나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5275 [1] 전라남도 강진군 병영면 성남리 123-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 강진군 병영면 성남리 소재 '병영중학교"" 북동측 인근에 위치하며,
부근은 지방도변 상가지대로, 주위환경은 무난함.

교통상황

대상토지까지 차량출입 가능하며, 일반적인 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로, 주상복합용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 15미터의 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접하며, 남측으로 노폭 약 3미터
의 세로에 2면이 접하는 각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2020-06-25)(중로(보)
2-31)(접합), 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의
직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(병영중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가
대상구역(2013-07-19)(병영성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 침수위험지구(2024-
03-29)(강진병영)<자연재해대책법>임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2(가,나) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층으로,

외벽: 타일붙임 및 시멘트몰탈위 페인트 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: 새시창임.

이용상태

일련번호 2(가,나) 점포 2칸(상호: 신흥식육점, 한독화장품) 및 부속 주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 기름보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물 개황도' 참조.

- 기호 ㄱ) 블럭조 스레트지붕 단층, 다용도실 및 방, 약 27.0㎡
기호 ㄴ) 블럭조 스레트지붕 단층, 보일러실, 약 3.0㎡
기호 ㄷ) AL새시조 천막지붕 단층, 가추(점포 달아낸 부분), 약 3.6㎡
기호 ㄹ) 블럭조 스레트지붕 단층, 보일러실, 약 12.0㎡
기호 ㅁ) 블럭조 판넬지붕 단층, 창고, 약 12.8㎡
기호 ㅂ) 블럭조 슬래브지붕 단층, 화장실(재래식변기1,소변기1), 약 3.5㎡
기호 ㅅ) 블럭조 스레트지붕 단층, 축사, 약 7.5㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 일련번호 2(가),2(나) 건물은 공부상 2동의 건물로 등재되어 있으나, 실제는 2동의 건물을
구분없이 일괄하여 '점포 및 부속주택' 용도로 이용하고 있음.

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외 건물 및 수목 매각 포함
3. 목록 2. 공부상 2동의 건물로 등재되어 있으나 실제는 2동의 건물을 구분없이 일괄하여 점포 및 부속주택으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 장흥지원 2025타경5275 (1)

물건종별: 부동산임의경매

소재지: 전라남도 강진군 병영면 성남리 123-3

토지면적: 302.00㎡ (약 91.36평)

건물면적: 77.40㎡ (약 23.41평)

토지/건물 일괄매각

1.2. 용도 및 이용상태

주용도: 근린주택

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 (전체 약 77.4㎡)

내부 이용: 공부상 2동으로 등재되어 있으나, 실제로는 구분 없이 점포 2칸(신흥식육점, 한독화장품 상호) 및 부속 주택으로 이용 중

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 206,354,200원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (토지 제시외 건물 및 수목 포함)

1.4. 특이사항

* 일괄매각

* 제시외 건물 및 수목 매각 포함

* 실제 이용 현황과 공부상 등재 내용 간 차이: 공부상 2동 건물이 실제는 구분 없이 점포 및 부속주택으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 전라남도 강진군 병영면 성남리 소재 '병영중학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 지방도변의 상가지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 무난합니다. 강진군 병영면은 역사적으로 전라병영성이 위치했던 곳으로, 최근에는 빈집을 활용한 마을호텔 조성 등 도시재생 사업이 추진되어 문화·관광 중심지로 변화하고 있습니다.

2.2. 교통상황

대상 토지는 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 무난합니다. 동측으로는 노폭 약 15미터의 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접하며, 남측으로는 노폭 약 3미터의 세로에 2면이 접하는 각지입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역

* 도로: 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 기타 제한사항:

* 가축사육제한구역 (절대_가축사육제한구역)

* 상대보호구역 (병영중학교)

* 현상변경허가대상구역 (병영성)

* 침수위험지구 (강진병영)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부:

* 최초 소유권 이전: 1986년 2월 21일 (김용구)

* 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속): 2014년 4월 8일 (양순자)

* 말소기준권리: 근저당권 (한들농업협동조합, 2014년 4월 16일 접수, 26,000,000원)

* 이후 권리: 압류 (해남세무서장, 2022년 5월 18일), 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2025년 2월 5일), 임의경매 (강진한들농업협동조합, 2025년 6월 16일)는 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 44,601,239원

* 건물 등기부:

* 최초 소유권 보존: 1992년 6월 22일 (김용구)

* 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속): 2014년 4월 8일 (양순자)

* 말소기준권리: 근저당권 (한들농업협동조합, 2014년 4월 16일 접수, 26,000,000원)

* 이후 권리: 압류 (해남세무서장, 2022년 5월 18일), 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2025년 2월 5일), 임의경매 (강진한들농업협동조합, 2025년 6월 16일)는 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 44,601,239원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전신숙

* 보증금: 0원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업자등록일자, 확정일자, 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

대상 물건은 지방도변에 위치한 상가지대로, 점포 및 주택으로 이용되고 있습니다. 주변에는 병영중학교가 인접해 있으며, 강진군 병영면은 최근 도시재생 사업을 통해 지역 활성화를 꾀하고 있는 곳입니다. 이는 향후 지역 상권의 잠재적 가치 상승을 기대하게 합니다.

4.2. 상가 이용 현황

건물은 현재 점포 2칸과 부속 주택으로 이용되고 있습니다. '신흥식육점'과 '한독화장품' 상호가 언급된 것으로 보아, 과거에는 특정 업종이 운영되었을 가능성이 높습니다. 현재 임대 관계는 미상입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

주변에 병영중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한 지방도로에 인접하여 교통 접근성이 양호하며, 상가지대에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

건물은 점포와 부속 주택으로 이용되고 있으며, 1층 건물로 이루어져 있습니다. 단층 구조는 관리 측면에서 용이할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 현상변경허가대상구역(병영성): 문화재 보존 지역 인근으로, 건축 행위 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 침수위험지구: 재해로 인한 침수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 가축사육제한구역: 지역 내 가축 사육에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관련 불확실성

* 임대 관계 미상: 현재 임차인(전신숙) 외 추가 임차인 여부 및 보증금, 차임에 대한 정확한 정보가 없습니다. 비록 현재 임차인의 인수 보증금은 0원이며 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 이용 현황

공부상 2동으로 등재된 건물이 실제로는 구분 없이 이용되고 있어, 추후 건물 사용 및 관리에 대한 행정적 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 강진군 병영면의 상가지대에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 역사적 의미가 있는 병영면의 도시재생 사업 추진 지역에 속해 있어 향후 발전 가능성을 내포하고 있습니다. 감정가는 2억 6백여만원 수준이며, 등기부상 채권 총액은 약 4천 4백만원으로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

단, 현상변경허가구역, 침수위험지구 등 법적 제한사항이 존재하며, 임대 현황이 불명확하여 명도 및 운영 과정에서의 리스크를 고려해야 합니다. 건물의 실제 이용 현황과 공부상 등재 내용 간 차이도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역사 문화 중심지: 강진 병영면은 역사적 가치가 높은 지역이며, 도시재생 사업을 통해 지역 활성화를 추진 중입니다.

* 상권 및 주거 겸용: 점포와 주택을 겸할 수 있는 구조로, 다양한 활용이 가능합니다.

* 토지 면적 대비 건물 면적: 302㎡의 토지 면적에 비해 건물 면적은 77.4㎡로, 추가 건축이나 증축의 여지가 있을 수 있습니다 (단, 건축법규 확인 필요).

* 낮은 등기부채권 총액: 말소기준권리 이하 권리들이 모두 소멸될 예정으로, 권리 상 권리 승계 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 206,354,200원입니다.

등기부상 채권 총액은 44,601,239원이며, 임차인 인수 보증금은 0원입니다.

강진군 병영면 지역의 상가 및 주택 매물 정보에 따르면, 유사 물건의 시세 파악이 제한적입니다. 검색 결과, 병영면 지역의 토지 거래는 평당 3만원에서 17만원 선에서 다양하게 이루어지고 있으며, 농가주택의 경우 1억원 초중반대 매물도 확인됩니다.

본 물건의 감정가는 주변 시세 및 본 물건의 특수성(점포 및 주택 겸용, 제시외 건물 포함, 일부 제한구역 포함 등)을 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태, 주변 상권 활성화 정도, 공시지가 및 실거래가 데이터를 면밀히 조사해야 합니다.

감정가 206,354,200원을 기준으로, 본 물건의 투자 가치, 주변 시세, 법적 제한사항, 명도 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 70% ~ 85% 수준인 144,000,000원 ~ 175,000,000원 사이에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

하지만 이는 일반적인 가이드라인이며, 입찰 전 반드시 전문가와 함께 상세한 시세 분석 및 현장 조사를 수행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.