나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경10844 [2] 경상남도 밀양시 초동면 성만리 산34-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2023.05.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 초동면 성만리소재 성만저수지 동측 인근에 위치하며 부근은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 북측하향 경사지세내 부정형의 토지로서 임야이며, (기호1) 일부는 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 (기호1) 일부를 포함하여 (기호1)북측으로 현황 로폭약2m-3m 내외의 진입로가 소재하나, 수풀, 잡목 등으로 인하여 (기호2)토지는 접근이 곤란하며, 본건 진입로를 인근 주민이 진입로 입구에 출입통제 시설물을 설치하고 출입을 통제하고 있으므로 진입로의 소유권관계, 출입가능여부등 입찰시 관련내용 재확인 하시기 바랍니다.

토지이용계획 및 제한상태

(기호1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>

(기호2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임. 지분 매각. 공유자 우선매수는 1회에 한함. 임야도상 맹지. 육안으로 확인이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 이를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

밀양지원 2023타경10844 (2)

1.2. 소재지

경상남도 밀양시 초동면 성만리 산34-3

1.3. 용도

임야

1.4. 감정가

59,202,000 원

1.5. 토지면적

7397. 00㎡ (약 2,238.08평)

1.6. 토지 지분

32. 5468㎡ (약 9.84평)

1.7. 건물면적

0㎡

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

부OOOOOOO

1.10. 매각대상

토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 초동면 성만리 소재 성만저수지 동측 인근에 위치하며, 주변은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

본 건 토지는 대체로 북측 하향 경사지의 부정형 임야이며, 일부 현황 도로로 이용 중인 부분이 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

지적도상 맹지이나, 북측으로 폭 약 2m-3m 내외의 현황 도로가 일부 포함되어 있습니다. 다만, 수풀과 잡목으로 인해 접근이 곤란하며, 인근 주민이 진입로 입구에 출입 통제 시설물을 설치하여 통제하고 있습니다. 따라서 입찰 시 진입로 소유권 관계 및 출입 가능 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립제한지역(수도법) 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 부산지방법원 2022카단52801 (접수일자: 2022-08-29, 권리자: 부산신용보증재단, 권리종류: 강제경매개시결정) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

다음 권리들은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 갑20: 부산광역시 압류 (2010-09-29)

* 갑22: 부산광역시 사상구 압류 (2010-12-21)

* 갑25: 부산광역시 압류 (2011-04-18)

* 갑29: 부산광역시 압류 (2011-07-20)

* 갑35: 부산광역시 사하구 압류 (2016-06-20)

* 갑36: 부산광역시 압류 (2016-09-05)

* 갑37: 국민건강보험공단 압류 (2018-01-08)

* 갑38: 부산광역시 동구 압류 (2018-11-15)

상기 권리들은 '인수'로 표시되어 있어, 낙찰 후에도 해당 권리들이 말소되지 않고 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이에 대한 상세한 내용은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리(갑39, 2022-08-29)보다 후순위인 권리들은 일반적으로 매각으로 소멸됩니다. (예: 갑40, 갑41, 갑42)

3.4. 공유자 우선매수

공유자 우선매수 신고가 가능하며, 이는 1회에 한정됩니다.

3.5. 분묘기지권

분묘기지권 성립 여부가 불분명하며, 육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 확인 및 발생 가능한 비용을 고려해야 합니다.

3.6. 임차인 현황

임차인 현황 및 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 별도의 임차인으로 인한 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야로서 농경지 및 취락이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업적 상권 분석은 어렵습니다. 주변에는 성만저수지 등이 있어 자연환경적인 요소가 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 농촌 및 산림 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다. 인근 지역은 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 도로 접근성 문제

지적도상 맹지이며, 현황도로 이용 시 인근 주민의 출입 통제로 인해 사용에 제약이 있습니다. 진입로 관련 분쟁 소지가 있으며, 실제 진입 및 이용 가능 여부 확인이 필수적입니다.

6.2. 분묘기지권 불확실성

토지 내 분묘 소재 여부 및 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여, 추후 분쟁 또는 이장 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이전 차수 유찰 사유 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.4. 토지 이용 제한

보전관리지역, 준보전산지 등 여러 토지 이용 제한 규제가 적용되어 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 지분 매각

토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과의 협의 및 향후 재산권 행사 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.6. 인수되는 권리

등기부 상 '인수'로 명시된 다수의 압류 권리들이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이므로 입찰 전 반드시 확인 및 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지분 매각으로 인한 공유 관계, 맹지로서의 도로 접근성 문제, 불확실한 분묘기지권, 그리고 인수해야 하는 다수의 권리 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 재매각 물건이라는 점도 고려해야 합니다. 이러한 여러 복합적인 요인들을 충분히 인지하고 철저한 현장 조사 및 법률 검토 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 현재로서 명확히 드러나지 않습니다. 다만, 맹지임에도 불구하고 현황 도로로 이용되는 부분이 있고, 일부 지분 매각이라는 점을 감안할 때, 향후 인근 토지와의 협의를 통해 지분 가치를 높이거나 특정 목적을 위한 활용 가능성을 모색해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 및 제반 권리관계, 제시된 제약 사항, 그리고 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 '인수되는 권리'들의 실질적인 부담액과 진입로 확보 가능성, 분묘 관련 처리 비용 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근해야 합니다. 이는 단순한 정보를 바탕으로 산정하기 어려우며, 반드시 전문가의 정확한 권리 분석 및 현장 조사를 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.