나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31333 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1534-5 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동산 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 ""전라북도청"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설이 밀집되어 있는 중삼상업지역 내 상가지대임.

교통상황

남측으로 중로(홍산남로)와 북측으로 2차선 소로와 접하며, 서측 인근에 버스승강장 소재 간
선도로(홍산로)가 진행하며 북서측 인근에 공영지하주차장이 소재하여 제반교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 1층 105호, 4층 401호, 402호로서,
외벽 : 돌붙임 등,
내벽 : 몰탈위페인팅 및 타일, 인테리어 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

기호1~3(가~다) 근린생활시설(일반음식점)임.

설비내역

위생 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 지반 평탄한 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약20미터, 북측으로 폭 약10미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시가지 지구단위계획구역),
소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주
거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호2(나),3(다)는 공부상 '2개호'이나 현황은 4층 전체를 일괄하여 인테리어하고 사용중인
상황으로서 원상회복에는 로비 및 통로 등의 조성이 필요한 상황임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 대상건물들은 각 인테리어 등을 조성하여 사용중으로서 인테리어를 포함한 현
상을 기준으로 평가하였으며 기호2(나),3(다)는 일단의 형상으로 사용중이나 분리하여 경매
할 경우에는 인테리어를 해체하고 401호와 402호가 로비 및 통로 등으로 도면상 원상을 복구
하는 작업이 필요한 상황이므로 분리할 경우의 401호와 402호의 가격은 별도 산출하는 '구분
건물평가명세표' 비고란에 별도표기하였음을 참고 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31333 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1534-5 1층105호

용도: 근린상가

감정가: 180,000,000원

토지면적: 42.44㎡ (약 12.84평)

토지지분: 42.44㎡ (약 12.84평)

건물면적: 25.42㎡ (약 7.69평)

건물지분: 25.42㎡ (약 7.69평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 "전라북도청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설이 밀집되어 있는 중상업지역 내 상가지대입니다.

1.2. 2.교통상황

남측으로 중로(홍산남로, 폭 약 20미터)와 북측으로 2차선 소로(폭 약 10미터)와 접하고 있으며, 서측 인근에 버스승강장이 소재하는 간선도로(홍산로)가 있어 제반 교통사정은 양호합니다. 북서측 인근에 공영지하주차장이 소재하여 이용에 편리합니다.

1.2. 3.건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 1층 105호, 4층 401호, 402호로 구성되어 있습니다.

외벽은 돌붙임 등이며, 내벽은 몰탈위페인팅 및 타일, 인테리어 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시창입니다.

1.2. 4.토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형으로 지반이 평탄한 상업용 건부지입니다.

1.2. 5.인접 도로상태

남측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 6.토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시가지 지구단위계획구역)에 속합니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 7월 27일 접수된 전주원예농업협동조합의 근저당권(을9)입니다. 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리 및 임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 2.등기부상 권리 내역

* 소유권보존 (이정부, 2016-07-29)

* 근저당권 (전주원예농업협동조합, 2022-07-27, 1,201,200,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (김병채, 2022-08-24, 1,000,000,000원)

* 상가건물임차권 (이희영, 2023-08-29 등기, 확정일자 2022-12-21, 150,000,000원)

* 가압류 (신용보증기금, 2025-05-02, 10,115,820원)

* 가압류 (장계농업협동조합, 2025-06-09, 20,342,042원)

* 압류 (전주시, 2025-06-09)

* 임의경매개시결정 (전주원예농업협동조합, 2025-06-16, 961,601,853원) - 본건 경매 개시

* 가압류 (샘골농업협동조합, 2025-08-20, 1,491,323,542원)

* 가압류 (샘골농업협동조합, 2025-08-20, 20,920,104원)

총 채권액 합계: 3,893,901,508원

1.3. 3.임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-12-21

확정일자: 2022-12-21

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 장

보증금: 30,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 보증금, 차임, 전입/확정일자 정보가 누락되어 권리 분석 및 명도 진행 시 추가 확인이 필요합니다. 다만, 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 4.인수 보증금 합계

0원

모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 5.매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

1.4. 상권분석

본건은 전주시 완산구 효자동3가, 전라북도청 인근의 중심상업지역에 위치하고 있습니다.

주변은 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 상권이 활성화되어 있으며, 유동인구와 배후수요가 풍부한 지역입니다.

롯데마트, 홈플러스, CGV 등 대형 상업 및 문화 시설이 인접해 있어 상권 형성에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 전라북도청이 인근에 있어 공공기관 이용이 편리하며, 상업지역 내에 위치하여 각종 편의시설, 금융기관, 음식점 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.

대형마트와 영화관 등도 가까워 생활 편의성이 매우 높습니다.

주거 지역과도 인접해 있어 상가로서 잠재적 고객 확보가 용이할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 공부와 현황의 차이

본 건물 4층의 경우, 공부상 '2개호'이나 현황은 4층 전체를 일괄하여 사용 중입니다. 이를 분리하여 사용하기 위해서는 로비 및 통로 조성 등 원상복구 작업이 필요할 수 있습니다. (본건 1층 105호와 직접적인 관련은 없으나, 건물 전체의 관리 및 향후 활용 시 고려될 수 있는 사항입니다.)

* 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 약 38억 9천만 원으로 매우 높아, 경매 과정 및 낙찰 후에도 채권 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 임차인 정보 미비

장 임차인의 경우 보증금, 차임, 전입/확정일자 등의 정보가 누락되어 있어, 명도 진행 시 추가적인 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

* 경기 변동 및 공실 리스크

상가 건물로서, 지역 경기 변동이나 상권 변화에 따라 공실이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전주시의 핵심 상업 지구인 효자동3가, 전라북도청 인근에 위치하여 우수한 입지 조건을 자랑합니다.

교통이 편리하고 주변 편의시설이 풍부하여 상가로서의 활용 가치가 높습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 매각으로 인한 소멸 대상 권리가 많고, 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 4층의 공부와 현황 차이, 높은 채권 총액, 임차인 정보 일부 누락 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 전라북도청 인근 중심상업지역으로 안정적인 수요 기대.

* 편리한 교통 및 접근성: 주요 도로와 인접하여 차량 및 대중교통 이용 편리.

* 풍부한 배후수요: 상업시설 밀집 지역 및 인근 주거 지역으로 인한 잠재 고객 확보 용이.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정.

* 낮은 명도 부담: 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 절차 간소화 기대.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 180,000,000원이며, 최저매각가격은 178,000,000원입니다.

실제 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 향후 예상 임대수익률, 명도 가능성, 내부 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

권리상 인수 부담이 없고 입지가 양호하다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직할 것으로 보입니다.

따라서, 160,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.