나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경117898 [1] 서울특별시 금천구 독산동 180-47 소원베스트빌2차 제5층 제503호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경117898 [1] 서울특별시 금천구 독산동 180-47 소원베스트빌2차 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2024타경117898 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로84길 38, 제5층 제503호 (독산동, 소원베스트빌2차) | 감정가: 301,000,000원 | 최저가: 154,112,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경117898 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 최초 감정가는 301,000,000원입니다.

소유자와 채무자는 이OO이고, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 서울특별시 금천구 독산동 180-47 소원베스트빌2차 제5층 제503호이며, 용도는 다세대주택(도시형 생활주택)입니다.

토지 면적은 25.37㎡ (약 7.67평)이고, 건물 면적(전용면적)은 28.18㎡ (약 8.52평)입니다.

본 물건은 2021년 6월에 사용승인된 지상 5층 건물 중 5층에 위치하며, 철근콘크리트구조입니다.

건물은 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울 금천구 독산동 소재 "독산3동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대이며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

본건은 북측 폭 약 6미터, 서측 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역으로 건폐율 60% 이하, 용적률 150% 이하의 저층 주거지 개발을 목적으로 합니다.

특이사항으로는 교육환경보호구역 및 장애물제한표면구역(진입표면구역) 등에 해당됩니다.

2.2. 상권분석

주거 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 혼재하는 지대 특성상 일상생활에 필요한 기초적인 상권(소규모 마트, 음식점, 편의점 등)은 충분히 형성되어 있습니다.

대규모 상업 시설이 아닌 주거 중심의 상권이므로, 실수요자에게 적합한 환경입니다.

2.3. 생활정보

주변에 "독산3동주민센터"가 위치하여 공공 서비스를 이용하기 편리합니다.

인근에 노선버스정류장이 다수 소재하여 서울 주요 지역으로의 대중교통 이용이 용이합니다.

주거지역 특성상 주변에 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않아 주거 쾌적성은 보통 이상일 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자의 강제 집행에 의해 진행됩니다.

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'으로, 토지와 건물을 모두 매수하게 되므로 권리 관계가 단순합니다.

가장 큰 권리분석의 핵심은 '주의사항'에 명시된 임차인 관련 내용입니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 잠재적 리스크는 '주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다.

이는 매수인이 임차인 또는 주택도시보증공사(HUG)의 대항력을 인수하지 않는다는 조건부 매각입니다.

만약 해당 조건이 충족되지 않을 경우, 매각이 불허될 수 있으므로 입찰 전 반드시 조건을 확인하고, 낙찰 후에는 해당 기관 및 임차인과의 명도 진행 시 대항력 포기 조건을 적극적으로 활용해야 합니다.

공부상 명칭은 '소원베스트빌2차'이나, 현황은 '대림베스트빌'로 표시되어 있어 현장 조사 시 주소지 확인에 주의해야 합니다. 이는 행정상 소유권에는 영향을 미치지 않으나 현장 혼동을 유발할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본 물건은 2021년 6월에 준공된 비교적 신축 다세대주택(도시형 생활주택)으로, 건물 상태가 양호하며 승강기 등의 편의 시설을 갖추고 있습니다.

제1종일반주거지역 내에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 감정가(3억 1천만 원)는 주변 신축 다세대주택 시세의 기준으로 삼을 수 있는 수준입니다.

다만, 권리분석상 주의사항에 명시된 대항력 포기 조건에 대한 정확한 이해와 명도 전략이 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 준공으로 수리나 보수 비용 부담이 적고, 임차인 선호도가 높습니다.

주거 선호 지역: 독산동 내 주거 밀집 지역에 위치하여 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

대항력 조건부 매각: 임차인의 대항력 인수가 원천 배제되는 조건이므로, 낙찰자는 임차보증금 반환 책임에서 자유로울 수 있어 투자 안정성이 높습니다. (단, 반드시 조건을 충족해야 함)

실거주 및 투자 모두 적합: 소형 평수(전용 8.52평)로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합하며, 임대 수익형으로도 고려해볼 만합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계