나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5457 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 1291-780 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 ""반산초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
기존주택 및 다세대주택, 도로변 점포건물 등으로 형성되어 있으며, 동측 인근에는 해운대구
민방위교육장, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물내 제4층 제401호로서,
외 벽: 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감(추정),
창 호: 샷시창호 등의 구조임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 전기설비 및 도시가스 보일러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 경사지를 택지조성한 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 폭 약 7~8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5457 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 1291-780 4층401호

토지 면적: 20.87㎡ (약 6.31평)

건물 면적: 77.20㎡ (약 23.34평)

용도: 다세대주택

감정가: 87,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지/건물 제시외 면적: 해당 없음 (0.00㎡)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 반산초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 기존 주택, 다세대 주택, 도로변 점포 건물 등으로 형성되어 있으며, 동측 인근에는 해운대구 민방위교육장과 임야가 소재합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

관련 법률에 따라 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 8월 7일 접수된 부산시수산업협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 인해 근저당권, 가압류, 임의경매 등 대부분의 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 58,321,376원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되었으나, 비고란에 특별한 내용이 없어 해당 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계: 미상

해당 물건은 임대차 관계가 미상으로, 보증금 액수가 확인되지 않아 권리관계 확인 및 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

인근 반여동 지역의 유사 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 2026년 3월 기준으로 면적 약 41.6㎡ ~ 48.16㎡ 규모의 주택이 2,000만원에서 4,000만원 사이에 거래되었습니다.

이를 전용면적 77.20㎡ 기준으로 환산 시, 대략 3,500만원에서 7,400만원 사이의 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

거래 사례의 평당가는 약 450만원에서 960만원 수준으로 나타났습니다.

4.2. 감정가 대비 시세

본건의 감정가는 8,700만원으로, 분석된 주변 시세 범위(약 3,500만원 ~ 7,400만원)에 비해 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

이는 본건의 층수, 내부 상태, 입지 조건 등이 유사 거래 사례와 차이가 있거나, 감정평가 시점을 고려한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 사항

건물은 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 중 제4층 제401호입니다.

외벽은 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임 등으로 마감된 것으로 추정됩니다. 창호는 샷시창호입니다.

급·배수 설비, 위생 설비, 전기 설비 및 도시가스 보일러 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 반산초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인 현황 미상으로, 보증금 및 대항력 유무 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건축물대장상 주요 용도가 '단독주택'으로 표기되어 있으나, 본 건은 '다세대주택'으로 이용 중이며, 층수(건축물대장상 지상 3층, 본건 4층)에 대한 차이가 있을 수 있어 현장 조사를 통한 정확한 확인이 요구됩니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

현재까지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 반여동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

그러나 임차인 현황 미상 및 건축물대장과의 차이 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리관계 확인이 필수적입니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안할 때, 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치 및 기본적인 생활 인프라 접근성.

임차인 미상, 권리관계 불분명 등의 리스크를 충분히 해소할 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 잠재력 보유.

향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건은 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 전용면적 77.20㎡ 기준으로 약 3,500만원에서 7,400만원 사이의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가는 8,700만원으로, 시세 대비 다소 높게 책정되었음을 고려하였습니다.

임차인 보증금 인수 금액이 없으며, 권리 관계상 특별한 부담은 없는 것으로 보입니다.

잠재적 리스크(임차인 미상, 건축물대장 차이 등)를 고려하고, 보수적인 접근을 통해 1차 경매에서 낙찰받는 것을 목표로 할 때, 감정가의 약 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 69,600,000원 (육천구백육십만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.