나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경121082 [1] 서울특별시 중구 신당동 251-73 10층1004호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호암 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 ‘성동글로벌경영고등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 업무시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ‘"신당역(2·6호선)" 및 "동대문역사문화공원역(2·4·5호선)" 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 제10층 제1004호로서,
(사용승인일: 2020.11.03.)
외벽: 기타석재붙임마감 등,
창호: 샤시창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 가스설비, 난방설비, (기계식)주차장설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 소재하는 장방형 토지로서 업무시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 5미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2016-11-24),역사도심(4대문안)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경121082 (1)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 251-73, 10층1004호

건물명: (건물명 미상, 건축물대장상 '업무시설'로 기재, 현황 '도시형생활주택'으로 이용)

토지면적: 6.00㎡ (약 1.81평)

건물면적: 14.54㎡ (약 4.40평) (전용면적 기준)

감정가: 275,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (말소기준권리 기준)

사용승인일: 2020년 11월 03일

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 중구 신당동 소재 ‘성동글로벌경영고등학교’ 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 상가, 업무시설, 아파트, 학교 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 2, 6호선 신당역 및 2, 4, 5호선 동대문역사문화공원역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리(갑7: 강제경매, 주택도시보증공사)보다 선순위에 해당하는 권리가 존재합니다.

* 임차인 현황

임차인: 이규훈 (이 )

보증금: 247,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 05월 03일

확정일자: 2021년 04월 14일

배당신고일자: 2023년 06월 01일

대항력: 있음

등기부등본 상 을구 1번의 주택임차권(이규훈, 247,000,000원)은 말소기준권리(갑7)보다 선순위이며, 배당에서 보증금 전액을 받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 등기부등본 및 물건명세서에 '인수'로 명확히 기재되어 있어, 해당 보증금 247,000,000원은 매수인이 승계해야 합니다.

말소기준권리는 갑7 강제경매(주택도시보증공사, 2024.10.25. 접수)이며, 이보다 선순위인 을1 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인계됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 건축물대장상 '업무시설'로 용도 표기되어 있으나, 현황은 '도시형생활주택'으로 이용 중입니다. 2020년 신축된 건물로 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

제공된 주변 시세 정보는 연립, 다세대 주택으로, 본건 도시형생활주택과는 주거 형태 및 건축 연한이 다소 차이가 있습니다. 다만, 인근 시세를 감안할 때, 감정가 275,000,000원 (면적당 약 18,913,342원/㎡)은 신축 건물 및 도심 입지 조건을 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 상가, 업무시설, 아파트, 학교 등이 혼재되어 있으며, 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 신당역 및 동대문역사문화공원역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 10층 건물 내 10층에 위치하며, 최신 건물(2020년 사용승인)로 관리 상태가 좋을 것으로 예상됩니다.

* 설비: 위생, 급배수, 가스, 난방, 주차(기계식), 승강기, 소방 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사도심 등 다양한 용도지구 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 247,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상 입찰가를 산정하는 데 매우 중요한 요소로 작용합니다. 또한, 건축물대장상 용도(업무시설)와 실제 이용 현황(도시형생활주택) 간의 불일치로 인해 향후 행정적인 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도심의 신축 도시형생활주택으로 입지적 장점이 분명합니다. 그러나 2억 4천만 원이 넘는 높은 금액의 임차 보증금을 승계해야 한다는 점은 큰 부담 요인입니다. 이 인수 보증금을 고려한 최종 매입 비용을 면밀히 산정하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 도심 역세권 신축 건물 (2020년 준공)

* 도시형생활주택으로서 소형 주거 공간 활용 가능

* 교통 편의성이 매우 우수 (더블 역세권)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 275,000,000원입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 247,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 이를 고려한 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

입찰가는 순수하게 매수인이 부담하게 될 금액을 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다. 따라서 감정가를 시세로 가정하고, 인수해야 할 보증금을 제외한 금액을 입찰가의 상한선으로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 275,000,000원 - 247,000,000원 = 28,000,000원

따라서, 28,000,000원 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으며, 최종적인 총 매입 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 될 것입니다. (총 매입 비용: 28,000,000원 + 247,000,000원 = 275,000,000원)

다만, 이는 감정가를 기준으로 한 것이며, 실제 시장 가치 및 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.