나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경117409 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 937-12 미리내오피스텔 제9층 제903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대, 오피스텔 상업용건물, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(2호선, 5호선 까치산역)이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제9층 제903호로서,
(사용승인일 : 2019.04.5.)
외벽: 석재 붙임 등 마감 등
창호: 하이샹시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 약 6m 및 4m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-2) : 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경117409 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 937-12, 미리내오피스텔 제9층 제903호

건물구조 및 용도: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제9층 제903호 (오피스텔)

건축년도: 2019년 (사용승인일: 2019.04.05)

토지면적: 5.65㎡ (약 1.71평)

건물면적: 19.69㎡ (약 5.96평)

감정가: 190,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 상업용 건물, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있습니다. 차량 접근 또한 가능하며, 본건 남측 및 서측으로 각각 약 6m 및 4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024.05.08 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매 개시결정 등기가 말소기준권리입니다.

기타 권리:

* 2019.04.16 소유권 보존 등기

* 2019.06.03 공유자 전부 지분 이전 등기 (매매)

* 2023.08.18 주택임차권 (임차인: 공문수, 금액: 136,000,000원, 말소)

* 2024.05.17 국민건강보험공단 압류 등기 (말소)

인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으며, 을1 권리(강제경매) 이하 등기부상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* * 임차인: 주택도시보증공사(공문수)

* 보증금: 136,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-26

* 확정일자: 2021-07-05

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기가 말소되었습니다.

특별매각조건: 본 건은 채권자(주택도시보증공사)가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

위치적 특성: "까치산역" 역세권에 위치하여 교통 이용이 편리하고, 오피스텔, 주거, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 직장인 및 1인 가구를 중심으로 한 배후수요가 존재합니다.

수요층: 역세권 오피스텔의 특성상 1인 가구 직장인, 소규모 사업자 등을 주요 수요층으로 예상할 수 있습니다.

개발 가능성: 본건 소재지는 도시지역 내 일반상업지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활 편의시설(마트, 은행, 병원 등) 이용이 용이할 것으로 보입니다.

건축물 상태: 2019년에 사용승인된 건물로, 비교적 신축급에 속하여 건물 노후도가 낮고 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

기본 설비: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비와 더불어 승강기 및 주차 시설이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위임차권 존재 가능성: 물건명세서 및 특이사항에 '선순위임차권'이 언급되어 있으나, 등기부상 해당 임차권(공문수)은 말소되었고 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 그러나 확인되지 않은 숨은 권리가 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 철저한 현장 조사를 통해 권리관계를 재확인할 필요가 있습니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와의 계약 조건 변경으로 인한 추가적인 확인 사항이나 절차상의 특이사항이 있을 수 있습니다. 입찰 전 HUG 측의 관련 자료를 확인하거나 문의하는 것이 권장됩니다.

공항 관련 규제: 본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 진입표면구역에 해당합니다. 이러한 법적 제한은 향후 건축 또는 용도 변경 시 영향을 줄 수 있습니다. (주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

실거래가 변동성: 제공된 최근 실거래가 데이터(JSON) 상에서 일부 가격 편차가 관찰됩니다. 이는 시장 상황, 거래 조건 등에 따라 나타날 수 있는 현상으로, 정확한 시세 판단 시 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 미리내오피스텔로, 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이며 까치산역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 명확한 권리 관계를 가지고 있으며, 주택도시보증공사(HUG)의 특별매각조건으로 절차 진행에 이점이 있습니다. 다만, '선순위임차권' 언급에 대한 잠재적 리스크와 실거래가 데이터의 변동성을 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 역세권 오피스텔: 최신 건축 연식과 편리한 교통망을 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

인수 부담 없는 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 명도 및 권리 확보가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

활발한 지역 개발 가능성: 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 190,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 2024.07.19 (4층): 120,000,000원

* 2025.04.10 (8층): 100,000,000원

* 2025.04.07 (8층): 160,600,000원

시세 분석: 제공된 실거래가 중 가장 최근이며 최고가인 2025년 4월 7층 8층 매물의 160,600,000원 거래를 기준으로 판단할 때, 본건은 9층이라는 층수 이점을 고려하면 이보다 높은 가격으로 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 감정가(190,000,000원)와 최근 상위 실거래가(160,600,000원)를 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 시세 범위를 170,000,000원 ~ 180,000,000원으로 추정합니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 175,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산출한 추정치이며, 실제 입찰 과정에서의 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 시장 변동성 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.