나이스옥션 법원경매 전주 2024타경36669 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 408-3 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2024타경36669 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 408-3 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

전주지방법원 경매5계 2024타경36669 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 전주객사4길 19 | 감정가: 26,004,496,340원 | 최저가: 12,742,203,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 전주지방법원 2024타경36669 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 408-3이며, 용도는 근린생활시설입니다.

매각대상은 토지/건물일괄매각이며, 토지 면적은 2,613.50㎡ (약 790.69평), 건물 면적은 10,657.07㎡ (약 3,223.86평)입니다.

감정가는 26,004,496,340원이며, 소유자 및 채무자는 농OOOOOOOO, 채권자는 당OOOOOOO입니다.

1.2. 특이 및 주의사항 분석

본 건은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건이며, 다수의 목록(1-12)이 객사 상권의 부지 및 통행로, 주차장 등으로 이용 중인 복합 상업시설입니다.

주의사항 5, 6에 따르면, 주 건물(목록13, 6층)과 부속 건물(목록14, 3층) 모두 공실(Vacancy) 상태가 매우 심각합니다. 목록13의 경우 지상 5층 관리사무실을 제외하고 거의 모든 층이 공실인 것으로 파악되며, 목록14는 지하 1층 창고와 지상 1-3층 전체가 공실 상태입니다.

목록13 건물은 위생 급.배수설비, 중앙 냉.난방 공조설비, 천정형시스템 냉.난방설비, 그리고 평면왕복방식 96대, 엘리베이터방식 30대를 수용하는 대규모 주차 설비를 포함한 최신 설비를 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중앙동3가 소재 "전주풍패지관(객사)" 서측 인근에 위치하며, 주위는 객사 관광객 위주의 상업시설이 집단적으로 정비되어 있는 전주의 핵심 상권 중 한 곳입니다.

교통 상황은 남측 인근 간선도로(충경로)와 동측 중심 간선도로(팔달로)가 진행하여 차량 접근성이 양호하며, 내외부 주차장이 정비되어 있어 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(역사도심), 역사문화환경 보존지역 등에 해당하여, 상업적 활용도가 높지만 향후 개발 및 증축 시 관련 법규(문화유산법 등)의 제한을 받을 수 있습니다.

2.2. 주변 상권 분석

주위가 객사 관광객 위주의 상업시설이 밀집된 지역인 만큼 유동 인구가 풍부하고 상업 활성화 기대치가 높은 지역입니다.

본건은 10필지 일단지 형상의 부정형 토지(기호1-4,7-12)로서, 북측 및 동측 약 8m, 서측 약 4m 아스팔트포장도로에 접하는 삼면 도로 획지입니다. 이와 같은 도로 접합 조건은 상업시설로서 최상의 접근성을 제공합니다.

건물 목록13의 지하 2층부터 지상 6층까지 대규모 판매시설 및 근린생활시설로 계획된 점으로 미루어 볼 때, 지역 상권 내 랜드마크 역할을 수행할 잠재력을 갖추고 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 환경

주변은 전주의 대표적인 상업 및 관광지인 객사 상권이 형성되어 있어 생활 편의시설 및 인프라가 풍부합니다.

감정평가서 및 검색된 주변 시설 정보에 따르면, 본건 주변은 주로 상업 및 문화 시설로 구성되어 있어 주거지에서 기피하는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리 관계 분석

본 건은 소유자(농OOOOOOOO)와 채무자(농OOOOOOOO)가 동일하며, 채권자(당OOOOOOO)의 채권 확보를 위한 부동산임의경매입니다.

제시된 정보만으로는 상세한 등기부 현황은 파악할 수 없으나, 임의경매이므로 근저당권 등 담보물권에 기한 경매로 보입니다. 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이므로 건물 철거의 위험은 없으며, 매각으로 인해 모든 담보물권은 소멸될 가능성이 높습니다.

임대차 관계는 미상(임대관계: 미상임)이므로, 명도 시 임차인의 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 특히 공실이 많은 상태이므로 명도는 비교적 용이할 수 있으나, 기존 임차인 또는 관리단과의 마찰은 대비해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 현저한 공실률입니다. 주 건물(목록13)과 부속 건물(목록14) 모두 대부분 공실 상태로, 새로운 임차인을 유치하고 건물을 활성화시키는 데 상당한 시간과 마케팅 비용이 수반될 수 있습니다.

토지가 지구단위계획구역 및 역사문화환경 보존지역에 포함되어 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 시 건축 제한 및 인허가 절차가 까다로울 수 있습니다.

대규모 상업시설인 만큼, 주차장 설비, 냉난방 설비 등 최신 설비들의 유지보수 비용과 관리비 부담이 클 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 전주 핵심 상권인 객사 인근에 위치한 대규모 상업시설로, 입지 조건은 최상급으로 평가됩니다. 총 면적 13,000㎡에 달하는 복합 상업용 부동산을 260억원대의 감정가로 취득할 수 있는 기회입니다.

최고의 입지에도 불구하고 심각한 공실 상태이므로, 단순 투자 목적보다는 건물 전체를 활성화시킬 수 있는 리모델링 및 임차인 유치 전략을 갖춘 실사용자 또는 전문 부동산 개발 회사에 적합한 물건으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 전주 객사 관광 상권에 위치하여 유동 인구 흡수가 용이하며 상권 변화에 대한 잠재력이 높습니다.

대규모 시설: 대규모 주차시설(총 126대 수용 가능) 및 에스컬레이터, 승강기 등 최신 설비를 갖춘 대형 상업시설로, 집객 효과를 극대화할 수 있는 잠재력이 있습니다.

개발 가능성: 현 상태는 공실이지만, 건물의 구조(철근콘크리트 및 철골조)와 설비 수준이 양호하여, 적절한 리모델링 및 테넌트 구성(MD) 전략을 통해 상권을 주도하는 앵커 시설로 탈바꿈할 수 있습니다.

가격적 매력: 높은 공실률로 인해 유찰될 경우 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 가능성이 열려 있어, 충분한 수익성을 확보할 수 있습니다.

법원 정보

전주지방법원 경매5계