나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6070 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제10층 제1001호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6070 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제10층 제1001호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경6070
• 주소: 서울특별시 강서구 방화동로5가길 19-5, 제10층 제1001호 (방화동, 마곡킹덤비바체)
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경6070 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화동로5가길 19-5, 제10층 제1001호 (방화동, 마곡킹덤비바체) | 감정가: 209,000,000원 | 최저가: 85,606,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6070 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제10층 제1001호

용도: 다세대주택

감정가: 2억 9백만원

토지면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

건물면적: 16.16㎡ (약 4.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 권OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물, 10층 제1001호 (2021년 07월 12일 사용승인)

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며, "방화중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 안정적입니다. 교통 측면에서는 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 "공항시장역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 선순위 임차권이 존재하는 것이 가장 큰 특징입니다. 매각 시 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사에 대해 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 일반적인 경매 절차와 다른 특별한 조건이므로, 매수인은 이 부분에 대해 면밀한 법률적 검토와 확인을 진행해야 합니다. 매각으로 인해 인수되는 권리는 없으나, 임차인의 대항력 포기 조건이 명확히 이행되는지 여부가 중요합니다. 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 사건입니다.

1.4. 상권분석

주거, 상업, 교육 시설이 균형 있게 분포된 지역으로, 배후 수요가 풍부합니다. 지하철 9호선 공항시장역을 통해 서울의 주요 도심으로의 접근성이 뛰어나며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다. 또한, 인근 마곡지구 개발의 영향으로 지속적인 지역 가치 상승과 상권 발전 가능성을 기대할 수 있습니다. 기본적인 생활 편의시설을 갖춘 근린생활시설이 주변에 자리하고 있어 생활의 편리함을 더합니다.

1.5. 생활정보

건물은 2021년 7월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 10층에 위치한 다세대주택입니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등으로 마감되어 있으며, 내부 벽지는 도배 및 타일로 시공되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 기계식 주차시설, 그리고 도시가스를 이용한 개별난방 시설이 완비되어 있어 현대적인 생활이 가능합니다. 토지는 인접 대지와 등고평탄한 사다리형으로, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북서측으로는 폭 4~5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 다양한 도시 계획의 영향을 받는 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차권의 존재와 '대항력 포기 조건'으로 매각된다는 점입니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 예상치 못한 추가 비용 발생이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 따라서 매수인은 임차인과의 관계, 대항력 포기 관련 서류의 정확성 등을 철저히 검토해야 합니다. 또한, 물건이 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어, 항공기 소음, 고도 제한 등 공항 및 군사 시설 관련 법규에 따른 건축 또는 이용상 일부 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 자산 활용에 제약을 줄 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

마곡킹덤비바체 제10층 제1001호는 2021년에 준공되어 건물이 비교적 신축이며 깔끔한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 지하철 9호선 공항시장역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 뛰어나고, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 주거 만족도가 높습니다. 마곡지구의 지속적인 개발과 함께 미래 가치 상승이 기대되는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 선순위 임차권과 '대항력 포기 조건'이라는 복잡한 권리관계는 본 물건의 투자에 있어 가장 주의해야 할 부분입니다. 이 리스크를 철저히 관리하고 해결 방안을 마련할 수 있다면, 합리적인 가격으로 매력적인 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다. 공항 관련 보호지구 등의 법적 제한 사항 역시 면밀히 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 신축급 건물이라는 점과 역세권이라는 두 가지 강력한 투자 포인트를 가지고 있습니다. 2021년 준공된 건물로 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대 수익을 창출하기에 유리합니다. 또한, 지하철 9호선 공항시장역과의 인접성은 풍부한 유동인구를 확보하고, 지역 가치 상승을 견인하는 중요한 요인입니다. 마곡지구 개발의 수혜 지역으로서 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다. 복잡한 권리관계로 인해 발생할 수 있는 위험을 적절히 관리한다면, 일반 매물 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득하여 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계