나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경121082 [1] 서울특별시 중구 신당동 251-73 10층1004호 업무시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경121082 [1] 서울특별시 중구 신당동 251-73 10층1004호 업무시설 경매

• 사건번호: 2024타경121082
• 주소: 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18, 10층1004호
• 감정가: 275,000,000원
• 최저가: 90,112,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 업무시설

서울중앙지방법원 경매8계 2024타경121082 | 소재지: 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18, 10층1004호 | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 90,112,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 서울중앙지방법원 2024타경121082 (1)로 부동산강제경매 물건입니다.

소유자 및 채무자는 임OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정가는 275,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 및 용도 현황

소재지는 서울특별시 중구 신당동 251-73 10층1004호입니다.

용도는 업무시설로 등록되어 있으나, 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

건물 전용면적은 14.54㎡(약 4.40평)입니다.

토지 면적은 6.00㎡(약 1.82평)입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울의 핵심 상업 지역인 중구 신당동에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다.

교통 상황은 ‘신당역(2·6호선)’과 ‘동대문역사문화공원역(2·4·5호선)’ 등 트리플 역세권에 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 서울 전역으로의 접근성이 뛰어납니다.

제반 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 환경은 양호합니다.

2.2. 주변 환경 및 제약

주위는 성동글로벌경영고등학교 북동측 인근으로 상가, 업무시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역입니다.

주변 환경은 상업 시설이 밀집되어 있어 활발하나, 동시에 고밀도 지역의 특성상 다소 복잡할 수 있습니다.

토지는 평지의 장방형으로 업무시설 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 5미터 내외의 도로에 접합니다.

외부 지도 검색 결과, 인근에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상업지구의 특성상 소음 및 유동인구 밀집도는 높을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 현황

경매 구분은 부동산강제경매이며, 이는 채권자가 집행권원을 얻어 강제로 경매를 신청한 사건입니다.

소유자와 채무자가 동일한 임OO이므로, 단순한 채무 관계로 인한 경매로 판단됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각으로, 토지 지분이나 건물 지분 문제로 인한 권리 관계의 복잡성은 적습니다.

3.2. 특이사항 및 유의사항

감정평가서상 임대관계는 미상입니다.

따라서 매수인은 정확한 임차인 현황을 파악하여 대항력 유무와 보증금 액수 등을 확인해야 합니다.

만약 주택 임차인이 있을 경우, 명도(퇴거) 시 보증금 반환 문제 발생 가능성이 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

제시외 건물은 없습니다.

4. 시장 및 상권 분석

4.1. 상권 분석

본건은 일반상업지역에 위치하며, 동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역 내에 있습니다.

주변에는 대형 쇼핑몰 및 도매시장이 위치한 동대문 상권과 인접해 있어, 상권 활성화 정도가 매우 높습니다.

주로 오피스텔이나 소형 주택 수요가 높은 지역으로, 직장인 및 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 이용 현황 및 건물 정보

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현재는 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

철근콘크리트구조의 10층 건물 중 10층에 위치합니다.

사용승인일은 2020년 11월 3일로 비교적 신축급 건물에 해당하며, 외벽은 기타석재붙임 마감, 창호는 샤시창호입니다.

위생 및 급·배수, 가스, 난방, 기계식 주차장, 승강기, 소방설비 등 기본적인 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려사항

5.1. 법적 제한 사항

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 개발 잠재력은 높습니다.

다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 각종 법적 제한이 복합적으로 적용되는 지역입니다.

특히 가로구역별 최고높이 제한 및 지구단위계획은 향후 재건축 또는 리모델링 시 제약 요인이 될 수 있으므로 건축 관련 사항을 사전에 확인해야 합니다.

5.2. 기타 리스크

최고층(10층)에 위치하여 조망 및 채광은 유리할 수 있으나, 상대적으로 엘리베이터 의존도가 높고 건물 관리비 비중이 높을 수 있습니다.

임대관계가 미상이므로, 명도 과정에서의 시간과 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울의 핵심 입지인 중구 신당동 소재의 비교적 신축급 소형 주거/업무 시설로, 2·4·5·6호선을 모두 이용 가능한 초역세권에 위치하여 희소성과 환금성이 높습니다.

소액 투자로 서울 중심지의 수익형 부동산을 취득할 수 있는 기회입니다.

다만, 복잡한 법적 규제와 임대 관계 미상에 따른 명도 리스크를 사전에 철저히 분석하고 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

뛰어난 교통 환경: 신당역, 동대문역사문화공원역을 아우르는 트리플 역세권.

높은 임대 수요: 동대문 상권 및 도심 오피스 수요로 인한 1인 가구 임대 수요 풍부.

비교적 신축: 2020년 사용승인 건물로 시설 상태 양호.

일반상업지역: 용도 지역상 높은 용적률 및 개발 잠재력을 갖추고 있음.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계