나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11620 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-6 캔버라타운 6층에이-623호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 창원광장 남서측 인근에 위치하는 캔버라타운 6층에이-623호로서, 주위는 상업 및 업무용건물 및 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 지하4층, 지상18층 건물내 6층에이-623호로서,
외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 샷시창구조입니다.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 업무시설(사무소)이나, 현황은 주거용 오피스텔로 탐문조사됩니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 토지로서 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 노폭 약8m 내외, 남동측으로 광대로에 각 각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(중앙지구)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(중앙지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 집합건축물대장상 용도는 업무시설(사무소)이나, 현황은 주거용 오피스텔로 탐문조사됩니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음(임대차보증금 55,000,000원, 전입일자 2018.02.27, 확정일자 2018.02.27.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 공부상 용도가 '업무시설(사무소)'이나 현황은 '주거용 오피스텔'로 공실 상태임. 현황조사 당시(2025.06.23.) 관리비가 약 71,800원이 미납된 것으로 조사됨(입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본 정보

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사건번호: 창원지방법원 2025타경11620 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-6 캔버라타운 6층 에이-623호

건물구조: 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 지하4층, 지상18층 건물 내 6층 에이-623호

토지면적: 4.33㎡ (약 1.31평)

토지지분: 4.33㎡ (약 1.31평)

건물면적: 28.26㎡ (약 8.55평)

건물지분: 28.2625㎡ (약 8.55평)

감정가: 50,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

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1.2. 입지조건

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위치: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 창원광장 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 상업 및 업무용 건물, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통: 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로: 남서측 및 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로, 남동측으로 광대로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로1류, 소로1류, 소로2류, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

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1.3. 권리분석

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말소기준권리: 갑8 (창원시 압류, 2020.02.11)

소유권: 주식회사서전 (2016.04.14 매매로 인한 소유권 이전)

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이상화)

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018.02.27

* 확정일자: 2018.02.27

* 배당신고일자: 2025.04.25

* 대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

등기부 요약:

* 을3: 주택임차권 (임차인 이 , 2018.02.27 전입/확정, 55,000,000원, 2025.04.25 등기) - 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 갑8: 압류 (창원시, 2020.02.11) - 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

* 갑9: 강제경매 (채권자 이 , 2025.06.12) - 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 을3 주택임차권 (임차인 이 )의 보증금 55,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

총 권리금액 (말소기준 권리 이후): 55,000,000원 (채권자 이 의 강제경매)

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1.4. 상권분석

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주변 환경: 창원시 중심상업지구 내에 위치하며, 창원광장 인근 지역으로 상업, 업무, 숙박, 근린생활시설이 밀집되어 있어 유동인구 및 접근성이 양호합니다.

업종 특성: 공부상 용도는 '자동차 관련시설'로 되어 있으나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중에 있습니다.

잠재력: 중심상업지역의 특성상 다양한 업종의 잠재력을 가지고 있으며, 상업 시설 또는 주거 시설로서의 수요를 기대할 수 있습니다.

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1.5. 생활정보

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편의시설: 인근 상업 시설을 이용하기 편리하며, 창원광장과 가까워 문화 및 편의 시설 접근성이 좋습니다.

교통: 차량을 이용한 접근성이 용이하며, 주변 대중교통 이용도 편리할 것으로 예상됩니다.

주변시설: 상업, 업무, 숙박, 근린생활시설 등 다양한 편의 및 생활 관련 시설이 풍부하게 분포하고 있습니다.

혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

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1.6. 잠재적 리스크

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대항력 있는 임차인 인수: 임차인 이 의 보증금 55,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 임차인의 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

용도 불일치: 건축물대장상 용도(자동차 관련시설)와 현황 용도(주거용 오피스텔)가 다릅니다. 이는 향후 관련 법규 위반 소지 및 건축물 용도 변경 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. (단, 현황은 공실 상태로 조사되었습니다.)

미납 관리비: 현황 조사 당시 약 71,800원의 관리비가 미납된 것으로 조사되었습니다. 입찰 전 반드시 관리사무소를 통해 미납 관리비 총액을 확인해야 합니다.

임차보증금 대비 감정가: 감정가 50,000,000원 대비 인수되는 임차보증금 55,000,000원으로, 보증금 전액 인수 시 명도 과정에서의 저항이나 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

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1.7. 종합 의견

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본 물건은 창원시 중심상업지역 내 캔버라타운 6층에 위치하여 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 창원광장 인근으로 배후 수요가 풍부하며, 소형 면적으로 투자 접근성이 있습니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 55,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 또한, 공부상 용도와 현황 용도 간의 불일치, 미납 관리비 등 추가적인 확인 및 관리가 필요한 사항들이 존재합니다.

권리 분석 및 인수되는 임차보증금의 정확한 액수, 향후 처리 방안에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

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1.8. 투자 포인트

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핵심 입지: 창원시 중심상업지역 내의 핵심 입지로, 상업 및 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

소형 면적: 28.26㎡ (약 8.55평)의 소형 오피스텔로, 초기 투자 부담이 상대적으로 적습니다.

향후 가치 상승 기대: 개발 호재나 상권 활성화 시, 중심상업지역 내 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

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1.9. 예상 입찰가

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감정가: 50,000,000원

인수되는 임차보증금: 55,000,000원

총 실질 부담액 (최소): 105,000,000원 (입찰가 + 인수 보증금)

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 55,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 합니다. 임차인의 배당받는 금액, 명도 비용, 미납 관리비, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

보수적인 관점에서, 낙찰 후 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금 + 제반 비용)을 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 감정가 50,000,000원에서 인수되는 보증금 55,000,000원을 제외한 금액과 기타 부대 비용을 고려하여, 약 40,000,000원 ~ 45,000,000원 선에서 고려해 볼 수 있습니다. (이 경우, 총 부담 예상액은 약 95,000,000원 ~ 100,000,000원이 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.