나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경103936 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-23 에스엠케이아파트 제15층 제1501호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경103936 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-23 에스엠케이아파트 제15층 제1501호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2024타경103936 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로 60-1, 제15층 제1501호 (화곡동, 에스엠케이아파트) | 감정가: 161,000,000원 | 최저가: 82,432,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경103936 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-23 에스엠케이아파트 제15층 제1501호

용도: 아파트 (원룸형 소형 아파트)

감정가: 161,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 구조

토지면적(대지권): 4.64㎡ (약 1.40평)

건물 전용면적: 14.92㎡ (약 4.51평)

건물 분양면적(추정): 약 22㎡ (약 6.7평) 내외 (※공용면적을 포함한 추정치이며, 현장 및 관리사무소 확인 필요)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 제15층 제1501호.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차장설비 등이 되어 있음.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(2호선, 5호선)" 남서측 근거리에 위치하는 초역세권 물건입니다.

노선버스 정류장과 지하철(까치산역)이 모두 인근에 소재하여 대중교통 사정이 매우 우수합니다.

2.2. 주위 환경 및 교통 상황

주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주거와 상업 기능이 혼합된 우수한 주위환경을 갖추고 있습니다.

본건 북측으로 왕복 3차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호하며, 토지이용계획상 일반상업지역에 해당하여 상업시설 이용이 편리합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 채권 관계

매각대상은 토지 및 건물의 일괄매각 건입니다.

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자 및 채무자는 마OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 및 대항력

가장 중요한 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"입니다.

이는 낙찰자가 주택 임차인의 보증금 반환 의무를 승계할 위험이 없다는 것을 의미하며, 권리분석상 매우 깔끔하고 안전한 물건으로 판단됩니다. 매수인은 명도에 대한 리스크 부담이 크게 줄어듭니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 토지는 일반상업지역에 속하며, 지하철 2호선과 5호선이 교차하는 까치산역 초역세권에 해당합니다.

주변에 다양한 오피스텔과 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업시설 이용이 편리하고, 유동인구가 확보되어 있어 소형 주택의 임대수요가 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의 시설

까치산역을 중심으로 형성된 상권을 이용할 수 있어 은행, 병원, 각종 프랜차이즈 및 소매점 등 생활편의시설 이용이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 법적 제한 사항

토지이용계획상 일반상업지역 외에 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등이 지정되어 있습니다. 이는 김포공항 인근 지역에서 흔히 볼 수 있는 항공 관련 고도 제한 구역으로, 향후 신축이나 증축 시에는 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 본건은 기축된 아파트이므로 현재 사용에는 문제가 없습니다.

5.2. 특이 사항 및 혐오시설

임대사항은 미상으로 확인되므로, 실제 점유 관계는 낙찰 후 명도 진행 시 정확히 파악해야 합니다.

주변에 특별한 혐오시설이 검색되지는 않았으며, 일반적인 주거 및 상업 혼재 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울특별시 강서구의 더블 역세권에 위치하며, 소형 평형 아파트로서 임대수익형 물건으로 적합성이 높습니다.

무엇보다 '주택도시보증공사의 대항력 포기 조건'이 붙어있어, 복잡한 권리 관계나 명도 리스크가 거의 해소되었다는 점에서 안전성이 매우 높은 물건으로 평가됩니다.

감정가가 1억 6천만 원대로 소액 투자가 가능하며, 실거주보다는 임대수익을 목적으로 하는 투자자에게 매력적인 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 핵심 역세권: 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역 근접으로 임대 수요 풍부.

2. 안전한 권리: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 권리분석이 매우 깔끔함.

3. 소형 평형: 전용 4.51평의 원룸형으로 1인 가구 임대수요에 적합하며, 비교적 낮은 투자금으로 진입 가능.

4. 상업지역 입지: 일반상업지역에 위치하여 상업 인프라 이용이 용이하고, 향후 잠재적인 가치 상승 여력 기대.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계