나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5436 [1] 부산광역시 수영구 민락동 782 이편한세상오션테라스4단지 402동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민락공원' 남서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층건 내 4층 402호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 등,
내벽 : 벽지 마감 등(추정),
창호 : 샤시창호 등 임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2017-06-28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 중점경관관리구역(2018-02-21)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타사항
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동 782에 소재한 이편한세상오션테라스4단지 402동 4층 402호 아파트입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경5436 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 804,000,000원입니다.

토지 면적은 34.37㎡ (약 10.39평)이며, 건물 면적은 91.98㎡ (약 27.82평) (전용면적)입니다. 분양 면적은 별도 명시된 정보가 없습니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 아OOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민락공원' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건축물은 철근콘크리트구조의 지하 2층, 지상 20층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 정방형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

단지 내 가로망은 정비되어 있으며, 법규상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로 1류, 중로 3류 도로 및 중점경관관리구역에 속해 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2020년 4월 28일 접수된 대구은행 근저당권 (을1)입니다.

경매 절차가 완료되면 소유권 이전 등기 시점에 설정된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소될 예정입니다.

본건에 등재된 임차인으로 정미림 씨가 확인되었습니다.

정미림 씨는 2023년 11월 6일 전입하였고, 확정일자는 2023년 10월 3일입니다.

배당신고일자는 2025년 6월 27일이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

따라서, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

권리분석상 낙찰 후 권리 관계는 매우 깨끗할 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 민락동 일대는 광안리 해변과 인접하여 해양 관광 및 레저 활동을 즐기기 좋은 지역입니다.

아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어, 주거 편의성이 높습니다.

지역 내 상업 시설들은 주로 아파트 단지 주민들을 대상으로 하는 소매점, 식당, 카페 등이 분포하고 있습니다.

전반적으로 주거 기능과 상업 기능이 조화롭게 이루어진 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 단지 인근에 민락초등학교, 센텀초등학교, 수영중학교, 동백중학교, 센텀고등학교 등 다수의 학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

* 의료: 부산 지역 주요 병원들이 차량 이동 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 롯데백화점 센텀시티점, 신세계백화점 센텀시티점 등 대형 쇼핑몰이 인접해 있어 쇼핑 및 문화생활이 편리합니다.

* 녹지 및 휴식: 민락공원과 광안리 해수욕장이 가까워 여가 및 휴식을 즐기기에 좋습니다.

* 주요 설비: 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 권리 분석상 인수되는 권리나 보증금이 없어 법적 리스크는 매우 낮습니다.

다만, 제공된 정보에서 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 현 점유자와의 명도 진행 시 별도의 협의나 명도 소송이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

또한, 아파트 특성상 건축물의 노후화, 하자 등 물리적인 문제에 대한 점검은 별도로 필요합니다.

그러나 주변 환경이나 권리 관계만 놓고 볼 때, 큰 잠재적 리스크는 발견되지 않습니다.

7. 종합 의견

부산의 주요 주거 및 관광 명소인 민락동에 위치한 이편한세상오션테라스4단지 아파트로, 우수한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

경매 절차상 모든 권리관계가 명확하게 정리되며, 임차인 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 및 등기 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

주변 시세 및 아파트 단지의 브랜드 가치를 고려할 때, 투자 및 실거주 가치가 모두 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산 수영구 민락동, 광안리 해변 및 센텀시티와 인접하여 주거 선호도가 매우 높은 지역입니다.

* 쾌적한 주거 환경: 민락공원, 해변 등 녹지 및 휴식 공간이 풍부합니다.

* 편리한 생활 인프라: 대형 쇼핑몰, 각종 편의시설, 학군 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 안전한 권리 분석: 낙찰 후 인수할 권리가 없어 명도 및 등기 관련 리스크가 최소화됩니다.

* 임차인 보증금 미인수: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 804,000,000원입니다.

예상 입찰가를 산정할 때는 해당 감정가를 기준으로 하되, 최근 해당 단지 및 유사 평형대의 실거래가, 주변 시세, 향후 시세 상승 가능성, 명도 비용, 세금 등 제반 부대 비용을 종합적으로 고려해야 합니다.

본 물건은 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어, 해당 부담분이 없다는 점을 낙찰가율 산정에 반영할 수 있습니다.

따라서, 주변 시세 동향과 본인의 투자 목적(실거주, 투자수익률 등)에 부합하는 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.