나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11632 [1] 경상남도 창원시 의창구 소답동 156-2 펌스빌 1층106호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 소답동 소재 '펌스빌' 1층 106호로서, 부근은 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 5층 건내 1층 106호로서,
외 벽: 화강석 붙임, 드라이비트 마감
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 샷시 창호

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 평지의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

진입도로상태 및 주차장시설은 보통 수준임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(의창지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구(소답)<온천법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임.
2. 본건은 현장조사당시 거주인의 부재로 인해 내부확인이 곤란하여 관련공부, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는 바, 경매입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인하시기 바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액변제되지 아니하면 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11632 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 소답동 156-2, 펌스빌 1층 106호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 54,000,000원

토지면적: 10.32㎡ (약 3.12평)

건물면적: 27.56㎡ (약 8.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황

특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 선순위 임차권, 공동담보 물건.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 의창구 소답동 소재 '펌스빌' 1층 106호로, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 인근 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 중 1층에 위치합니다. 외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

이용 상태: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비 내역: 급배수, 위생, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 2필 일단의 가장형 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 진입도로 및 주차장 시설은 보통 수준입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 온천원보호지구(소답)입니다.

공부와의 차이: 없음.

3. 권리분석

본 물건은 창원지방법원 2025타경11632호 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 황 이며, 채권 총액은 50,000,000원입니다.

말소기준권리는 갑5, 황 신청의 강제경매개시결정(2025-06-13)입니다.

주요 권리사항으로는 을구 5번 순위의 황 임차권등기가 있으며, 이는 2024년 9월 26일 등기되었습니다.

임차인 황 (황지우)은 전입일자(2024-06-21) 및 확정일자(2024-06-26)를 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다.

이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임차인의 보증금은 50,000,000원이며, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

감정평가서 요약 및 물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 존재하며, 배당 후 잔액은 매수인이 인수해야 함을 명시하고 있습니다. (참고: 권리분석 요약표 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당으로 전액 변제되는 경우를 가정한 것일 수 있으며, 실제로는 보증금 잔액 인수 위험이 존재합니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 경상남도 창원시 의창구 소답동 일대는 주거시설(다세대주택, 단독주택)과 상업시설(오피스텔, 근린생활시설)이 복합적으로 형성되어 있습니다.

지역 내 유동인구 및 소비층은 주변 거주민 및 근린 상가를 이용하는 고객들로 구성될 것으로 예상됩니다.

업무시설로서의 활용성은 주변의 사업체 수요에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

주거 환경: 다세대주택, 단독주택 등 주거지역과 인접하여 주거 및 업무 복합 지역의 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력있는 임차인'의 존재입니다.

임차인 황 (황지우)은 50,000,000원의 보증금으로 대항력을 보유하고 있으며, 이 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

이는 경매 시 입찰가를 산정할 때 주요 고려사항이며, 잠재적으로 매수인의 실질적인 투자 금액을 증가시킬 수 있습니다.

감정평가서 및 물건명세서에서 반복적으로 인수 가능성을 언급하고 있어, 이 부분에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

임대 관계는 현장 조사 당시 확인되지 않아(미상), 내부 이용상황 및 관리 상태에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 소답동에 위치한 업무시설(오피스텔)로, 감정가는 54,000,000원입니다.

건물 규모 및 주변 환경은 일반적인 수준이나, 가장 중요한 특징은 대항력있는 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금 50,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다.

이러한 권리관계는 물건의 가치 평가 및 투자 결정에 중대한 영향을 미칩니다.

따라서, 입찰 전 임차인과의 협의 가능성, 보증금 인수 시의 실제 부담액, 그리고 해당 지역의 유사 물건 시세 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

가격 메리트: 감정가가 54,000,000원으로 상대적으로 낮은 편입니다.

위치: 창원시 의창구 소답동이라는 지역적 이점이 있습니다.

권리관계 명확성(일부): 말소기준권리가 명확하며, 인수되는 권리(임차권) 역시 등기부등본 상 명확히 확인됩니다. 다만, 그로 인한 인수 부담이 클 수 있습니다.

향후 활용성: 업무시설로서의 수요가 뒷받침된다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석: 제공된 정보 및 추가 검색 결과에 따르면, 본건과 유사한 크기의 오피스텔 매매가는 대략 50,000,000원 ~ 70,000,000원 수준으로 파악됩니다. 월세는 30만원 ~ 50만원 수준입니다. 이는 감정가 54,000,000원과 유사한 범위에 속합니다.

주요 위험 요인: 본건의 가장 큰 변수는 대항력있는 임차인 황 의 보증금 50,000,000원 중 배당 후 잔액 인수 가능성입니다. 만약 잔액 인수 부담이 발생한다면, 실제 매수인의 총 투자 비용은 감정가보다 훨씬 높아집니다.

신중한 접근 권고: 이러한 위험 요소를 감안할 때, 보증금 인수 부담이 없는 경우의 일반적인 입찰가 산정 방식과는 달리, 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 임차인의 보증금 50,000,000원이 매수인이 인수할 경우, 이는 실질적인 취득 가격에 상당한 영향을 미칩니다.

예상 입찰가: 현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사와 임차인과의 협상 가능성, 그리고 소유자의 채무 상황 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 보수적인 관점에서, 인수될 수 있는 임차인 보증금 잔액의 위험을 충분히 반영하여, 약 30,000,000원 ~ 40,000,000원 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이는 어디까지나 잠재적 인수 보증금, 현재 시장 상황, 및 현장 조사 결과에 따라 크게 변동될 수 있는 가이드라인입니다.

10. 기타 참고사항

혐오시설: 주변 지역에 대해 검색한 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 토지이용계획 상 온천원보호지구 지정이 있으나, 이는 혐오시설로 분류되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.