나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8227 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1241-18 센터포인트 10층 1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 삼도이동 소재 '제주중앙여자중학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설, 공동주택, 단독주택, 중소규모점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층건 내 10층 1003호로서,
(사용승인일: 2020.03.06)
외 벽 : 인조석 및 미장스톤붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바 닥 : 강마루 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 20m, 남측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8227 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1241-18 센터포인트 10층 1003호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 413,000,000원

토지면적: 17.12㎡ (약 5.18평)

토지지분: 17.1205㎡ (약 5.18평)

건물면적: 84.34㎡ (약 25.52평)

건물지분: 84.34㎡ (약 25.52평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 대항력 있는 임차인 존재

1. 1.

입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 삼도이동에 위치하며, 제주중앙여자중학교 동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 업무시설, 공동주택, 단독주택, 중소규모 점포 등이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북동측으로는 약 20m, 남측으로는 약 8m의 도로에 각각 접하고 있어 교통 환경은 보통 수준입니다.

토지는 부정형의 평지로서 업무시설 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한사항은 다음과 같습니다.

* 용도지역: 일반상업지역

* 고도지구 (35M 이하)

* 방화지구

* 시가지경관지구 (중심)

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m), 중로1류 (폭 20m~25m)

* 기타: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역

1. 2.

권리분석

등기부 현황을 종합적으로 분석한 결과, 본 경매물건의 말소기준권리는 2023년 9월 12일 접수된 전세권(한국교직원공제회사내근로복지기금, 120,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 을3: 전세권, 한국교직원공제회사내근로복지기금, 120,000,000원 (말소기준권리)

* 을4: 근저당, 양지원, 220,000,000원 (매각으로 소멸)

* 갑5: 임의경매, 양지원 (매각으로 소멸)

* 갑7: 가압류, 동아글라스주식회사, 279,950,000원 (매각으로 소멸)

총 등기부채권액은 619,950,000원입니다.

임차인 현황 분석:

* 임차인: 양

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 6월 5일

* 확정일자: 2023년 5월 15일

* 대항력: 있음

* 권리분석: 상기 임차인은 전입일자가 말소기준권리(2023.09.12)보다 빠르므로 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 보증금 300,000,000원에 대한 변제권이 있으며, 매각으로 인해 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 인수될 위험이 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 실질적 인수 또는 배당 관련 위험을 주의해야 합니다.)

* 임차인: 한국교직원공제회사내근로복지기금

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 권리분석: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 말소기준권리로서 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 설정된 정보는 확인되지 않았습니다.

1. 3.

상권분석

본건이 위치한 제주시 삼도이동은 중심 시가지에 속하며, 다양한 업무시설과 주거시설, 상업시설이 밀집해 있습니다.

제주중앙여자중학교 인근에 위치하여 학군 관련 배후 수요를 기대할 수 있으며, 주변의 다양한 편의시설 및 관공서 접근성이 우수합니다.

오피스텔로서의 주거 및 업무 목적 모두를 충족시킬 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 거래가 꾸준히 이루어지고 있으며, 건물 준공연도가 2020년으로 비교적 신축에 해당하여 투자 가치가 있습니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1. 4.

생활정보

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비(보일러), 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

건축물대장상 용도는 '업무시설'이나, 이용 상태는 '주거용 오피스텔'로 확인되었습니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 내 10층에 위치하여 쾌적한 조망과 채광을 기대할 수 있습니다.

내외벽 마감 상태 및 바닥재, 창호 등은 통상적인 오피스텔 수준으로 유지되어 있습니다.

1. 5.

잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 양 의 보증금 300,000,000원입니다.

비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 매각을 통해 보증금이 변제될 것으로 보이나, 경매 낙찰가율이 낮거나 다른 우선 변제권이 없을 경우, 임차인의 보증금 전액이 회수되지 못할 가능성이 있습니다.

이 경우, 낙찰자가 잔여 보증금 부담 또는 임차인과의 협상 과정에서 추가적인 비용이 발생하거나 명도에 어려움을 겪을 수 있습니다.

건축물대장상 용도(업무시설)와 실제 이용 상태(주거용 오피스텔)가 일치하지 않는 부분은 추후 행정 처리 시 문제가 될 소지가 있으나, 일반적인 오피스텔 거래에서 흔히 발생하는 사항으로 크게 문제 되지 않을 것으로 보입니다.

1. 6.

종합 의견

본건은 제주시 중심 상업지역에 위치한 신축급(2020년 준공) 오피스텔로, 입지 및 교통 환경이 우수합니다.

전용면적 84.34㎡(약 25.52평)의 넓은 면적은 주거용 또는 업무용으로 다양하게 활용 가능하며, 최근 실거래가 역시 4억 5천만원 수준으로 형성되어 있어 시세 대비 감정가(4억 1천 3백만원)가 상대적으로 낮게 평가되었습니다.

다만, 3억원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매각으로 인해 이 보증금이 전액 변제되지 않을 위험이 잠재적 리스크로 작용합니다.

이러한 임차인 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1. 7.

투자 포인트

* 신축급(2020년 준공) 오피스텔로 건물 상태 양호

* 제주시 중심 상업지역의 우수한 입지 및 교통 편리성

* 넓은 전용면적(84.34㎡)으로 다양한 활용 가능성

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가 (약 41,300,000원 차이)

1. 8.

예상 입찰가

최근 동일 건물(센터포인트) 10층 84.34㎡ 면적의 오피스텔이 2024년 10월 2일에 450,010,000원에 실거래된 기록이 있습니다.

본건의 감정가는 413,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원은 매각 시 변제받아야 하는 중요한 요소입니다.

낙찰가율 및 임차인 보증금 변제 가능성을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 시세와 감정가, 그리고 임차인 리스크를 감안하여 예상 입찰가는 390,000,000원에서 430,000,000원 사이로 제안합니다.

신중한 접근을 위해 초기 입찰가로는 390,000,000원에서 400,000,000원 선을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.