나이스옥션 법원경매 창원 2025타경526 [1] 경상남도 김해시 생림면 봉림리 88-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 생림면 봉림리소재 마현마을회관 동측 인근에 위치하며 부근은 중.소규모의 공장, 취락, 임야, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 대체로 서측하향 경사지세내 부정형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임. 기호3: 대체로 서측하향 경사지세내 부정형의 토지로서 토지임야 및 일부 진입로로 이용중임. 기호4: 대체로 서측하향 경사지세내 사다리형에 유사한 토지로서 토지임야 및 일부는 진입로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1: 북측으로 지적도상 세로가 소재하나, 현황(기호3,4)토지 일부를 진입로로 이용중임. 기호3,4: 본건 일부를(기호1)토지의 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 봉림1구역 산업형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 봉림1구역), 가축사육제한구역(800m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 역사문화환경보존지역(2008-12-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한법률>,배출시설설치 제한지역<물환경 보전법> 기호3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 봉림1구역 산업형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 봉림1구역), 가축사육제한구역(800m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 역사문화환경보존지역(2008-12-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법> 기호4: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 봉림1구역 산업형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 봉림1구역), 가축사육제한구역(800m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 역사문화환경보존지역(2008-12-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

별첨 '지적및건물개황도'에 개략적으로 도시한 바와같이 제시외건물이 소재하는바, 경매진행시 소유권관계등 재확인 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2. 일반철골구조 불연판넬지붕 단층건으로서 외벽: 판넬등 마감. 천정: 판넬등 마감. 창호: 샤시창호임. 기호2-1. 일반철골구조 불연판넬지붕(현:슬래브지붕) 단층건으로서 외벽: 몰탈위 페인팅등 마감. 내벽: 페인팅등 마감. 창호: 샤시창호임. 기호2-2. 일반철골구조 슬라브지붕 2층건으로서 외벽: 사이딩등 마감. 내벽: 벽지,타일등 마감. 바닥: 타일등 마감. 창호: 샤시창호임. 기호2-3. 일반철골구조 칼라강판지붕 단층건으로서 외벽: 판넬등 마감. 내벽: 판넬등 마감. 창호: 샤시창호임. 기호2-4. 일반철골구조 칼라강판지붕 2층건으로서 외벽: 판넬등 마감. 내벽: 판넬,벽지등 마감.

이용상태

기호2: 공장으로 이용중임. 기호2-1: 샤워실, 화장실, 탈의실등 기호2-2: 식당, 체력단련실등 기호2-3: 공장 기호2-4: 창고, 사무실, 숙소등으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등이 일부건물 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

(기호2-1)건물은 귀제시목록상 불연판넬지붕이나 현황 슬래브지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건(2-3)건물은 제시외건물(기호ㄴ)과 일체로 이용중임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물, 제시외 기계기구(7식), 제시외 구축물(1식) 포함. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함(소재불명, 목록이 중복된 기계기구 평가, 매각에서 제외(감정평가서 참조)). 기계기구의 정상작동 여부 불분명함. 컨테이너 1동 매각 제외. 목록2. 중 1층 샤워실 등(52.5㎡)은 공부상 불연판넬지붕이나 현황은 슬래브지붕이며, 목록2. 중 일반공장(480㎡)은 제시외 건물(철골조칼라시트지붕단층 공장일부(약 120㎡)와 일체로 이용 중임. 집합건축물대장상 위반건축물표시(무단증축, 건축법 제11조, 제14조 위반)되어 있음(관할관청에 별도 확인 요함). 목록3.4.는 일부 현황 진입로로 이용 중임. 제시외 건물 중 철골조칼라시트지붕단층 공장일부(약 120㎡), 경량철골조기타지붕단층 사무실 등(약 226㎡), 철골조단층 창고(약 720㎡), 판넬조단층 기계실(약 3.2㎡) 일부가 인근 필지에 걸쳐 소재하며 이와 관련하여 2025.09.12.자로 인근 필지(봉림리 92) 소유자 윤애경이 서울중앙지법 판결문(2023가단5390579호 건물등철거)을 제출하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경526 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 생림면 봉림리 88-2

* 신주소: 경상남도 김해시 생림대로928번길 54-19 (생림면 봉림리)

* 용도: 공장

* 감정가: 8,609,917,100원

* 토지면적: 10,345.00㎡ (약 3,131.61평)

* 건물면적: 4,112.50㎡ (약 1,243.58평)

* 건물 제시외면적: 971.10㎡ (약 294.01평)

* 매각대상: 토지 및 건물 (지분매각으로 표기되었으나, 토지 및 건물 면적과 지분 면적이 동일하여 전체 매각으로 보임)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특수물건정보: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 생림면 봉림리 소재 마현마을회관 동측 인근에 위치하며 부근은 중.소규모의 공장, 취락, 임야, 농경지 등이 혼재함. 주변에는 마현마을과 같은 소규모 취락과 농경지, 임야가 분포하며, 다수의 중소규모 공장들이 산재해 있습니다.

* 교통상황: 대체적인 대중교통사정 보통시됨. 국도14호선 등 주요 도로와의 접근성은 보통 수준으로, 김해 시내 접근성은 차량 이용 시 합리적인 거리에 있습니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 지적도상 세로가 소재하나, 현황(기호3,4)토지 일부를 진입로로 이용중임. 기호3,4: 본건 일부를(기호1)토지의 진입로로 이용중임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1: 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(생림 봉림1구역 산업형, 생림 봉림1구역), 가축사육제한구역(800m 제한지역), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치 제한지역.

* 기호3, 4: 계획관리지역, 성장관리계획구역(생림 봉림1구역 산업형, 생림 봉림1구역), 가축사육제한구역(800m 제한지역), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지.

* 주변시설: 인근에 다른 공장들이 다수 분포하며, 소규모 마을이 있습니다. 대형 편의시설이나 상업 시설은 김해 시내로 이동해야 이용 가능합니다.

* 혐오시설: 인근에 직접적인 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 유해 화학물질 취급 시설 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 배출시설 설치 제한 지역으로 지정되어 있어, 향후 운영 시 환경 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황 요약:

* 토지 등기부상 총 채권액은 약 9,434,470,541원입니다.

* 말소기준권리는 2018년 9월 21일자 하나은행 근저당권(을4)입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권개요로 기재되어 있으나, 관련 상세 정보는 없어 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)동남엘리베이터서비스 대표자: 송

* 보증금: 0원

* 차임: 20,000,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2020-06-17

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 보증금이 없으나 월 차임이 발생하므로, 인수 여부 및 명도 관련하여 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 김해시 생림면에 위치한 공장용지로서, 주변은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 산업 환경: 김해시는 제조업이 발달한 지역이며, 생림면 일대는 중소규모 공장들이 입지해 있어 관련 산업 인프라를 활용할 수 있습니다.

* 교통 접근성: 주요 도로망과의 연계성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건은 공장 부지이므로, 직접적인 생활 편의시설과의 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다. 인근 마을이나 김해 시내의 시설을 이용해야 합니다.

* 주거 환경: 주변에 취락지역이 혼재되어 있으나, 공장 지역의 특성상 주거 환경은 일반적인 주거지역과 상이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 관련 위험:

* 집합건축물대장상 위반건축물 표시(무단증축, 건축법 제11조, 제14조 위반)되어 있어, 관할 관청에 별도 확인이 필요하며 이에 따른 이행강제금 등의 부담이 발생할 수 있습니다.

* 일부 건물(목록2. 중 1층 샤워실 등)은 공부상 불연판넬지붕이나 현황은 슬래브지붕으로, 공부와의 차이가 존재합니다.

* 일부 제시외 건물(철골조칼라시트지붕단층 공장일부 약 120㎡, 경량철골조기타지붕단층 사무실 등 약 226㎡, 철골조단층 창고 약 720㎡, 판넬조단층 기계실 약 3.2㎡)이 인근 필지에 걸쳐 소재하며, 이와 관련하여 건물 철거 판결문(2023가단5390579호)이 제출된 상태입니다. 이는 소유권 분쟁 및 강제 철거의 위험을 내포합니다.

* 기계기구 관련 위험:

* 제시외 기계기구 중 일부는 소재불명, 중복 평가, 매각 제외 등의 사유가 있으며, 정상 작동 여부가 불분명합니다. 감정평가서를 참조하여 정확한 상태를 파악해야 합니다.

* 진입로 관련 위험:

* 목록3.4. 토지가 일부 현황 진입로로 이용 중이며, 이는 토지 사용에 따른 분쟁 가능성을 시사합니다.

* 중복 및 유동화 물건: 중복사건, 유동화물건, 공동담보로 묶여 있어 경매 진행 절차 및 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

* 임차인 관련: 보증금이 없는 임차인이 존재하며, 명도 진행 시 잠재적인 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 기타: 컨테이너 1동은 매각에서 제외되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김해시 생림면에 위치한 공장 부지로서, 상당한 규모의 토지와 건물을 갖추고 있습니다. 감정가는 약 86억원에 달하지만, 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 집합건축물대장상 위반건축물 표시, 인접 필지와의 건물 경계 문제로 인한 철거 판결, 진입로 이용 문제, 기계기구의 불확실한 상태 등은 본건의 가치를 크게 저하시킬 수 있는 요인입니다. 또한, 총 채권액이 매우 높아 권리관계가 복잡하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이러한 복합적인 위험 요인들을 신중하게 검토하고, 법률 전문가 및 현장 전문가와 충분한 상담을 거쳐 투자 여부를 결정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 공장 부지: 넓은 토지 면적과 건물을 갖추고 있어, 설비 확장 또는 신규 공장 신축 시 유리할 수 있습니다.

* 지역 산업 잠재력: 김해시의 제조업 기반과 생림면의 산업 지구 특성을 활용할 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 진입 가능성: 다수의 리스크로 인해 실제 입찰 경쟁이 낮을 경우, 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 다수의 중대한 권리 및 물건 관련 위험(위반건축물, 타 필지 침범, 진입로 분쟁, 기계기구 상태 불확실성 등)을 내포하고 있어, 정확한 예상 입찰가 산정은 매우 어렵습니다. 일반적인 경매 절차에서는 감정가를 기준으로 낙찰가가 결정되지만, 본건의 경우 이러한 위험 요인들을 철저히 분석하고, 각 위험 해소에 소요될 비용과 시간을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

특히, 위반건축물 이행강제금, 철거 판결에 따른 철거 비용, 진입로 사용권 확보 비용, 기계기구 성능 복구 비용 등을 종합적으로 산정한 후, 이를 감정가에서 차감하는 방식으로 실질적인 투자 가치를 평가해야 합니다.

또한, 인수 보증금은 현재 기준으로는 없는 것으로 파악되나, 향후 명도 과정에서의 예상 비용을 충분히 고려해야 합니다.

투자자는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 법률 자문을 통해 잠재적 위험의 해소 방안 및 비용을 구체적으로 파악한 후, 본인의 투자 성향과 위험 감수 능력에 맞춰 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.