나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1412 [1] 제주특별자치도 제주시 건입동 1443-2 호텔휘슬제주 8층838호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 건입동 소재 '탑동광장' 남측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 소규모 점포 등이 혼재하는 후면상업지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 대중교통노선이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상10층 건물로서
외벽 : 회덧칠, 제주석타일 등,
내벽 : 벽지, 목재, 타일마감 등,
바닥 : 강화마루, 타일마감 등,
창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

숙박시설(호텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 시스템에어컨 및 전기보일러에 의한 냉난방설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 스프링
클러, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 20미터 내외, 북측으로 폭 약 15미터 내외, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~
20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주
특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 현장조사시 투숙객이 존재하여 동일 타입의 호수로 내부 확인 및 집합건축물대장상 건축물현황도 등에 의한 외부관찰
등을 통해 감정평가 하였으니, 향후 경매진행 및 응찰시 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행하는 2025타경1412 (1) 부동산 임의경매 사건의 일부입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 건입동 1443-2번지 호텔휘슬제주 8층 838호이며, 용도는 숙박시설입니다.

감정평가액은 150,000,000원입니다.

토지 면적은 10.17㎡ (약 3.08평)이며, 건물 면적은 24.32㎡ (약 7.36평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 광OOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 건입동 소재 '탑동광장' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 숙박시설, 근린생활시설, 소규모 점포 등이 혼재된 후면 상업지대입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 대중교통 노선이 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

본건 소재 건물은 동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 형상은 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형입니다.

탑동광장 및 탑동해변공연장과 인접해 있어 산책이나 문화 행사 참여가 용이하며, 동문시장, 제주항 등 주요 관광지 및 편의시설과의 접근성도 우수합니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

등기부상 말소기준권리는 2016년 12월 29일 접수된 광석농업협동조합의 근저당권(156,000,000원)입니다. 본 경매 신청 사건(채권자 광석농업협동조합, 채권액 49,876,686원) 역시 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금은 0원으로 확인되었습니다.

그러나, 임대관계는 미상이며, 현장 조사 당시 투숙객이 존재하여 정확한 내부 확인이 제한되었으므로, 향후 실제 점유 관계 및 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 제주도의 대표적인 관광지 중 하나인 탑동 인근에 위치하며, 상업지대로서 다양한 숙박, 근린생활시설, 소규모 점포들이 밀집해 있습니다.

현재 '호텔 휘슬 제주'로 운영되고 있으며, '휘슬락호텔' 상호로 위탁 운영 중입니다.

관광객 유동인구가 많은 지역 특성상 숙박시설로서의 입지적 강점을 가지고 있습니다.

주변에 다양한 식당, 카페, 편의시설 등이 잘 갖추어져 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

제주공항 및 제주항과 차량으로 약 10~15분 거리에 위치하여 접근성이 좋습니다.

도보권 내에 동문시장, 흑돼지거리 등 먹거리 및 쇼핑 시설이 밀집해 있으며, 제주 문화원, 제주 국립 박물관 등 문화 시설 접근도 용이합니다.

해변가 산책로와 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대관계가 미상이고, 현장 조사가 제한적으로 이루어져 실제 이용 현황 및 관리 상태에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

특히, 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간 또는 비용이 소요될 수 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구, 제1종지구단위계획구역 등 여러 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다. 그러나 최근 제주도에서 고도지구 규제가 완화되고 있으며, 건축계획심의 대상구역 지정 범위도 축소되는 추세이므로 향후 건축 관련 규제 완화에 따른 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 탑동 인근에 위치한 소형 숙박시설(호텔)로, 상업지대의 이점을 누릴 수 있는 곳입니다.

비교적 최신 건물(2016년 사용승인)이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리관계가 비교적 명확하고 소멸되는 권리가 많아 일반적인 경매 물건의 특징을 보입니다.

다만, 임대 관계 미상과 현장 확인 제한 사항은 응찰 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

제주 관광객의 접근성이 높은 탑동 상업지대 핵심 입지.

현재 호텔로 운영 중이며, 소규모 숙박시설로서의 직접 운영 또는 임대 수익 창출 가능성.

최근 제주 지역의 고도지구 규제 완화 움직임은 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승의 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 150,000,000원을 기준으로, 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 시장 상황 및 본건의 현장 조사 결과를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

정확한 예상 입찰가는 본건의 현재 상태, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.