나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21506 [1] 경상남도 통영시 광도면 노산리 155 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본 건은 경상남도 통영시 광도면 노산리에 소재하는 '광도초등학교'의 북동측 인근에 위치하
며, 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성되어 있음

토지의 상황

① 형태 및 이용상황

1) 기호 2) ~ 4): 남서측 및 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 자체 지반 대체로
평탄히 조성하여 공업용 건부지로 이용 중이며 일부는 법면 등으로 이용 중임.

2) 기호 6): 남서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 자체 지반 대체로 평탄히 조성하여
공업용 건부지로 이용 중이며 일부는 법면 및 현황 도로 등으로 이용 중임.

3) 기호 7): 남서측 및 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 도로 등으로 이용 중임.

4) 기호 8) ~ 10): 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 자체 지반 대체로 평탄한 계
단식 잡종지 상태이며 일부는 법면 및 현황 도로 등으로 이용 중임.

5) 기호 11): 남서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 자체 지반 대체로 평탄한 주거용
건부지로 이용 중임.

② 인접 도로상태

1) 기호 2) ~ 4): 지적도상 본 건 3필 일단 기준 시, 본 건 남서측으로 노폭 약 4~5미터 내
외의 도로(기호 7)에 연결되어 있으며, 기준시점 현재 주로 사용하는 진출입로는 본 건
서측으로 소재하는 '914구, 167답, 157-1답(기호 8) 및 157-23도' 일부인 것으로 조사됨.

2) 기호 6): 지적도상 본 건 서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 도로(기호 7)에 접하며, 기준
시점 현재 주로 사용하는 진출입로는 본 건 기호 3), 4), 7) 토지 및 '914구, 167답,
157-1답(기호 8) 및 157-23도' 일부인 것으로 조사됨.

3) 기호 7): 본 건이 노폭 약 4~5미터 내외의 도로이며, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의
도로(복개 구거 포함)에 연결되고 있음.

4) 기호 8), 9): 본 건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로(본 건 일부 포함) 소재함.

5) 기호 10): 본 건은 지적도상 노폭 약 4~7미터 내외의 도로이나, 기준시점 현재 대체로 잡
종지 상태이며, 본 건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 도로(본 건 일부,
복개 구거 포함) 소재하여 접근 가능함.

6) 기호 11): 지적도상 본 건 서측 및 남서측으로 도로(131-14도, 131-15도)에 접하나, 기준
시점 현재 도로 미개설 상태인바, 본 건 북서측 소재 진출입로(129구, 129-2구, 124도,
124-1도 일부)를 통해 접근 가능함.

③ 토지이용계획 및 공법상 제한상태

1) 기호 2), 3), 6), 7): 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거
밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

2) 기호 4): 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서
200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀
집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

3) 기호 8), 9): 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)
(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(통영-대
전선 고속도로)<도로법>.

4) 기호 10): 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주
거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(통영-대전선
고속국도)<도로법>, 접도구역(통영-대전선 고속도로)<도로법>.

5) 기호 11): 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주
거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(201
9-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역
(통영-대전선 고속도로)<도로법>.

건물의 구조 및 현상

① 건물의 구조

기호 1): 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서(사용승인: 2016.05.19.),

·주골조: H-Beam(450×200mm).
·벽체: 판넬 잇기 마감,
·내벽: 판넬 노출 마감 및 일부 타일 마감 외,
·바닥: 에폭시 페인트 마감 및 일부 타일 마감 외,
·천장: 1층 - 데크플레이트 마감 외, 2층 - 철골트러스 위 판넬 잇기 마감 외,
·창호: PVC 창호,
·최고높이: 1층 - 약 5.9m 내외, 2층 - 약 5.4m 내외임.

기호 5): 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서(사용승인: 2011.07.13.),

·주골조: H-Beam(250×125mm).
·벽체: 판넬 잇기 마감,
·내벽: 판넬 노출 마감 및 일부 타일 마감,
·바닥: 에폭시 페인트 마감 및 일부 타일 마감,
·천장: 철골트러스 위 판넬 잇기 마감 외,
·창호: PVC 창호,
·최고높이: 약 6.3m 내외임.

② 이용 상황

1) 기호 1): 공장, 사무실, 화장실 등으로 이용 중임.

2) 기호 5): 공장, 화장실 등으로 이용 중임.

③ 부대설비

·기호 1): 제반 위생·급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 화물용 승강기
등이 갖춰져 있음.

·기호 5): 제반 위생·급배수 설비 등이 갖춰져 있음.

기계/기구의 현상

본 건 기계기구는 폐수처리시설 및 수변전설비로서 경과연수 대비 관리상태 보통임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

(1) 토지

1) 본 건 기호 2) ~ 4) 토지는 3필 일단으로 동일 용도에 기여하고 있으며 용도상 불가분의
관계에 있으므로 본 평가에서는 일괄하여 평가함.

2) 본 건 기호 6), 9) 토지 일부는 현황 ‘도로’ 등으로 이용 중이고 기호 8) 토지 일부는
현황 ‘도로’ 및 ‘구거’ 등으로 이용 중인바, 기호 8) 토지의 경우 현황 ‘도로’ 및
‘구거’로 이용 중인 부분의 면적 비율이 경미하여 토지 가치 형성에 미치는 영향이 미
미하여 별도로 고려하지 않으며, 기호 6), 9) 토지의 경우 현황 ‘도로’ 등으로 이용
중인 상황을 고려하여 평가함.

3) 본 건 기호 8) ~ 10) 토지는 둘 이상의 용도지역(계획관리지역, 보전관리지역)에 속하는
토지인바, 주된 용도지역인 계획관리지역을 기준으로 평가하되 용도지역의 차이를 개별
요인비교 시 고려하여 평가함.

4) 본 건 기호 8), 9), 11) 토지 일부는 접도구역에 저촉되고, 기호 10) 토지 일부는 접도
구역 및 도로구역에 저촉되고 있는바, 본 평가에서는 그로 인한 공법상 제한의 정도를
고려하여 평가함.

5) 본 건은 인접한 국가 소유 토지(124도, 129구, 914구 등)에 대해, 오수관로·지하수 관
로 매설 및 진출입로 확보 등을 목적으로 점용 허가를 득한 것으로 조사됨. 응찰 시 관
련 세부 사항에 대해 반드시 재확인 바람(담당 부서: 한국도로공사 고성지사 도로안전부
, 통영시 미래농업과 농업기반팀).

6) 본 건 기호 11) 토지의 의뢰목록 및 공부상 지목은 ‘전’이나, 기준시점 현재 본 건 지
상에는 사용승인을 득한 건물이 소재하여 지목 변경이 필요한 것으로 조사되니 참고 바
라며, 본 평가에서는 이러한 제반 상황을 고려하여 평가함.

7) 본 건 기호 2), 4), 6), 11) 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이
제시 외 건물, 제시 외 구축물(관정) 및 제시 외 물건(태양광 발전 설비) 등이 소재하는
바, 개략적 실측 후 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가함. 제시 외 건물 등의 위치,
면적 및 현상 등을 고려할 때 토지 가치 형성에 미치는 영향은 없다는 점 참고 바람.

※ 태양광 발전 설비

·위치: 기호 1) 건물 내부(중층 부분) 및 기호 2) 건물 옥상
·용량: 55.88kW
·준공연월일: 2025.03.12.
·용도: 자가용
·의무 사용 기간: 5년
·문의처: 한국에너지공단 경남지역본부 에너지협력팀

8) 본 건 및 인접지 지상에 소재하는 제시 외 물건 중 이동이 용이한 컨테이너, 정자 등은
평가 외로 함.

9) 본 건은 인접한 토지인 ‘노산리 166답’ 일부와 ‘노산리 167답’ 전부를 본 건으로의
진출입로 및 본 건 부속토지 등으로 이용 중이니 참고 바람.

10) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 본 건 건물의 위치 및 지적 경계 등
의 정확한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요하니 응찰 시 유의하시기를 바라고 본
건 지상의 수목 및 구축물(상기 ‘제시 외 구축물’ 제외) 등은 토지 평가 시 고려하여
평가함.

(2) 건물

본 건 기호 2) 건물 1층 중층 부분과 2층 내부 칸막이 설치 부분 등은 건물 평가 시 포
함하여 평가함.

(3) 기계기구

1) 본 건 기계기구 의뢰목록 중 동일한 기계기구의 중복·반복되는 목록은 제외하고 최초의
기계기구 목록만을 평가 대상으로 함.

2) 본 건 기계기구 기호 3)은 기준시점 현재 소재 불명인바 평가에서 제외함.

3) 본 건 기계기구 기호 4)의 기준시점 현재 계약용량은 239kW인 것으로 탐문조사되니 참고
바람(변경 시점: 2016.08.04.).

4) 본 건 기계기구의 정상적 작동여부 및 부품의 교체·망실 등에 대하여 응찰 시 반드시
재확인 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상㉠~㉣), 제시외 구축물(감정서상㉥), 제시외 물건(감정서상㉦) 매각 포함.
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-5호, 제2021-10호, 제2021-31호 기계기구 폐수처리시설 외3 매각 포함(감정서 참조, 1번 폐수처리시설 중 유랑조 및 3번 보일러설비 소재불명). 4번 수변전설비 현재 계약용량은 239kw인 것으로 조사됨(변경시점:2016.08.04).
-인접한 국가 소유 토지(124도,129구,914구 등)에 대해, 오수관로·지하수관로 매설 및 진출입로 확보 등을 목적으로 점용허가를 득한 것으로 조사되며, 세부사항은 관할관청에 확인요함(한국도로공사 고성지사 도로안전부,통영시 미래농업과 농업기반팀 등).
-인접 토지인 '노산리 166 답' 일부와 '노산리 167 답' 전부를 본건의 진출입로 및 부속토지 등으로 이용중임.
-지상에 이동이 용이한 컨테이너, 정자 등 매각제외.
-지상 수목 및 구축물(제시외 구축물 제외) 토지에 포함 평가함.
-지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함.
-[목록2] 건물 1층 중층 부분과 2층 내부 칸막이 설치 부분등 건물에 포함 평가함.
-[목록2,3,4] 일단지로 이용중임.
-[목록6] 일부 '도로'로 이용중, 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건및기본사항

* 사건번호: 통영지원 2025타경21506 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 조OO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 2,020,690,320원

1.2. 물건현황

* 소재지: 경상남도 통영시 광도면 노산리 155

* 토지 면적: 3369.00㎡ (약 1019.12평)

* 건물 면적: 2053.16㎡ (약 621.08평)

* 건물 1 (일반건축물): 경상남도 통영시 노산4길 39-33 (광도면 노산리), 일반철골구조 판넬지붕 2층, 공장 용도, 사용승인 2016.05.19, 연면적 1663.16㎡

* 건물 5 (일반건축물): 경상남도 통영시 노산4길 39-34 (광도면 노산리), 일반철골구조 판넬지붕 단층, 공장 용도, 사용승인 2011.07.13, 연면적 390㎡

* 주요 특징: 유동화물건, 중복병합사건, 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 본 건은 경상남도 통영시 광도면 노산리에 소재하며, '광도초등학교'의 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 토지이용현황

* 토지는 남서측 및 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서, 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성되어 공업용 건부지, 법면, 현황 도로 등으로 이용 중입니다.

* 일부 토지는 주거용 건부지로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

2.3. 접근성및도로상태

* 지적도상 본 건 남서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 도로에 연결되어 있습니다.

* 현재 주로 사용하는 진출입로는 본 건 서측의 '914구, 167답, 157-1답' 일부, 본 건 기호 3), 4), 7) 토지 및 '914구, 167답, 157-1답' 일부인 것으로 조사되었습니다.

* 인접한 국가 소유 토지(124도, 129구, 914구 등)에 대해 오수관로·지하수관로 매설 및 진출입로 확보 목적으로 점용허가를 득한 것으로 조사되며, 세부사항은 관할 관청에 확인 필요합니다.

* 인접 토지인 '노산리 166 답' 일부와 '노산리 167 답' 전부를 본건의 진출입로 및 부속토지 등으로 이용 중입니다.

2.4. 지역지구및관련규제

* 본 건 토지는 대부분 계획관리지역, 보전관리지역에 속합니다.

* 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 200m/500m/75m 이내)에 해당합니다.

* 통영-대전선 고속도로와 인접하여 접도구역 및 도로구역에 저촉되는 필지가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2021년 02월 19일 접수된 경남은행의 근저당권(을23)입니다.

* 본 건은 말소기준권리보다 선순위의 권리(전세권, 근저당, 가압류 등)는 없는 것으로 조사되었습니다.

3.2. 인수되는권리

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목이 있으나, 구체적인 지상권 내용은 명시되지 않아 확인 필요)

3.3. 임차인현황

* 김 (보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-05-07, 대항력 없음)

* 김 (보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-22, 대항력 없음)

* 농업회사법인주식회사크림슨(보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-20, 대항력 없음)

* 명품클린협동조합(보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-05-17, 대항력 있음)

* 송윤경(보증금 0원, 차임 300,000원, 전입 2025-05-15, 대항력 없음)

* 이명식(보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-02-19, 대항력 없음)

* 이미숙(보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-01-07, 대항력 있음)

* 정우철(보증금 1,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-07-25, 대항력 없음)

* 주식회사 명품(보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2025-05-27, 대항력 없음)

* 주식회사명품엘엔씨(보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2016-02-15, 대항력 있음)

* 주식회사아이씨엠컴퍼니(보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-04-05, 대항력 있음)

* 주식회사엔에스피드(보증금 30,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입 2024-07-02, 대항력 없음)

3.4. 총인수보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변지역특성

* 본 건은 통영시 광도면 내에 위치한 공장 용지로서, 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등과 혼재되어 있습니다.

* 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계기구, 폐수처리시설, 수변전설비 등이 매각 포함되어 있어, 공장 운영 관련 시설을 보유하고 있습니다.

4.2. 잠재적산업연계성

* 통영시 자체의 산업 구조 및 향후 개발 계획에 따라 본 건의 가치가 달라질 수 있습니다.

* 인근에 산업단지 또는 유사 업종의 사업장이 있을 경우 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

4.3. 인근시설

* 주변에 묘지, 농경지 등이 분포하고 있으며, '광도초등학교'가 인근에 위치합니다.

* 별도의 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요편의및교육시설

* '광도초등학교'가 인근에 위치하여 교육 접근성이 있습니다.

* 그 외의 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 주위 환경으로 보아 농촌 및 공업 지역의 특성을 가집니다.

5.2. 교통환경

* 노폭 약 4~5미터 내외의 도로에 연결되어 있으며, 본 건으로의 접근은 일부 인접 토지 및 국유지를 통해 이루어지고 있습니다.

* 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 높지 않을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인관련리스크

* 대항력 있는 임차인(명품클린협동조합, 이미숙, 주식회사명품엘엔씨, 주식회사아이씨엠컴퍼니)이 존재합니다.

* 특히 임차인 이미숙과 주식회사아이씨엠컴퍼니는 보증금이 미상임에도 대항력이 있어, 명도 진행 시 명확한 확인 및 협상이 필요합니다. 총 인수 보증금은 0원으로 조사되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체로 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지사용및경계관련리스크

* 인접한 국가 소유 토지 및 사유 토지를 진출입로 및 부속 토지로 이용 중입니다. 관련 점용 허가 및 사용 권한에 대한 세부 사항은 반드시 관할 관청(한국도로공사 고성지사, 통영시 미래농업과 등)에 재확인해야 합니다.

* 지적 경계가 불분명하여 명확한 경계 확정을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필요합니다.

6.3. 건물및설비관련리스크

* 감정평가서 상 제시외 건물, 구축물, 물건(태양광 발전 설비 포함)이 매각에 포함될 수 있습니다. (이동이 용이한 컨테이너, 정자 등은 제외)

* 공장 및 광업재단 저당법 관련 기계기구 중 일부(폐수처리시설 중 유랑조 및 보일러설비)는 소재불명으로, 정상 작동 여부 및 존재 유무를 재확인해야 합니다.

* 수변전설비의 경우 2016년 8월 4일 기준 계약용량 239kw로 조사되었으며, 현재 상태 확인이 필요합니다.

6.4. 법규및규제관련리스크

* 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 도로구역 등 다양한 공법상 제한을 받고 있습니다.

* 일부 토지는 지목(전)과 현황(건물 부지)이 상이하여 지목 변경이 필요할 수 있습니다.

6.5. 기타리스크

* 본 건은 유동화 물건, 중복병합사건, 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 절차 진행 과정이나 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 통영시 광도면 노산리에 위치한 공장용 부동산으로, 넓은 토지 면적과 공장 설비가 매각에 포함되어 있어 활용 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 인접 토지 및 국유지에 대한 점용 및 사용 관계, 불분명한 지적 경계, 소재불명 기계기구 등 명확한 확인과 조치가 필요한 사항이 다수 존재합니다. 특히 대항력 있는 임차인 중 보증금이 미상인 경우, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다. 경매 절차의 복잡성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 넓은 면적의 공장 부지로, 향후 확장 또는 개발 잠재력이 있습니다.

* 공장 운영에 필수적인 기계기구, 폐수처리시설, 수변전설비 등이 매각에 포함되어 있어 즉시 운영 또는 활용이 용이할 수 있습니다.

* (추후 상세 조사 시) 주변 개발 계획이나 산업 단지와의 연계 가능성을 파악하여 투자 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 2,020,690,320원입니다.

총 인수 보증금은 0원으로 조사되었습니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되어야 하나, 본 보고서에서는 제공된 정보를 바탕으로 현장 조사, 시세 분석, 임차인 명도 비용, 추가 설비 감정 등을 종합적으로 고려한 전문적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가를 참고하되, 반드시 전문가와 상담 후 철저한 현장 조사와 주변 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다. 특히 대항력 있는 임차인의 명도 비용 및 시간, 토지 사용 권한 관련 법적 비용 등을 충분히 검토해야 합니다.

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