나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11960 [1] 울산광역시 북구 매곡동 855 매곡푸르지오2단지 205동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 매곡동 소재 '매곡푸르지오2단지' 205동 3층 302호이며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량출입 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 16층 건물 내 3층 302호로서,
외벽: 대리석붙임, 몰탈위페인트칠 마감.
내벽: 벽지바름 등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형에 가까운 토지이며, 공동주택 부지임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(매곡지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한 표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상임.
나. 기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원 2025타경11960 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

울산광역시 북구 매곡동 855번지, 매곡푸르지오2단지 205동 3층 302호에 위치한 아파트입니다.

감정가는 258,000,000원이며, 토지 면적 38.34㎡ (약 11.6평)와 건물 면적 72.63㎡ (약 21.9평)를 포함하여 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOO이며, 유동화 물건 및 중복 사건이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 북구 매곡동에 소재한 '매곡푸르지오2단지' 내에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 인근 도로망 역시 잘 갖추어져 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(매곡지구)에 해당하며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되는 권리들은 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2020년 10월 16일에 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을1)입니다.

이 말소기준권리보다 나중에 접수된 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 여기에는 에스비아이저축은행의 근저당권 (을2), 농소농업협동조합 및 신용보증기금의 가압류 (갑8, 갑9), 경주세무서장 및 국민건강보험공단의 압류 (갑10, 갑11), 신한카드 및 근로복지공단의 가압류 (갑12, 갑13), 기술보증기금의 가압류 (갑14), 그리고 에스비아이저축은행 및 한국자산관리공사의 임의경매 개시 결정 (갑15, 갑16) 등이 포함됩니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부등본 요약 정보상 해당 권리가 등재되어 있지 않아 인수해야 할 권리는 현재 파악되지 않습니다.

임차인 현황을 살펴보면, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 현재 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이며, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 매곡푸르지오2단지는 총 5개 동, 318세대로 구성된 아파트 단지입니다.

주변에 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

주변 지역의 혐오시설에 대한 별도 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 2008년 1월 10일에 사용 승인된 매곡푸르지오2단지 아파트에 속해 있으며, 건축 연령은 약 18년입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 16층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 난방 설비 등 일상생활에 필요한 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

주차는 총 359대를 수용할 수 있으며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등 다양한 복리 시설이 마련되어 있습니다.

관리사무소 연락처는 052-282-6226입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 '유동화 물건'이며 '중복 사건'이라는 특수성이 있습니다. 이는 일반적인 경매 물건과 다른 절차나 고려사항이 있을 수 있음을 의미하므로, 경매 진행 과정 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

아파트의 건축 연령이 약 18년으로, 향후 장기적인 보유 및 재산 가치 측면에서 리모델링이나 재건축 가능성 등을 고려해야 할 수 있습니다.

권리 분석 시 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 해당 권리가 등기부상 확인되지 않았습니다. 예상치 못한 권리 관계가 발견될 가능성에 대해 주의할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구의 주요 아파트 단지 중 하나인 매곡푸르지오2단지에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계가 비교적 명확하게 정리되어 있으며, 현재로서는 낙찰자가 인수해야 할 임차인이나 부담이 될 만한 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 유동화 물건 및 중복 사건이라는 특수성을 지니고 있어, 이에 대한 충분한 이해와 주의가 요구됩니다. 전반적으로 실수요자는 물론 투자자에게도 관심을 가질 만한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

우수한 생활 환경: 아파트 단지 내 및 주변의 편의시설과 양호한 주거 환경을 제공합니다.

입지 가치: 울산 북구의 안정적인 주거 지역에 위치하여 실수요 확보 및 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건과 유사한 면적(72.627㎡)의 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 4일 3층 매물이 275,000,000원에, 2026년 7월 8일 14층 매물이 285,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 3층이므로 275,000,000원 수준의 시세가 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

본건의 감정가는 258,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 낮은 수준입니다.

경매 물건의 특성상 감정가보다 낮은 금액에 낙찰될 가능성도 있으나, 최근 시세를 고려할 때 감정가 이상으로 입찰이 진행될 수 있습니다.

유동화 물건 및 중복 사건이라는 특이사항은 경쟁률에 영향을 줄 수 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 최근 실거래가 수준을 기준으로 보수적으로 접근한다면, 예상 입찰가는 약 265,000,000원에서 275,000,000원 범위 내에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.