나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8246 [1] 대구광역시 동구 신서동 1188 대구혁신도시비젼스퀘어2 1층제2층168호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신서동 소재 ""대구경북지방병무청"" 서측 인근에 위치하는 ""대구혁신
도시비젼스퀘어2 제1층제2층 제168호"" 단위상가로서, 부근 일대는 대형마트, 업무시설 및 각
종 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 간선도로 등이 있어 제반교통사정
은 보통인 편입니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층, 지상6층 건 중 제1층제2층 제168호
단위상가로서,
외벽: 알루미늄 복합판넬 및 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 내부 인테리어 등 마감
바닥: 에폭시 등 마감
창호: 강화유리 등

이용상태

가) 제2종근린생활시설(일반음식점:공실)입니다.

설비내역

공동 위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비 및 천장형 냉난방설
비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로 인접지와 등고평탄한 ""상업용 건부지"" 입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 20미터 포장도로와 각각 접하며, 서측으로 폭
약 8미터의 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접
합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 혁신도시개발예정지구
(변경중)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경8246 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신서동 1188 대구혁신도시 비젼스퀘어2 1층, 2층 168호

용도: 근린상가

감정가: 577,000,000원

토지면적: 82.17㎡ (약 24.86평)

건물면적: 81.00㎡ (약 24.50평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프더블유삼사유동화전문회사 (HF34 유동화전문회사)

특이사항: 유동화 물건

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변환경

본건은 대구광역시 동구 신서동에 위치한 대구혁신도시 내 상가 건물입니다. 대구경북지방병무청 서측 인근에 자리하며, 주변으로는 대형마트, 업무시설, 다양한 근린상가 등이 밀집해 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

1.2. 2. 교통 및 도로 접근성

차량을 통한 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장과 간선도로가 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 본건은 북측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있으며, 서측으로는 폭 약 8미터의 보행자 전용도로와도 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 3. 토지이용계획

본건 토지는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 등 다양한 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 혁신도시개발예정지구(변경중)에 포함됩니다.

1.3. 건물 현황

1.3. 1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 슬래브 지붕 지하 1층, 지상 6층 건물 중 제1층 및 제2층에 위치한 제168호 단위 상가입니다. 외벽은 알루미늄 복합판넬 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 바닥은 에폭시 마감, 창호는 강화유리 등으로 구성되어 있습니다.

1.3. 2. 이용 상태 및 설비

현재 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 등록되어 있으나, 공실 상태입니다. 공동 위생 설비, 급·배수 설비, 소방 설비, 승강기, 에스컬레이터, 천장형 냉난방 설비 등 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1. 등기부 현황

말소기준권리는 우리은행의 근저당(2020년 1월 14일 접수, 414,000,000원)이며, 이후 등기된 모든 근저당, 가압류, 압류 등은 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 본건 등기부상에는 등기된 지상권이 없습니다. 본 건은 유동화 자산으로, 채권자는 자산유동화전문회사입니다.

1.4. 2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

주의: 임대차 관계가 미상이므로, 현장 조사 시 예상치 못한 대항력 있는 임차인 또는 미상 보증금/차임이 존재할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1. 현황 및 경쟁력

대구혁신도시 내 중심상업지역에 위치하며, 대구경북지방병무청, 한국사학진흥재단, 병무청, 출입국관리사무소 등 다수의 공공기관이 밀집해 있어 관련 종사자 및 방문객을 배후 수요로 확보하고 있습니다. 또한, 코스트코 대구혁신도시점이 인접해 있어 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 주고 있습니다. 본건이 위치한 비젼스퀘어는 스트리트형 상가로 구성되어 있으며, 인근에 다양한 맛집, 카페, 병원 등이 있어 상업 활동이 집중되는 지역입니다.

1.5. 2. 상권의 장단점

장점으로는 대구혁신도시라는 신도시 개발 지역의 잠재력, 다수의 공공기관 및 기업의 배후 수요, 대형 유통시설(코스트코) 인접 등이 있습니다.

단점으로는 최근 보도에 따르면 대구혁신도시는 높은 집합상가 공실률(31.7%~36.3%)을 기록하며 상권 활성화에 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났습니다. 교육 및 문화 시설 부족, 인구 감소세, 공공기관 직원들의 외부 지역 소비 성향 등이 상권 침체의 원인으로 지목되고 있습니다. 특히, 이전 공공기관들이 자체 편의시설을 갖추고 있어 외부 상권 이용률이 낮고, 상업 용지에 비해 배후 주거 수요가 부족하다는 분석도 있습니다.

1.5. 3. 주변 시설 및 혐오시설 (조사 결과)

주변에는 대형마트(코스트코), 병원(미래여성병원, 대구보훈병원 등), 공공기관(대구경북지방병무청, 한국가스공사, 한국석유공사 등)이 밀집해 있습니다. 또한, '라라코스트 대구신서혁신도시점', '서가앤쿡 대구혁신도시점' 등 가족 단위 방문객을 위한 외식 시설들이 위치해 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 주변에 직접적인 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 과거 우체국 신설 부지가 15년 가까이 방치되어 '유령 부지'로 남아있는 점은 정주 환경 개선 측면에서 아쉬운 부분으로 언급됩니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1. 편의시설

인근에 대형마트(코스트코) 및 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

1.6. 2. 교통망

시내버스 승강장 및 간선도로 접근이 용이하며, 자가용 이용 시에도 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 공실 위험

본건은 현재 공실 상태이며, 대구혁신도시 상권의 높은 공실률 추세를 고려할 때 신규 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 창출에 시간이 소요될 수 있습니다. 공실 기간 동안에는 관리비 및 보유세 등 고정비용 부담이 발생합니다.

1.7. 2. 상권 침체 장기화 가능성

교육, 문화시설 부족으로 인한 인구 감소세, 공공기관 기능 개혁으로 인한 핵심 기관의 통폐합 및 이전 가능성 등은 향후 지역 상권 활성화에 불확실성을 더할 수 있습니다.

1.7. 3. 유동화 물건 특성

유동화 물건은 일반 경매 물건과 달리 채권 금융기관의 구조 등 특수한 사안이 복합될 수 있어, 매각 과정이나 이후 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 대구혁신도시의 중심 상업지에 위치한 근린상가로서, 우수한 입지 조건과 주변 공공기관 및 대형 유통시설(코스트코)을 기반으로 한 잠재력을 가지고 있습니다. 차량 접근성과 도로망도 잘 갖춰져 있습니다.

그러나 대구혁신도시 전체적으로 높은 상업용지 공실률과 인구 감소세, 교육 및 문화 인프라 부족 문제가 심화되고 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 현재 본건이 공실 상태이고 임대차 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 상세한 현장 조사와 함께 인근 상권의 실제 수요, 경쟁 환경, 예상 임대료 등을 면밀히 분석하여 구체적인 활용 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 핵심 입지: 대구혁신도시의 중심 상업 지구에 위치하여 향후 지역 발전에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 배후 수요: 다수의 공공기관 및 대형 상업시설(코스트코) 인접으로 안정적인 유동 인구 및 잠재적 고객 확보가 가능합니다.

* 접근성: 주요 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 활용 다양성: 제2종근린생활시설 외 판매, 업무 시설 등으로도 활용 가능한 건물입니다.

1.10. 예상 입찰가

감정가: 577,000,000원

본건은 현재 공실 상태이며, 대구혁신도시 상권의 높은 공실률과 인구 감소세 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 유동화 물건이라는 특수성도 감안할 필요가 있습니다.

안정적인 임차인 확보 가능성, 상권의 회복 추이, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 접근 시, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 예상 임대 수익률을 고려하여 500,000,000원 ~ 550,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토해 볼 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 보다 심층적인 현장 조사와 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.