나이스옥션 법원경매 고양 2023타경77770 [1] 경기도 파주시 문산읍 899-6 당동리 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 테라 · 평가일 2023.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 "자유초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 공업지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하4층/지상7층 중 제1층 제106호, 제113호, 제122호로서

외벽: 판넬 및 돌붙임마감 등
창호: 강화유리 등임.

이용상태

공히 공부상 근린생활시설로 현황 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 "업무시설 및 제1.2종근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 폭 약 20m, 북동측으로 폭 약 12m 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음, 현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 고양지원 2023타경77770 (1)

3. 소재지: 경기도 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층106호

4. 건물명: 뚱발트랜스포머420오피스텔

5. 용도: 근린상가

6. 감정가: 452,000,000원

7. 토지면적: 18.57㎡ (약 5.62평)

8. 건물면적: 47.52㎡ (약 14.37평)

9. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

10. 경매구분: 부동산 임의경매

11. 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

12. 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하4층/지상7층 중 제1층 제106호

13. 사용승인일: 2019년 12월 18일

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 "자유초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 공업지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통입니다.

* 건물은 북측 및 서측으로 폭 약 20m, 북동측으로 폭 약 12m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 도시지역, 준공업지역으로 분류되며, 중로1류(폭 20m-25m) 및 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접해 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역 및 지방산업단지로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2020년 4월 23일 접수된 경남마산신용협동조합의 근저당권(2,520,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 물건명세서에 '지상권개요'가 있으나 상세 내용은 확인되지 않습니다.)

* 임의경매는 2023년 11월 23일 경남마산신용협동조합에 의해 신청되었습니다.

* 토지 등기부에는 주식회사 코람코 자산신탁 앞으로 소유권 이전(신탁) 등기가 있습니다.

* 집합건물 등기부에는 주식회사 코람코 자산신탁 앞으로 소유권 보존(신탁) 등기가 있습니다.

* 총 등기부채권액(집합건물 기준)은 2,520,000,000원입니다.

* 본 건은 공동담보로 진행되었습니다.

* 주의사항으로 '별도등기 있음'이 명시되어 있으며, 이는 등기부등본 외 별도의 권리관계가 존재할 수 있음을 의미하므로 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황상 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 건물은 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설 용도로 이용되고 있습니다.

* 주변 지역은 공업지대와 근린생활시설이 혼재되어 있어, 단일 업종보다는 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 보입니다.

* 1층 근린상가로서 접근성이 양호하며, 주변 공장 및 상업시설 종사자들을 대상으로 한 서비스업종에 적합할 수 있습니다.

* 다만, 지역 특성상 공업지대의 영향으로 유동인구 및 소비력은 다른 상업지구에 비해 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본 건의 인근에는 자유초등학교가 위치하고 있어 학교 상권의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변에 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 향후 추가적인 주변 시설 및 교통망 개선 가능성 등을 고려해 볼 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도등기 존재: 등기부등본 외 별도의 등기가 존재한다는 점은 향후 인수 여부나 권리관계에 영향을 줄 수 있으므로, 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 현황 공실: 현재 공실 상태로, 임차인 확보 및 공실 기간 장기화에 따른 공실 리스크가 존재합니다.

* 임대관계 미상: 임대관계가 불명확하며, 인수 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상인 임차인이 있다면 이에 대한 주의가 필요합니다.

* 준공업지역/지방산업단지: 지역 특성상 건물 용도나 주변 환경이 일반 상업지역과 다를 수 있으며, 향후 개발 규제 등에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주시 문산읍의 준공업지역에 위치한 근린상가로, 자유초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 건물은 신축된 지 얼마 되지 않았고, 1층 상가로서 가시성이 양호한 편입니다. 그러나 '별도등기 있음'이라는 명확한 주의사항과 '현황 공실'이라는 점은 잠재적인 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 임대관계가 미상이라는 점 또한 면밀한 조사가 필요합니다. 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)이며, 1층 코너 또는 가시성이 좋은 위치일 가능성이 있습니다.

* 인근 공업지대 및 주거지역 배후 수요를 바탕으로 한 근린생활시설로서의 잠재력이 있습니다.

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적을 수 있습니다.

* 경매 감정가 대비 시세 비교를 통해 적정 낙찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 452,000,000원입니다. 인수할 보증금이 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려할 직접적인 부담이 없습니다. 다만, '별도등기 있음', '현황 공실' 등의 리스크 요소를 고려하고, 주변 시세 및 향후 임대 수익률을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 현재 공실 상태임을 감안하여, 초기 투자 비용 회수 기간 등을 고려하면 감정가의 75% ~ 85% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서 339,000,000원 ~ 384,200,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 권리 관계의 상세 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.