나이스옥션 법원경매 창원 2025타경540 [1] 경상남도 김해시 대청동 68-9 장유프라자 7층 701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 소재 '롯데마트' 북측 인근에 소재하며 주위는 중심상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하고, 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건물 내 7층 701,702호 2개호로서,
외벽 : 드라이비트 및 인조석 등 마감,
내벽 : 페인팅 등 마감.
바닥 : 타일 등 마감.
창호 : 새시창 구조.

이용상태

사무실로 이용중임.

설비내역

본건은 전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 냉·난방설비, 화재탐지설비, 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 가장형 평지의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(2025-03-27) , 지구단위계획구역(중심상업) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가능하여 인근 유사물건의 내부구조, 공부 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 응찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각
현황조사서(2025. 7. 14.자)에 의하면 목록1.2. 2022년경부터 현황조사시까지 관리비 약 700만원 각 미납.
감정서에 의하면 목록 1. 2.는 벽체없이 근린생활시설(사무실)로 사용 중
대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

이 물건은 창원지방법원에서 진행 중인 2025타경540 (1) 사건번호를 가진 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 김해시 대청동 68-9번지에 위치한 장유프라자 건물 내 7층 701호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 151,000,000원입니다.

토지 면적은 28.66㎡(약 8.67평)이며, 건물 면적은 127.79㎡(약 38.65평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하는 조건입니다.

본 물건은 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 7층에 위치하며, 총 1층당 23개 호실이 있는 집합건물입니다.

건축물대장상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 복합 용도(제1종근린생활시설/제2종근린생활시설/위락시설/숙박시설/판매시설)로도 이용 가능한 것으로 파악됩니다.

건물 내에는 내부 자동 주차장이 4대 규모로 설치되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 북측 인근 중심상가지대에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 상업 및 업무 기능이 밀집된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 본건까지 접근 및 출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편의성 등 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 활동에 적합한 지역입니다.

인접 도로 상태는 남동측으로 소로(폭 10m~12m)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2018년 8월 24일 접수된 신한은행의 근저당권(을10, 40,800,000원)으로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본 요약상 총 등기부채권액은 40,800,000원입니다.

임차인 현황으로는 (주)에스씨글로벌이 있으며, 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2017년 12월 20일입니다. 해당 임차인은 대항력이 있는 것으로 명시되어 있습니다.

주목할 점은 (주)에스씨글로벌이 등기부상 2017년 9월 1일자로 소유권 이전(갑14)을 받은 이력이 있다는 것입니다. 이는 임차인이자 소유권자였던 관계일 수 있어, 실제 임대차 관계 및 법적 지위에 대한 추가 확인이 필요합니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 명시된 임차인이 존재하므로 보증금 30,000,000원에 대한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 김해시 대청동 지역은 중심상업지역으로 상업 활동이 활발한 지역입니다.

'롯데마트'와 인접하여 유동인구 확보에 유리한 입지이며, 주변에 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다.

토지 자체도 상업용 건부지로 이용되고 있어 상가로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

중심상업지역 내에 위치하여 향후 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

건물 내에는 전기, 위생, 급배수, 승강기, 냉난방, 화재탐지, 경보 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

'롯데마트'와 인접하여 생필품 구매 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

주변 교통 여건이 양호하여 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2022년경부터 현황조사시점까지 약 700만원의 관리비가 미납된 상태로 확인되었습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 가능성이 높으므로, 입찰 전 반드시 확인하고 입찰가에 반영해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: (주)에스씨글로벌 외에 추가적인 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. ('대항력 있는 임차인 있을 수 있음'으로 명시됨)

* 임차인 정보 불확실성: 임대관계가 미상이며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능하여 실제 이용 현황 및 관리 상태를 재확인할 필요가 있습니다.

* (주)에스씨글로벌의 복합적 지위: 해당 임차인이 과거 소유자였던 이력이 있어, 일반적인 임대차 관계와는 다른 복잡성이 존재할 수 있습니다.

* 벽체 없는 사무실 이용: 감정서상 벽체 없이 근린생활시설(사무실)로 사용 중이라고 기재되어 있어, 실제 내부 구조 및 이용 현황을 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 김해시 중심상업지역 내에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 인수해야 할 잠재적 부담이 있는 물건입니다.

약 700만원의 미납 관리비와 대항력 있는 임차인 존재 가능성, 특히 (주)에스씨글로벌이라는 임차인의 복잡한 권리 관계는 본 물건의 낙찰 후 명도 및 권리확보에 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

내부 확인이 어려웠던 점을 고려하여, 반드시 현장 방문을 통해 실제 이용 상태, 관리 상태, 임차인과의 협의 가능성 등을 추가적으로 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 내 상가: 김해시 중심상업지역에 위치하여 상업적 가치 및 잠재력이 높습니다.

* 넓은 면적의 상가: 127.79㎡ (약 38.65평)의 비교적 넓은 면적으로 다양한 업종의 사업장 운영이 가능합니다.

* 우수한 교통 및 편의시설 접근성: '롯데마트' 인근에 위치하여 접근성이 좋고, 유동인구 확보에 유리합니다.

* 권리 분석상 인수 부담 고려 시, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 151,000,000원입니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 '대항력 있음'으로 표시된 (주)에스씨글로벌의 보증금 30,000,000원에 대한 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

또한, 약 700만원의 미납 관리비도 추가적으로 인수해야 할 부담으로 고려해야 합니다.

따라서 예상 입찰가 산정 시, 감정가에서 인수 가능한 보증금 및 미납 관리비 등을 차감하거나, 이를 상쇄할 만한 미래 가치를 고려해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우므로, 실제 현장 조사, 주변 유사 물건 시세 비교, 명도 및 임차인 협상 가능성 등을 종합적으로 분석한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

보수적으로 접근한다면 감정가의 80% 수준에서 시작하여, 인수 부담을 감안하여 최대 감정가 수준까지 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.