나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경151270 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제12층 제1202호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경151270 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제12층 제1202호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경151270
• 주소: 서울특별시 강서구 월정로20길 13, 제12층 제1202호 (화곡동, 늘예솔하우스)
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2024타경151270 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로20길 13, 제12층 제1202호 (화곡동, 늘예솔하우스) | 감정가: 295,000,000원 | 최저가: 120,832,000원 | 용도: 오피스텔

1. 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경151270 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경151270 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제12층 제1202호

용도: 오피스텔

감정가: 295,000,000원

토지면적: 8.05㎡ (약 2.44평)

건물면적: 29.51㎡ (약 8.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "월정초등학교" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

교통 환경으로는 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 지하철 5호선 "까치산역"이 인근에 위치하여 서울 도심 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 선순위 임차권이 존재하는 것으로 파악됩니다. 이는 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

매각 조건에 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 문구가 포함되어 있습니다. 이는 임차인이 매수인에게 대항력을 포기함으로써 경매 절차가 진행되는 것으로, 임차인과의 관계 및 명도 관련 변수를 신중하게 고려해야 합니다. 명확한 권리 관계 및 명도 예상 비용 산정을 위해 추가적인 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

까치산역 일대는 지하철 5호선과 2호선 연장선의 환승역으로, 일일 유동인구가 상당하며 지역 밀착형 상권의 특징을 보입니다. 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 지역 주민들의 소비력이 뒷받침되는 편입니다.

주요 상권으로는 까치산 시장과 먹자골목 등이 있으며, 여성 소비자 대상 업종(의류, 패션잡화, 미용, 식음료 등)이 활성화되어 있습니다. 또한, 롯데리아, 편의점 등 대기업 브랜드 매장들이 밀집해 있어 기본적인 소비 수요는 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 2020년 12월 3일 사용 승인을 받은 철근콘크리트 구조의 12층 건물 내 12층에 위치합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 기계식 주차장도 이용 가능합니다.

주변에 초등학교가 위치하고 있으며, 지하철역과 버스정류장이 가까워 교육 및 교통 환경이 양호합니다. 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용도 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 존재 : 임차인의 대항력 포기 조건이 매각의 주요 특징이지만, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태 : 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역 등에 속해 있습니다. 이 중 "중요시설물보호지구(공항)" 및 "대공방어협조구역"은 건축물의 높이 제한 등 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 대공방어협조구역 내 건축물은 국방부와의 협의가 필요하며, 일정 고도 이상 건축 시 제한이 있을 수 있습니다. "가축사육제한구역"은 해당 지역에 직접적인 영향을 주지는 않으나, 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 지역 님비현상 가능성 : 강서구 지역에서는 과거 특수학교 건립 등 공공시설 입지를 두고 주민 반대(님비현상) 사례가 있었습니다. 본 물건 자체와 직접적인 관련은 없으나, 향후 지역 개발이나 민원 발생 시 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 지역 상권이 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. 그러나 선순위 임차권 존재 및 대항력 포기 조건, 그리고 공항 보호지구 및 대공방어협조구역 지정으로 인한 토지 이용 제한 가능성은 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 까치산역을 이용한 편리한 교통망은 지속적인 수요를 기대할 수 있는 요소입니다.

* 안정적인 상권 : 지역 주민을 기반으로 한 탄탄한 상권은 공실 위험을 낮추는 데 기여할 수 있습니다.

* 가격 경쟁력 : 권리 분석 및 잠재적 리스크를 충분히 반영한 합리적인 가격이라면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

다만, 임차인 명도 관련 불확실성과 토지 이용 규제 사항을 면밀히 조사하고, 예상되는 추가 비용 및 수익률을 철저히 계산하여 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계