나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2034 [1] 부산광역시 사하구 신평동 603-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ""하남초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은
주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 ""신평역""이 소재하여 대
중교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서 상업·업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 8m 내외, 북측으로 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-05-22), 도로(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 ""건물개황도 및 사진용지""와 같이 제시외건물㉠이 소재하며 본건 토지의 사용·수
익 및 처분 등에 영향을 미칠 것으로 판단되는 바, 이를 감안한 금액을 병기하였으니 참
고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층건으로서(사용승인일: 2019.12.09)
-외벽: 드라이비트 등 마감
-내벽: 몰탈위페인팅, 타일 등 마감
-바닥: 화강석 타일 및 몰탈 마감
-창호: 샷시창호임.

이용상태

1,2,5층은 사무실로 이용중이며, 3,4층은 미상임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""건물개황도 및 사진용지""와 같이 '판넬조 판넬지붕'인 제시외건물㉠이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부층의 경우 임대중인 것으로 탐문 확인하였음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 1,2,5층은 사무실로 이용중이며, 3,4층은 미상임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경2034 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 신평동 603-1

신주소: 부산광역시 사하구 하신번영로171번길 69 (신평동)

용도: 제1종근린생활시설 (건축물대장 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물

사용승인일: 2019년 12월 09일

감정가: 677,185,800원

토지면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

건물면적: 289.88㎡ (약 87.72평)

건물 제시외면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO (등기부상 부산은행)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하남초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 건물까지 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 부산지하철 "신평역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지 현황: 인접 필지 대비 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서 상업·업무용 건부지로 이용 중입니다.

도로상태: 건물 서측으로 노폭 약 8m 내외, 북측으로 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 도로, 비행안전구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 역사문화환경보존지역(문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률)에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부상 근저당권(부산은행, 2019.05.30.) 및 건물 등기부상 근저당권(부산은행, 2019.12.26.)이 말소기준권리가 됩니다.

소멸예정권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(압류, 가압류, 근저당, 전세권 등)는 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

인수주의 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 성순봉: 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 130,000,000원, 차임 660,000원. 전입일자 2021.07.02, 확정일자 2025.08.14. 대항력 없음. (주식회사다채움디자인)

인수되는 보증금: 0원

등기부채권 총액: 토지 1,305,437,110원, 건물 898,959,000원. 총계 2,204,396,110원으로, 채권 총액이 감정가를 상회하고 있습니다.

4. 상권분석

본 건물은 제1종근린생활시설로 등록되어 있으며, 신평역 인근에 위치하여 역세권의 상업 및 업무 기능이 공존하는 지역입니다.

주변이 주택가와 상가 밀집 지역으로 형성되어 있어 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

5층 규모의 건물로, 다양한 업종의 근린생활시설 또는 사무실로 활용될 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 부산지하철 1호선 신평역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 교통의 요지입니다.

교육: 하남초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

주변 지역을 조사한 결과, 해당 물건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건물의 3층과 4층은 현재 이용 현황이 미상으로, 실제 점유 관계나 내부 상태 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 비행안전구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

건축물 현황에 제시외 건물(판넬조 판넬지붕)이 소재하므로, 이에 대한 관리 및 처분 계획이 필요합니다.

7. 종합의견

2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로서 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

신평역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 뛰어나며, 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역의 이점을 가지고 있습니다.

권리관계가 명확하여 인수할 부담이 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다.

3, 4층의 이용 현황 미확인, 제한 구역 지정 등은 추가적인 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

역세권 입지를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 기대가 가능합니다.

일괄매각으로 토지와 건물을 동시에 취득하여 개발 및 활용 유연성을 확보할 수 있습니다.

비교적 신축 건물로 유지보수 비용 절감 효과가 예상됩니다.

권리관계가 명확하여 법적 리스크를 최소화할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가 677,185,800원을 기준으로 하되, 실제 입찰 참여 시에는 최근 실거래가, 주변 유사 물건의 낙찰가율, 건물 상태, 향후 개발 가능성, 임대 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히 3, 4층의 이용 현황 미상, 제한 구역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 분석하여 입찰가 산정에 반영하는 것이 중요합니다.

구체적인 예상 입찰가 산정은 본 보고서 범위를 초과하므로, 투자자의 철저한 시장 조사 및 전문가 컨설팅을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.