나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1198 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-188호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 ‘증산역(부산2호선)’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역‘증산역(부산2호선)' 이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등

창호 : 알루미늄 창호 구조임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 대로변 및 서측 및 북측으로 중로변에 접하며, 본건 내 가로망 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

본 물건은 울산지방법원에서 진행 중인 2025타경1198 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 물OOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.2. 물건 현황

해당 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292번지에 소재한 '라피에스타양산' 내 1층 1-188호입니다. 용도는 근린상가이며, 감정가는 1,070,000,000원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 토지 정보

토지 면적은 24.27㎡ (약 7.34평)이며, 토지 지분 또한 24.27㎡ (약 7.34평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 건물 정보

건물 면적은 43.70㎡ (약 13.22평)이며, 건물 지분 또한 43.7㎡ (약 13.22평)입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 3층, 지상 7층 건물 중 일부이며, 이용 상태는 근린생활시설입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 '증산역(부산2호선)' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 2호선 '증산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

대상 물건이 위치한 양산 물금읍 증산리는 현재 활발히 개발이 진행 중인 지역입니다. 대규모 도시개발사업(증산지구 도시개발사업)이 추진되며 공동주택, 학교, 공원, 커뮤니티 시설 등이 조성될 예정입니다. 이러한 개발 계획은 지역의 생활 인프라 확충 및 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

주변 지역의 개발 현황을 분석한 결과, 대규모 산업단지나 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색되지 않았습니다. 오히려 신도시 개발과 함께 녹지 공간 확충 및 생활 편의 시설 조성이 계획되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전 1번 신탁등기 말소, 물금농업협동조합의 근저당권(720,000,000원)이 말소기준권리로 등기되어 있습니다. 또한, 현재 진행 중인 임의경매(채권액 611,716,510원)도 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 720,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 박준서 씨가 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원에 2020년 4월 14일 전입(사업자)하였으나, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 양산시 물금읍 증산리는 유통상업지역이자 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 대로 및 중로에 접해 있어 접근성이 우수하며, 주변 주거단지 및 지하철역과의 인접성으로 인해 유동인구가 비교적 높은 지역입니다. 최근 상권이 위축되었던 물금신도시 지역의 경쟁력 강화를 위해 용적률 및 층수 규제가 완화되는 등 도시관리계획 재정비가 이루어지고 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 상가 업종 분석

해당 물건의 용도는 근린생활시설이며, 건축물대장상 '판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설' 등으로 복합적인 용도로 사용될 수 있습니다. 주변의 주거단지 배후 수요와 증산역 이용객, 그리고 향후 개발될 신도시 인프라를 고려할 때, 다양한 소매업, 서비스업, F&B 등 근린 상업시설로서의 잠재력을 가집니다. 다만, 과거 '라피에스타양산'이 대규모 공실 문제를 겪었던 점을 감안할 때, 업종 선정 및 운영 전략이 중요할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

해당 물건은 증산역 및 버스정류장 등 교통 편의시설이 인접해 있으며, 주변 주거단지와 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, 향후 증산지구 도시개발사업을 통해 공원, 도서관, 복합 커뮤니티 시설 등이 추가될 예정으로 생활 환경이 개선될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 권리가 없어 권리 관계는 매우 명확한 편입니다.

6.2. 건물/임차 관련 리스크

* 임차인 박준서 씨는 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협조가 원활하지 않을 경우 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건축물대장상 복합적인 용도로 사용 가능하나, 라피에스타양산 건물 자체의 높은 공실률은 잠재적 리스크 요인입니다. 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 양산시 물금신도시의 상권 위축 및 공실 문제는 과거부터 지적되어 왔으며, 상권 활성화를 위한 지자체의 노력과 더불어 개별 상가의 경쟁력 확보가 중요합니다.

6.3. 외부 요인 리스크

지역 경제 상황 변화, 부동산 시장 변동성, 주변 경쟁 상권의 영향 등이 상가 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 증산역 인근의 상업용 부동산으로, 편리한 교통망과 개발 중인 신도시 인프라를 기반으로 잠재적 가치가 있는 투자처입니다. 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다. 그러나 라피에스타양산 건물 자체의 높은 공실률 문제와 상권의 지속적인 활성화 노력이 필요한 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 증산역 초역세권 입지 및 양산 물금신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 기대

* 권리 분석상 인수되는 권리 및 임차 보증금 부담 없어 명확한 권리 관계

* 다양한 용도로 활용 가능한 근린상가로서의 잠재력

* 향후 주변 인프라 확충 및 상권 재활성화 시점에서의 시세 상승 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,070,000,000원을 기준으로, 해당 물건의 위치, 면적, 향후 임대 가능성, 주변 시세, 그리고 본건 건물 자체의 공실률 추이 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 등기부상 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 추가적인 매수인의 부담은 없다는 점을 감안해야 합니다. 다만, 과거 라피에스타양산의 높은 공실률과 상권 활성화에 대한 불확실성을 고려하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.