나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8259 [1] 제주특별자치도 제주시 도련일동 2303-9 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 도련일동 소재 '도련주공아파트' 서측 근거리에 위치하며, 주위는 과수원, 전, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 창고용지로 이용중임.
기호(3) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 과수원(폐원)임.

인접 도로상태

기호(1,3) : 북동측으로 노폭 약 5~6미터 시멘트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한 지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(3)은 지목 및 현황 '과수원'으로서, 취득시 '농지취득자격증명원'이 필요할 것으로 사료되니, 해당관청에 재확인 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 2009.11.16)
외벽 : 판넬 등,
내벽 : 판넬 노출 등,
바닥 : 몰탈 등임.

이용상태

창고시설임.

설비내역

저온설비 등이 설치 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록3.은 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8259 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 제OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 도련일동 2303-9 (도로명주소: 제주특별자치도 제주시 도련남길 77-6)

* 토지면적: 689.00㎡ (약 208.43평)

* 토지지분: 689㎡

* 건물면적: 120.00㎡ (약 36.29평)

* 건물지분: 120㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 355.90㎡ (매각 대상에 포함)

1.3. 감정가 및 용도

* 감정가: 509,655,500원

* 용도: 창고시설 (건축물대장상 용도: 창고시설)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 제주특별자치도 제주시 도련일동 소재 '도련주공아파트' 서측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경은 과수원, 전(밭), 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 기호(1,3) 토지는 북동측으로 노폭 약 5~6미터의 시멘트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역에 해당됩니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2019-05-14 근저당권 - 제주시농업협동조합)

* 토지 등기부상 주요 권리사항:

* 소유권 이전(증여): 고영주 (1981-01-28)

* 근저당권: 제주시농업협동조합 (2019-05-14, 말소기준권리)

* 지상권설정: 제주시농업협동조합 (2019-05-14, 말소)

* 근저당권: 제주시농업협동조합 (2022-07-13)

* 가압류: 주식회사이담 (2022-11-17)

* 압류: 제주특별자치도 (2022-12-06)

* 압류: 제주세무서장 (2023-01-26)

* 압류: 제주특별자치도 (2023-03-02)

* 임의경매: 제주시농업협동조합 (2025-06-13)

* 건물 등기부상 주요 권리사항:

* 소유권 보존: 고영주 (2019-05-14)

* 근저당권: 제주시농업협동조합 (2019-05-14, 말소기준권리)

* 근저당권: 제주시농업협동조합 (2022-07-13)

* 가압류: 주식회사이담 (2022-11-17)

* 압류: 제주특별자치도 (2023-01-05)

* 압류: 제주세무서장 (2023-01-26)

* 임의경매: 제주시농업협동조합 (2025-06-13)

* 총 채권액 합계 (토지/건물): 665,843,850원

3.2. 인수되지 않는 권리

* 등기부상 을구(용익물권, 담보물권)의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 등기부 요약에 말소 표기된 권리들은 매각으로 소멸됨)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023-09-07

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력이 없으므로 보증금 인수 없음)

3.4. 물건명세서 특이사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 일괄매각이며, 제시외 건물(별지목록 1-1 내지 1-4)이 포함됩니다.

* 목록 3번 토지(과수원) 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 최고가 매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 않을 경우 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

* 목록 2번 건물에 설치된 저온 설비 등은 건물가액에 포함하여 감정평가되었습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 제주시 도련일동은 주변에 과수원, 전, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업시설이나 유흥시설보다는 주거 및 농업 관련 시설이 밀집되어 있을 것으로 추정됩니다.

* 인근 '도련주공아파트'가 소재하는 점을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점, 식당 등)은 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 현재로서 특정 상권 형성이 두드러지지는 않으나, 향후 지역 개발 계획이나 인근 신규 주거단지 조성에 따라 상권 변화 가능성은 존재합니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 주변이 과수원, 전, 단독주택 등으로 이루어져 있어 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: '도련주공아파트'가 인근에 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 더 큰 규모의 편의시설이나 상업시설 이용 시에는 제주시 중심지로 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며 인근 간선도로 이용이 용이하여 제주시 내 이동은 편리한 편입니다. 다만 대중교통 이용 편의성은 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 발급 필수: 물건의 일부(기호 3번 토지)는 지목이 과수원으로, 취득 시 '농지취득자격증명' 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금을 몰수당할 수 있으며, 발급 요건을 사전에 철저히 확인해야 합니다. 발급 절차는 해당 관청(제주시 농정과 등)에 문의하여 신속히 진행해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건의 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 면적 이상 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 제시외 건물: 건물면적 120㎡ 외에 355.90㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이 부분의 정확한 현황, 용도, 철거 가능성 등을 사전에 면밀히 파악해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역 등 다양한 용도지역 및 규제를 받고 있어 향후 건축이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 현재 임차인 김 씨는 대항력이 없으므로, 보증금 1,000만원은 인수되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 도련일동에 위치한 창고시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 감정가는 5억 965만 5천 5백 원이며, 토지 689㎡와 건물 120㎡ 외에 355.90㎡의 제시외 건물까지 포함됩니다. 입지적으로는 주거 단지와 과수원 등이 혼재하는 지역에 있으며, 차량 접근성은 양호하나 대중교통은 추가 확인이 필요합니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

주요 리스크로는 토지거래허가구역 지정, 농지취득자격증명 발급 필수, 다수의 법적 제한(자연녹지, 가축사육제한 등) 및 제시외 건물 포함 등이 있습니다. 특히 농지취득자격증명은 매수 결정 전 반드시 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 하며, 미제출 시 매수 보증금 몰수 위험이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 창고시설로서의 활용 가능성: 기존 창고 시설로 이용 중이며, 해당 지역의 물류 또는 보관 수요에 따라 활용 가치가 있을 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 인한 편의성: 토지와 건물을 일괄로 취득하므로 별도의 분할 절차나 협상이 필요 없습니다.

* 제시외 건물 포함: 355.90㎡에 달하는 제시외 건물을 포함하여 취득함으로써 추가적인 공간 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 509,655,500원

* 인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 농지취득자격증명 발급 필수, 토지거래허가구역, 제시외 건물 처리 문제, 각종 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악이 어려우므로, 철저한 현장 조사와 주변 유사 물건 시세 분석, 법규 검토를 선행한 후 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 이러한 리스크가 있는 물건의 경우, 감정가 대비 10~20% 저감된 가격에서 시작하는 것이 일반적이나, 투자 목적, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다. 약 4억 원 ~ 4억 5천만 원 사이를 예상해 볼 수 있으나, 이는 참고용이며 추가적인 심층 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.