나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5451 [1] 부산광역시 수영구 민락동 11-1 태창파크맨션 1동 6층609호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민락초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 제6층 제609호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대 내 가장형의 토지로서, 공동주택 및 판매시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남동측으로 노폭 약 25미터 내외 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역지역(2024-12-18), 중로1류(폭 20m~25m)(1991-04-12)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-11-09)(접합), 상대보호구역(2022-11-02)(옥련유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시관리계획 입안임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

해당 물건은 부산광역시 수영구 민락동 11-1 태창파크맨션 1동 6층609호에 위치한 아파트입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경5451 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 348,000,000원입니다.

토지 면적은 43.55㎡ (약 13.17평)이며, 건물 면적은 78.44㎡ (약 23.73평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 해당 건물은 1987년 12월 2일에 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 6층 건물 중 6층 609호입니다.

태창파크맨션은 총 108세대로 이루어진 공동주택 단지이며, 본 물건은 1동에 속해 있습니다.

공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.1. 면적정보

* 토지면적: 43.55㎡ (약 13.17평)

* 건물 전용면적: 78.44㎡ (약 23.73평)

* 건물 분양면적: 약 105㎡ (약 31.76평) (전용면적 78.44㎡ 기준 추정)

2. 입지조건

해당 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, 주변으로는 민락초등학교가 소재해 있습니다.

주변 환경은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 남동하향 완경사지에 위치한 가장형 토지이며, 공동주택 및 판매시설의 건부지로 이용 중에 있습니다.

단지 남동측으로는 노폭 약 25미터, 남서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.1. 토지이용계획

* 용도지역: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역

* 도로: 중로1류 (폭 20m~25m) 접합

* 기타 제한사항: 상대보호구역 (옥련유치원, 학교환경위생정화구역), 절대보호구역 (학교환경위생정화구역), 도시관리계획 입안 중

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 피에프씨테크놀로지스주식회사입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2019년 11월 13일 접수된 부산은행 근저당(75,900,000원)입니다.

이후 채권자(피에프씨테크놀로지스주식회사)의 근저당 179,400,000원과 임의경매 개시결정 147,156,325원이 순차로 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 255,300,000원입니다.

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

등기부 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다. (물건명세서 상 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용 없음)

4. 상권분석

물건이 소재한 민락동은 부산의 대표적인 해변 지역으로, 광안리 해수욕장과 인접하여 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변에 다양한 상업시설, 편의시설, 외식업체 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 지역 상권 활성화 가능성이 높습니다.

아파트, 다세대 주택 등 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 공존하여 배후 수요가 안정적인 편입니다.

5. 생활정보

* 교육: 인근에 민락초등학교가 위치하여 초등 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 부산 시내를 연결하는 버스 노선이 다수 운행되고 있으며, 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 건축 구조: 철근콘크리트조로 건축되어 안정성이 높으며, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 설비: 위생, 급배수, 난방 등 기본적인 생활 설비가 정상적으로 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 일부 도시관리계획 입안 지역으로 향후 개발 또는 규제 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 학교 주변 절대보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 용도 변경에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 현황 조사 시 점유 관계 및 임대차 내역을 명확히 확인하는 것이 중요합니다. (단, 현재까지 파악된 임차인 인수 보증금은 0원입니다.)

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동의 역세권 및 학세권 지역에 위치한 아파트로, 입지적 강점과 생활 편의성이 우수한 편입니다.

권리 분석 상 인수할 부담이 없으며, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 토지이용계획 상 일부 제한 사항과 임대 관계 미상인 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 민락초등학교 인근, 광안리 해변 접근성, 생활 편의시설 밀집 지역

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 등기가 말소 예정으로 인수 부담 없음

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대

* 안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역으로 주거 수요 꾸준

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 348,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 295,800,000원에서 313,200,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 및 주변 시세 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.