나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105239 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제4층 제404호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105239 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제4층 제404호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2024타경105239 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로20길 42, 제4층 제404호 (화곡동, 우공아파트) | 감정가: 238,000,000원 | 최저가: 77,988,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경105239 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제4층 제404호

용도: 아파트

감정가: 238,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2018.09.19. (신축급)

1.2. 면적 및 구조 정보

건물 전용면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

추정 공급면적: 약 36㎡ (약 11평) - 소형 아파트 기준 추정치

토지 지분 면적: 8.14㎡ (약 2.46평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하1층/지상10층 건물 중 제4층

이용 상태: 아파트 (주거용)

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등

2. 물건 상세 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 복합 주거 상업 지역입니다.

교통 상황은 매우 양호합니다. 차량 진출입이 가능하며, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권에 해당합니다. 근거리에 노선버스 정류장도 위치합니다.

토지는 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 속해 있어 주거 편의성 외에도 상업적 잠재력을 보유하고 있습니다.

2.2. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건이며 소유자와 채무자가 동일합니다.

현재 제공된 정보에는 등기부등본상의 권리 관계(말소기준권리 등)와 임차인 현황(전입일자, 확정일자, 배당요구 등)이 명시되어 있지 않습니다.

임대관계는 미상(미확인)이므로, 입찰 전 매각물건명세서를 통해 선순위 임차인 여부, 대항력 유무, 낙찰자 인수 권리 또는 금액이 발생할 가능성이 있는지 반드시 철저하게 확인해야 합니다.

낙찰 후 명도 진행 시, 점유자를 상대로 한 명도 소송 또는 인도 명령 절차가 필요할 수 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 까치산역 역세권 상권과 화곡동 일대의 주거 밀집 지역의 생활 편의시설을 동시에 이용할 수 있는 우수한 환경입니다.

주변에 화곡1동 주민센터 등 공공시설이 가깝고, 근린생활시설, 은행, 병원, 학원 등이 잘 갖춰져 있어 일상생활의 편의성이 높습니다.

일반상업지역에 위치하여 다양한 업종의 상업시설 이용이 용이하며, 주로 1~2인 가구 또는 신혼부부에게 선호될 수 있는 주거 환경을 제공합니다.

혐오시설: 인근 상업지역의 특성상 일부 유흥업소나 숙박시설이 혼재할 가능성은 있으나, 주거환경을 심각하게 저해하는 대규모 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않습니다. 다만, 현장 방문을 통한 소음 및 주거 분위기 확인이 중요합니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 주의 사항

(1) 공부상 차이는 없으나, 감정평가서 요약 중 '소재지'는 404호인데 '건물의 구조' 설명에서는 '제5층 제503호'로 오기재된 부분이 있습니다. 이는 단순 오기일 가능성이 높으나, 매각 물건의 실제 호수와 공부상의 호수가 일치하는지 재확인해야 합니다.

(2) 토지이용계획상 일반상업지역 외에도 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 다양한 규제가 존재합니다. 이는 해당 지역에 일반적으로 적용되지만, 향후 건축 행위 시 제한사항을 반드시 숙지해야 합니다.

(3) 임대관계가 미상(미확인)이므로, 낙찰 후 점유 관계를 확인하고 명도를 진행하는 데 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 2호선과 5호선 환승역인 까치산역을 도보로 이용 가능한 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2018년 사용승인으로 신축급 아파트의 장점을 가지며, 소형 주택으로서 최근 증가하는 1~2인 가구 수요를 충족시킬 수 있는 매력적인 물건입니다.

감정가 2억 3천 8백만 원은 서울 강서구 역세권 소형 아파트라는 점을 고려할 때, 주변 시세를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정한다면 충분한 투자 가치가 있습니다.

실거주와 투자(임대수익) 두 가지 목적 모두에 적합한 물건으로 판단됩니다.

3.2. 투자 포인트

(1) 우수한 입지 및 교통: 더블 역세권(2, 5호선 까치산역) 인접으로 서울 전역 접근성이 뛰어남.

(2) 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 추가 수리 비용 부담이 적음.

(3) 높은 수요: 소형 아파트로 1~2인 가구의 임대 및 매매 수요가 꾸준히 확보될 수 있음.

(4) 일반상업지역 내 주거용 부동산: 향후 지가 상승 및 개발 잠재력에 대한 기대감이 높음.

(5) 비교적 낮은 감정가: 서울 역세권에서 2억대 초반의 감정가로 접근할 수 있는 소액 투자 기회.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계