '서울신원초등학교' 인근에 위치한 주거 밀집 지역에 해당합니다. 주변에 다양한 형태의 주거 시설(다세대, 아파트, 도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 상업 시설이 밀집된 대규모 상권과는 거리가 다소 있을 수 있으나, 단지 내 또는 인근에서 일상생활에 필요한 상점, 식당, 편의 시설 등을 이용하는 데는 큰 불편함이 없을 것으로 판단됩니다. 초등학교가 인근에 위치해 있어 자녀가 있는 세대에게는 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 2022년 1월 6일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물(위즈파크빌) 내 5층 제504호입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 지상 5층 규모의 도시형생활주택 단지형 다세대주택입니다. 내부적으로는 기본적인 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 건물 하단에는 피로티 주차장이 마련되어 있어 주차 편의성을 확보하고 있습니다. 전용면적 25.17㎡ (약 7.61평)으로 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 크기입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '주의사항'에 명시된 임차인 관련 조건입니다. 매수인에 대한 임차인의 대항력 포기 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 명도 과정에서 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 확인과 소명이 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 다음과 같은 제한 사항들이 존재합니다. '공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률' 및 '공항시설법'에 따른 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역에 포함되어 있어 공항 소음의 영향이 있을 수 있습니다. '군사기지 및 군사시설 보호법'에 따른 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 강서양천교육청 확인이 필요한 상대보호구역 등의 용도지역 제한이 존재합니다. 현재까지 파악된 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 화장장 등)은 확인되지 않았으나, 공항 소음 영향 가능성과 군사시설 보호구역 지정 등은 거주 환경 및 향후 개발 가능성에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 젊은 건물 연식과 편리한 주거 환경이 장점입니다. 서울신원초등학교 인근의 주거지로 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다. 그러나 매각 조건의 핵심인 임차인의 대항력 포기 조건과 공항 소음 및 군사시설 보호구역과 같은 지역적 제약사항들은 투자를 결정하기 전에 반드시 심층적으로 검토해야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 명확히 해소하고, 투자 가치를 충분히 검토한다면 합리적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

서울신원초등학교와 인접한 주거 지역으로 교육 환경 및 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

일반적인 다세대주택 대비 도시형생활주택의 장점을 가집니다.

권리상의 임차인 대항력 포기 조건이 명확히 해결될 경우, 명도 리스크를 최소화하고 안정적인 투자를 기대할 수 있습니다.

향후 신월동 지역의 개발 또는 주거 환경 개선 시 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계