나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21531 [1] 경상남도 거제시 아주동 OOOOOO 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.06.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재""내곡초등학교""남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 왕복4차선 아스팔트 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(내곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
외벽 : 돌 붙임 및 스톤코트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨‘지적 및 건물개황도’와‘사진용지’를 참고 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일련번호 2 건물(1층)은 건축물대장상 단독주택(다가구주택-7.28㎡)으로 등재되어 있으나, 현황은 계단실 출입구로 이용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- [목록 2] 1층은 건축물대장상 단독주택(다가구주택-7.28㎡)으로 등재되어 있으나 현황은 계단실 출입구로 이용중이며, 옥탑층 소재 다락 부분은 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 통영지원 2025타경21531 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 거OOOOOOOO

1.2. 물건내역

소재지: 경상남도 거제시 아주동 1670-3

용도: 근린주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 266.60㎡ (약 80.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 492.24㎡ (약 148.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가요약

감정가: 1,147,397,360원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 아주동 소재 "내곡초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

부근은 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로상태

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

북측으로 왕복 4차선 아스팔트 도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (건축행위 등 지구단위계획상 추가 제한사항은 도시계획과 확인 필요)

* 광로3류 (폭 25m~30m) (접합)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (내곡초등학교)

2.4. 주변 환경 분석 (혐오시설 유무 포함)

지도 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

다만, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 건축 행위에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총 채권액

토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 9월 27일자 거제시 압류(갑6)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2014년 5월 2일자 거제수산업협동조합 근저당권(을1)입니다.

등기부채권 총액: 852,191,663원 (토지 및 건물 합계)

3.2. 인수되는 권리 (임차인 현황 포함)

본 건의 모든 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 750,000원

전입일자: 2023-05-17

배당신고일자: 2025-08-21

대항력: 없음

* 임차인: 문

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2023-04-28

확정일자: 2021-09-27 (참고: 확정일자가 전입일자보다 빠름)

배당신고일자: 2025-08-04

대항력: 없음

* 임차인: 서

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-07

대항력: 없음

* 임차인: 염

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-20

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 건물 및 토지 등기부 요약

* 토지 등기부: 소유권 이전, 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 대부분 말소 예정입니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존, 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등 기록이 있으며, 말소기준권리 이하 권리는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 JSON 데이터는 주로 SG펠리체, 아주 등 다세대/연립주택의 개별 호실 매매 정보입니다.

* SG펠리체 (69.321㎡): 2024년 5월 7억 6천만원 (약 1096만원/㎡), 2025년 11월 7억 6천 7백만원 (약 1106만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 아주 (47.7㎡): 2025년 4월 1억원 (약 210만원/㎡)에 거래되었습니다. (건축 연도 및 면적 특이사항 있음)

본 물건은 근린주택으로, 개별 주택 단위의 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다. 그러나 해당 지역의 주거 및 상업용 부동산 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

근린주택의 특성상 층별 용도(상가, 주택) 및 임대 수익률에 따라 가치가 달라집니다.

4.2. 상권 특성

본 물건지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 대로변에 인접해 있어 상가로서의 가치가 있습니다.

단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거 수요와 유동 인구를 기반으로 하는 상권 특성을 가집니다. 내곡초등학교 인근이라 주거 수요는 안정적일 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 내곡초등학교: 본 물건지와 인접 (상대보호구역)

5.2. 편의시설 및 접근성

* 쇼핑/상업시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 일상적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트 등은 별도 확인이 필요합니다.

* 대중교통: 북측 대로변 이용 차량 접근성은 양호하나, 대중교통(버스정류장 위치 등)에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한사항

* 지구단위계획구역: 건축 행위에 대한 추가 제한사항이 있을 수 있어, 반드시 도시계획과에 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 현황 관련 리스크

* 1층 이용 현황: 건축물대장상 단독주택(다가구주택-7.28㎡)으로 등재되어 있으나, 현황은 계단실 출입구로 이용 중입니다. (행정처리가 필요한 부분인지 검토가 필요합니다.)

* 옥탑층 다락: 건물에 포함하여 평가되었으나, 실제 이용 및 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.3. 시장 및 경제 리스크

* 부동산 시장 변동성: 금리 인상, 경기 침체 등 외부 경제 요인에 따른 시장 변동 리스크가 존재합니다.

* 공실 위험: 상가 및 주택 부분의 공실 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 아주동 대로변에 위치한 4층 근린주택으로, 토지면적 266.60㎡, 건물면적 492.24㎡ 규모입니다. 감정가는 11억 4739만 7360원입니다.

주변 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 내곡초등학교 인근에 위치하여 주거 배후 수요가 양호합니다. 교통 접근성 또한 북측 대로변으로 편리한 편입니다.

권리분석상 인수되는 임차 보증금은 없으며, 모든 임차인은 대항력이 없습니다. 이는 투자자에게 매우 긍정적인 요인입니다.

다만, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 건축 행위에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 1층의 공부상 불일치(현황 계단실 출입구)는 행정 처리가 필요한 부분인지 검토가 필요합니다.

전반적으로 양호한 입지와 권리 분석상 이점으로 인해 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 기대: 근린생활시설과 주택으로 구성된 다용도 건물로, 공실만 없다면 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 보증금 없는 임차인이 없어 낙찰자의 부담이 적습니다.

* 우수한 입지 조건: 대로변에 위치하며 생활 편의시설 및 교육시설(내곡초등학교) 접근성이 좋습니다.

* 향후 개발 가능성: 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다 (지구단위계획 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,147,397,360원입니다.

제공된 JSON의 개별 주택 시세는 본 근린주택 전체의 가치 평가와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점, 입지 및 향후 잠재력 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현재 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위한 예상 입찰가는 감정가의 약 95% 수준으로, 1,090,000,000원 (10억 9천만원) 내외로 제안합니다.

더 높은 수익률을 목표로 하거나 경쟁이 치열할 경우, 11억 5천만원까지도 고려해볼 수 있으나, 이는 물건의 정확한 임대 수익률 분석 및 현장 확인 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.