나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경117598 [1] 서울특별시 관악구 신림동 501-21 네모하우스 6층602호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경117598 [1] 서울특별시 관악구 신림동 501-21 네모하우스 6층602호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매11계 2023타경117598 | 소재지: 서울특별시 관악구 난곡로74길 37, 6층602호 (신림동,네모하우스) | 감정가: 248,000,000원 | 최저가: 41,608,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2023타경117598 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경117598 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 501-21 네모하우스 6층 602호

용도: 다세대주택

감정가: 248,000,000원

토지면적: 14.94㎡ (약 4.52평)

건물면적: 22.41㎡ (약 6.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OO

채권자: 장OO

채무자: (정보 없음)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 지하철 2호선 신대방역 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 각급 학교 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근 버스정류장 및 신대방역을 통해 서울 시내로의 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권 입지를 자랑합니다. 또한, 주변 지역은 도시 정비 및 재개발 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대되는 곳입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자 장OO의 권리에 의해 경매 절차가 개시되었습니다. 소유자는 박OO입니다. 등기부상 별도의 복잡한 권리관계는 명시되지 않았으나, 일반적인 경매 절차에 따라 낙찰 후 인수되는 권리가 있는지에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 집합건축물대장상 6층 602호에 8㎡ 규모의 위반건축물(조립식패널 주거) 표기가 되어 있어, 이는 향후 이행강제금 부과 등 행정적 제재의 대상이 될 수 있는 중요한 리스크 요인입니다. 따라서 입찰 참여 시 반드시 현장 재확인 및 관련 법규 검토가 필수적입니다. 임대차 관계는 현재 미상으로, 현재 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 신림동 일대는 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 신대방역을 중심으로 형성된 상권은 직주근접 및 배후 주거 단지의 수요를 기반으로 합니다. 검색 결과, 신대방삼거리역 주변 지역은 '골목상권'으로 분류되며, 서울시 상권분석 서비스에서도 관련 정보가 제공되고 있습니다. 또한, 해당 지역은 도시 정비 및 재개발이 진행 중이거나 계획 중에 있어, 향후 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 2018년 8월 21일 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 내 6층 602호입니다. 외벽은 치장벽돌붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일마감, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 시설이 설치되어 있습니다. 본건은 다세대주택(도시형생활주택 단지형)으로 이용 중에 있으며, 토지는 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다. 인접 도로상태는 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 8㎡ 규모의 위반건축물 등재입니다. 이는 향후 철거 명령이나 이행강제금 부과 등 법적, 행정적 문제가 발생할 수 있으며, 건물 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다. 또한, 임대차 정보가 미상이라는 점은 현재 거주자가 있을 경우 명도 협상 과정에서 어려움이나 예상치 못한 비용이 발생할 가능성을 내포하고 있습니다. 건물의 전용 면적이 22.41㎡(약 6.78평)으로 매우 협소하여, 활용도가 제한적일 수 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하여, 향후 건물 신축이나 증축 시 용도 및 높이 제한을 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 신대방역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 2018년 준공으로 비교적 신축에 속한다는 장점을 가지고 있습니다. 주변은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 생활 인프라가 갖춰져 있으며, 지역 개발 호재도 존재합니다. 하지만 8㎡ 위반건축물 등재와 임대차 미확인이라는 중대한 리스크 요인이 존재하여, 입찰 전 철저한 현장 확인과 권리 분석, 명도 가능성 타진이 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 시세 대비 저평가될 경우 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 지하철 2호선 신대방역을 도보로 이용 가능한 교통 편의성.

2. 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

3. 개발 잠재력: 주변 지역의 도시 정비 및 재개발 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

4. 시세 차익 가능성: 위반건축물 및 명도 리스크로 인한 시세 대비 저렴한 취득 기회 발생 가능성.

1.9. 혐오시설 및 기타 고려사항

주변 시설 검색 결과, 서울 관악구 신림동 일대에서 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장이나 유해 시설이 직접적으로 명시된 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 검색된 상업 시설 중 일부 마사지 및 테라피샵 등이 언급되어 있으나, 이는 해당 지역의 다양한 상업 활동의 일부로 볼 수 있습니다. 따라서, 본건의 직접적인 인근에 눈에 띄는 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하고, 지역 주민들의 의견을 청취하여 잠재적인 불편사항이나 혐오시설 여부를 추가적으로 파악하는 것이 좋습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매11계