나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경115038 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 852-29 아줄리움 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경115038 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 852-29 아줄리움 제4층 제402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경115038
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로5라길 142, 제4층 제402호 (화곡동, 아줄리움)
• 감정가: 297,000,000원
• 최저가: 152,064,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2024타경115038 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로5라길 142, 제4층 제402호 (화곡동, 아줄리움) | 감정가: 297,000,000원 | 최저가: 152,064,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경115038 (1)이며, 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 852-29 아줄리움 제4층 제402호입니다. 용도는 다세대주택이며, 감정가는 2억 9,700만원으로 책정되었습니다. 본 경매는 부동산강제경매이며, 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 전용 건물면적은 28.87㎡ (약 8.73평)이고, 대지권 면적은 18.42㎡ (약 5.57평)입니다. 다세대주택으로서 전용면적 위주로 이용되고 있음을 확인했습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 분석

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "서울신정초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 지대입니다. 제반 입지 여건은 무난한 편으로 평가됩니다. 교통 상황은 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 인근 까치산역(5호선, 2호선 신정지선)까지 버스 또는 도보로 접근 가능하여 양호한 편입니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중 제4층 제402호입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 및 석재 붙임 마감 등이며, 창호는 하이샷시 창호입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다. 토지는 2필지 일단의 평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하여 주거 개발 밀도가 높은 지역입니다. 공항과 관련된 중요시설물보호지구(공항) 및 원추표면구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 있으나, 이는 해당 지역 대부분의 건물에 공통적으로 적용되는 규제로 보입니다. 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리 분석

본건은 소유자 신OO를 채무자 신OO, 채권자 주OOOOOOO로 하는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 권리관계가 비교적 단순합니다.

*주의사항(특이사항) 중점 분석:*

*임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각*이라는 매우 중요한 조건이 명시되어 있습니다. 일반적으로 임차인의 대항력이 존재하면 매수인이 명도 및 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있지만, 본건은 공공기관인 HUG를 포함한 임차인이 **매수인에 대한 대항력을 포기**하는 조건으로 매각되므로, 낙찰자는 *사실상* 대항력 있는 임차인에 대한 명도(인도) 책임과 보증금 인수 부담을 지지 않을 가능성이 높습니다. 입찰 전 해당 조건의 이행 여부(포기서 제출 등) 및 구체적인 효력을 반드시 확인해야 하나, 조건부 매각을 통해 인수 리스크가 크게 줄어든 매우 유리한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 화곡동 일대는 주택 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 근린생활시설(마트, 편의점, 식당 등)이 잘 형성된 상권을 공유하고 있습니다. 특히 인근에 서울신정초등학교가 위치하며, 학교 주변은 우수한 교육 시설(체육관, 수영장 등)과 더불어 주거 환경이 안정적인 편입니다. 가까운 까치산역 주변으로는 재래시장(까치산시장) 상권까지 접근성이 있어 생활 편의성이 높습니다.

*혐오시설 여부:* 일반적인 지도 및 검색 서비스 기반 주변 환경 조사 결과, 특별히 주의해야 할 대규모 혐오시설(예: 화장장, 대형 기피시설 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

1. *가격 리스크:* 현재 제시된 감정가(2억 9,700만원)는 시장 상황 및 경매 진행 과정에서 변동될 수 있습니다. 주변 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율을 확인하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

2. *대출 리스크:* 다세대주택의 특성상 낙찰 후 대출(경락잔금대출) 가능 금액은 담보가치 및 개인 신용도에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 금융권 상담이 필수적입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합적으로 본건은 서울 강서구의 주택 밀집 지역에 위치하며, 전용면적 약 8.7평대의 소형 다세대주택으로서 실수요자 및 소액 투자자 모두에게 적합한 물건입니다.

*가장 큰 투자 포인트*는 권리 분석상 특이사항인 **대항력 포기 조건 매각**입니다. 임차인의 보증금 인수 위험이나 명도 지연 리스크가 조건부로 해소되어, 복잡한 권리관계로 인한 불안 요소가 일반 경매 물건보다 현저히 낮습니다. 이는 경매 초보자에게도 유리하게 작용할 수 있는 매우 긍정적인 요소입니다.

다만, 서울신정초등학교 남동측 골목 안쪽 주택가라는 점을 감안하여 정확한 현장 조사를 통해 도로 접근성, 건물 상태, 주변 시세 등을 확인 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계