나이스옥션 법원경매 서산 2023타경1901 [1] 충청남도 서산시 잠홍동 762-6 1층107호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2023타경1901 [1] 충청남도 서산시 잠홍동 762-6 1층107호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2023타경1901 | 소재지: 충청남도 서산시 서해로 3579-1, 1층107호 | 감정가: 395,000,000원 | 최저가: 94,840,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 서산지원 2023타경1901 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각 물건입니다.

소재지는 충청남도 서산시 잠홍동 762-6 1층 107호에 위치한 근린생활시설입니다.

감정가는 395,000,000원으로 평가되었습니다.

토지면적은 45.15㎡ (약 13.66평)이며, 건물면적은 52.36㎡ (약 15.84평)입니다.

현재 현황상 용도는 '소매점 등'으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

본 경매는 채무자와 소유자가 고OO으로 동일하며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOO인 부동산 임의경매 사건입니다.

특이사항으로는 유동화물건으로 진행되는 점이 있습니다.

1.2. 감정평가 요약

본건은 서산시 잠홍동 소재 "서동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 보통 시 됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 3층 건물 내 1층에 위치하며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기 설비, 주차장 등이 갖춰져 있습니다.

토지는 2필지 일단의 상업용 건부지 등으로 이용 중인 가장형의 평지이며, 도로 상태는 외곽 공도와 연계되는 단지 내 도로가 개설되어 있어 보통입니다.

토지이용계획상 잠홍동 762-6 및 762-57 모두 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 서산시 내 주거 밀집 지역 인근의 근린생활시설로, 아파트 단지를 배후지로 확보하고 있어 기본적인 소비 수요가 존재하는 입지입니다.

제2종일반주거지역에 위치하고 있어 순수 상업지역 대비 용도 변경이나 추가 개발의 제한은 있지만, 주거민을 대상으로 하는 생활 밀착형 상권으로서의 기능을 수행하기에 적합합니다.

서동초등학교 인근으로 학군 수요도 일부 흡수할 수 있는 위치입니다.

2.2. 상권 분석

물건이 위치한 잠홍동은 신축 아파트와 기존 주거 단지가 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 인구가 바탕이 되는 항아리 상권의 특성을 일부 가집니다.

현재 현황이 '소매점 등'으로 이용 중인 점을 볼 때, 기본적으로 생활 편의시설 및 소매업종의 수요가 높은 것으로 판단됩니다.

1층 코너 또는 메인 동선 상에 위치할 경우 높은 접근성을 바탕으로 편의점, 부동산 중개업소, 소형 프랜차이즈, 세탁소 등 생활형 업종에 적합할 것으로 보입니다.

2.3. 생활 정보

본건 주변은 서동초등학교를 비롯한 교육시설이 인접해 있고, 주변 아파트 단지 주민들을 위한 근린생활시설이 다수 포진되어 있어 생활 편의성이 양호한 지역으로 평가됩니다.

교통 여건 또한 버스 접근성이 보통 시 되어 일상적인 이동에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

3. 권리 관계 및 리스크 분석

3.1. 권리 분석

본건은 소유자와 채무자가 동일한 고OO으로 확인되어, 경매 진행에 있어 불필요한 복잡성이 상대적으로 적습니다.

경매구분은 부동산 임의경매이며, 채권자가 대규모의 유동화 회사(SPC)일 가능성이 높아 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

토지/건물 일괄매각으로 진행되어 법정지상권 등의 복잡한 권리 문제는 발생하지 않을 것입니다.

3.2. 잠재적 리스크

유동화물건이라는 특이사항이 있습니다. 유동화물건은 일반적인 근저당권 채권보다 채권 확보에 대한 의지가 강하고, 매각 진행 속도가 빠를 수 있습니다.

주의사항에 "현황 '소매점 등'"으로 기재되어 있으나, 임대관계는 미상입니다. 현 임차인의 유무 및 대항력 여부는 현장 조사 및 명확한 임차인 현황 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

만약 대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 리스크가 존재합니다.

3.3. 혐오시설 분석

주변 환경 및 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 상대보호구역 등으로 지정된 주거 밀집 지역이므로, 인근에 직접적인 대규모 혐오시설(폐기물 처리시설, 대형 공해 유발 시설 등)은 존재하지 않는 것으로 판단됩니다.

다만, 1층 상가의 경우 특정 업종(예: 유흥주점, 소규모 종교시설 등)이 들어설 경우 인근 주거민이나 상가 이용객에게 부정적인 영향을 줄 수 있는 점은 잠재적 리스크로 상존합니다.

4. 투자 타당성 및 의견

4.1. 종합 의견

충청남도 서산시 잠홍동의 본 근린생활시설은 주거 밀집 지역의 배후 수요를 바탕으로 한 안정적인 입지에 위치하고 있습니다.

감정가가 시세 대비 적절한지 여부를 판단하기 위한 철저한 주변 시세 조사가 필수적입니다.

권리관계는 비교적 단순해 보이나, 유동화물건의 특성과 미상의 임대 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

제2종일반주거지역 내 상가이므로, 주거지역의 편의시설 성격에 맞는 업종으로 임차인을 유치할 경우 안정적인 임대수익을 기대할 수 있을 것입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 아파트 단지 및 초등학교 인근에 위치하여 기본적인 유동 인구와 배후 주거 수요를 확보하고 있습니다.

실사용 면적: 건물면적 52.36㎡ (약 15.84평)로 소매점 등 생활 밀착형 업종이 선호하는 적절한 규모입니다.

명확한 매각 대상: 토지와 건물이 일괄매각되므로 복잡한 권리 문제 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

환금성: 주거 밀집 지역 내 1층 상가는 꾸준한 수요가 있어 향후 매각 시에도 비교적 용이한 환금성을 보일 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서산지원 경매5계