나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경112213 [1] 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제7층 제701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2024.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제7층 제701호로서,
(사용승인일 : 2020-09-29)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : PVC샤시 창호 등임.

이용상태

현장조사일 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 시스템에어컨 설비, 화재탐지 설비, 스프링클러 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 현장조사일 현재 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신월생활권중심), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제7층 제701호에 위치한 부동산 강제경매 건입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2024타경112213 (1)입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 261,000,000원입니다. 토지 면적은 14.96㎡ (약 4.53평)이며, 건물 면적은 28.10㎡ (약 8.50평)입니다. 건물 사용승인일은 2020년 9월 29일로 비교적 신축에 해당합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 일반적인 생활권입니다. 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 용이한 편입니다. 북동측으로는 중로가 접해 있어 도로 접근성은 양호합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023-07-12)로 확인됩니다. 등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

본 건에는 주택도시보증공사(임차인: 최 )가 보증금 269,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자는 2021년 1월 22일, 확정일자는 2021년 1월 8일입니다. 그러나 권리분석상 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 특별매각조건에서 명시된 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"과 일맥상통하며, 매수인이 해당 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 따라서 명도 완료 후 잔금 납부 시, 해당 임차인 관련 금전적 부담은 매수인에게 발생하지 않을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

건축물대장상 주용도는 업무시설이나, 실제 이용 현황은 다세대주택으로 이용되고 있어 오피스텔 및 다세대주택 복합 건물입니다. 2020년 준공된 에이엔타워 내 7층의 해당 호실은 소형 주거 공간으로 사용되고 있습니다. 주변은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 양천구 신월동 지역은 서울 서남권의 주거지로, 꾸준한 수요가 예상되는 곳입니다.

5. 생활정보

교통은 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 다만, 가까운 지하철역과의 거리는 추가적인 확인이 필요합니다. 주변에 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 용이합니다. 교육 시설로는 "양서중학교"가 북측 인근에 위치하며, 교육환경 보호 구역에 해당하여 관련 법규 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도 관련: 권리분석 상 대항력 없는 임차인으로 확인되나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 특별매각조건의 이행 여부에 따라 명도 소요 시간 및 비용이 달라질 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축분뇨법, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 다수의 법적 제한 사항을 포함하고 있습니다. 특히 공항 소음 관련 지역(제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역)으로 지정되어 있어 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

* 건축물 용도: 건축물대장상 주용도는 업무시설이나 실제 주거용으로 이용 중인 점은, 향후 건물 관리나 기타 행정 처리 시 복합적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 공개된 정보나 일반적인 지리 정보 검색으로 주변에 즉각적으로 식별되는 혐오 시설은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 잠재적인 혐오시설 편입 가능성은 지자체 개발 계획 등을 추가적으로 확인하는 것이 안전합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축급 소형 주거 공간으로, 일괄 매각 대상이라는 점에서 안정적인 부동산 취득이 가능합니다. 권리 관계가 명확하며, 특별 매각 조건에 따라 보증금 인수 부담이 없는 점은 투자 메리트를 높입니다. 다만, 공항 소음 지역 포함 등 일부 법적 제한 사항과 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 고려해야 할 부분입니다. 전반적으로 소형 투자 물건으로 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 상태 양호 예상.

* 소형 주거 공간: 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자 접근 용이.

* 보증금 미인수: 특별 매각 조건으로 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 안정적인 재산권 확보.

* 생활권역: 양천구 내 신월동의 주거 편의 시설 이용 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 261,000,000원입니다. 주변 최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 2일 거래: 55.27㎡, 1981년식 연립주택, 210,000,000원

* 2026년 5월 2일 거래: 52.41㎡, 2017년식 다세대주택, 302,000,000원

* 2026년 5월 1일 거래: 55.56㎡, 2019년식 다세대주택, 329,000,000원

본 건의 전용 면적은 28.10㎡로, 비교 사례 중 2017년식 및 2019년식 다세대주택(각 52.41㎡, 55.56㎡)과 면적 차이가 있습니다. 해당 신축급 다세대주택들의 면적당 단가는 약 576만원/㎡ ~ 592만원/㎡ 수준입니다. 본 건 면적(28.10㎡)에 이를 적용하면 약 1억 6천만원대부터 1억 7천만원대까지 추정됩니다.

현재 본 건의 감정가(261,000,000원)는 주변 신축급 다세대주택의 면적당 단가로 환산한 추정가보다 높게 책정되어 있습니다. 또한, 소형 면적이라는 점과 더불어 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용 및 시간, 그리고 공항 소음 지역 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

임차 보증금 인수액은 0원이므로, 이를 제외한 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 보수적이고 합리적인 접근으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 235,000,000원

(본 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 한 분석이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.